【正文】 板塊，為青山湖板塊樓市添了一把旺火。 青山湖板塊樓盤定位于南昌市中高檔居住區(qū)，住宅以多層住宅或高檔別墅為主。 劣勢： 板塊內(nèi)部分道路交通設(shè)施不完善。 人文景觀優(yōu)勢。青山湖大道連著城北和城南，南京路連著市區(qū)八一大道和城東的高新科技開發(fā)區(qū)。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。 土地供應(yīng)態(tài)勢對南昌樓市的影響 ① 土地一級市場一體化程度的加強(qiáng)，強(qiáng)化了政府對土地一級市場的壟斷，有利于土地出讓市場的宏觀調(diào)控，影響了土地出讓總量的控制，反映到房地產(chǎn)市場上來，就表現(xiàn)為土地出讓的透明度加大，土地競爭激烈，導(dǎo)致土地出交價格的上揚(yáng)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加。 2020 年土地市場供應(yīng)特點 土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺，今年南昌市土地一級市場將可能呈現(xiàn)以下特點： ① 土地一級市場的一體化和規(guī)范性將得到明顯加強(qiáng)。同時，相比前兩年，今年的土地市場可謂是在平靜中渡過，土地出讓方式以掛牌為主。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應(yīng)面積較大，總面積為 畝，占總成交面積的%；其次為青山湖周邊的土地，成交 4 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達(dá)到了 12 宗，總面積 282 畝，占總成交面積的 %；朝陽洲 成交土地 6 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %，從土地供應(yīng)的區(qū)域來看，雖然各個區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來看，都在 40 萬平方米左右，土地供應(yīng)比例非常均勻。詳見下圖： 0204060801002000 2001 2002 2020 價格走勢 第二章 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一、南昌市土地一級市場供應(yīng)狀況 （一） 近年土地供應(yīng)量對比（ 20002020） 類 別 年 度 土地供應(yīng)量（畝） 15601814238722500500100015002000250030002000 2001 2002 20202000 年 1200 2001 年 2002 年 3355 2020 年 3754 1200375433550100020003000400050002000 2001 2002 2020 （二）近年土地出讓狀況（ 20022020） 2002 年土地出讓一覽表 序號 拍賣時間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價 買受（中標(biāo)）人 1 朝陽南路以南 (原桃苑水塘占地 ) 155 上海瑞文 2 青山南路 40 50 江西四方 3 青山湖西岸 ,鐵路線以東 ,南昌三十中以南 240 70 浙江中大 4 青山南路 (原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地 ) 129 南昌市政 5 紅谷灘中心區(qū)、 控規(guī)編號 A2 A25地塊 106 82 義烏中國小商品城 6 二七北路 (原八一配件廠生產(chǎn)用地 ) 171 江西先鋒 7 湖濱路以東、江大北路以北 86 江西利中 8 湖濱路以東 70 江西旅游 9 揚(yáng)子洲以西 ,朱家湖地區(qū) (原 南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地 ) 南昌興達(dá)房地產(chǎn) 10 南京東路與青山湖大道 交叉東南角 64 江西天驥 11 三經(jīng)路（原陽明織帶廠） 190 南昌明華 12 洛陽路以北、二七南路以西 （原省糧油機(jī)械廠生產(chǎn)用地） 江西金輝 13 朝陽中路以北、團(tuán)結(jié)路以西 （原江西運(yùn)輸輪胎廠生產(chǎn)用地） 80 江西 強(qiáng)威 14 萬福寺 12號（原中房公司用地） 36 江西順達(dá) 15 鳳凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企業(yè) 16 洪都大道以東、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 鳳凰洲控規(guī) B C3 C3C37C3 C39地塊 675 58 江西幸福 18 青山湖東岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B3地塊 210 66 浙江名門 20 朝陽中路以控規(guī) 323西半幅 3 202 青山湖房地產(chǎn) 21 朝陽中路以控規(guī) 323東半幅 3 149 江西新元 22 站前路與天佑路交匯處東北面 395 鐵路天集 23 司馬廟立交橋以南、撫河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298號（原江西紅聲南光儀表有限責(zé)任公司生產(chǎn)用地） 168 浙江慈溪 2002 年全市商品住宅供地約 3355；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也實行總量控制， 2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在 300 萬平方米左右， 其中新老城區(qū)各占 50%。 成功關(guān)鍵點： “差異取勝” 南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和 招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個很好的環(huán)境和發(fā)展空間。 置業(yè)特征 ：消費(fèi)高漲、房價攀升、瘋狂搶購。 置業(yè)特征： 主要消費(fèi)群體是團(tuán)體、機(jī)關(guān)事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費(fèi)都剛從鴿子籠似的小屋住進(jìn)寬敞明亮的有獨立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時滿足。南昌市住宅市場形成階段為 19921998 年，這個時期為第一代產(chǎn)品階段， 1999 年 2001 年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段， 2002 年進(jìn)入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時代。這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范、促進(jìn)作用。此外，在今年的樓市中，不再形成一個樓盤獨領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是同眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。而作為其發(fā)展的標(biāo)志之一 —— 地產(chǎn)業(yè)在紅谷灘新區(qū)無疑走到了南昌樓市的最前面，其潛力無比巨大，繼上海綠地 —— 濱江豪園打響了紅谷灘樓市的第一炮后，鹿景名居、理想家園、洪城時代廣場、江信國際花園也不甘示弱紛紛響應(yīng)，掀起了購房熱潮，特別引人注目的是今年 4 月南昌規(guī)模最大的樓盤總建達(dá)到 100 萬平方米的萬達(dá)星城隆重開幕，強(qiáng)勢推出。南昌樓市持續(xù)走旺。 今年一季度，江西省完成商品房投資 萬元，商品房銷售額 萬元，商品房新開工面積 萬㎡，商品房竣工面積 67 萬㎡，商品房銷售面積 萬㎡。 市場前沿動態(tài)： 近年來 ,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架 ,花園城市建設(shè)的深入推進(jìn) ,舊城改造的持續(xù)進(jìn)行 ,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā) ,為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。 而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)” —— 2002 年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。 朝陽： 以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。事實表明， 2000 年南昌市的商品房銷售面積為 萬平方米， 2001 年 萬平方米， 2002 年商品房預(yù)銷售達(dá)到了 萬平方米，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲 ,且商品房銷售面積大于同期竣工面積 ,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大 。 江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長黃隆規(guī)認(rèn)為 ,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ螅慨a(chǎn)政策扶持力度大： 一是 2000 年我省實行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場化運(yùn)作，比沿海發(fā)達(dá)地區(qū)整整晚了 8 年。 3 月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》。落實住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為 2002 年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。 政策環(huán)境 2002 年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當(dāng)中，出臺了許多重要政策，可概括為： 方向性宏觀調(diào)控 ，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細(xì)致。 一季度，高于 30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長 %、東湖區(qū)增長 %、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增長 %、新建縣增長 %、安義縣增長 %、南昌縣增長 %、灣里區(qū)增長 32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。分行業(yè)看，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè) 6 大支柱行業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅力量。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。全年初步安排糧食種植面積 萬畝，比上年增加 萬畝，增長 %。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。據(jù)測算，一季度全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，比上年同期提高 2 個百分點，增速創(chuàng) 8 年來同期新高。新中國的第一架飛機(jī)，第一輛輪式拖拉機(jī)，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。 今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn) 市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。各類醫(yī)院 79 所。 南昌市人口狀況一覽表 區(qū)縣 面積 (公里 ) 人口 人口密度 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20 余所高等院校， 2000 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達(dá)到 萬人， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3 萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。南昌城市規(guī)劃到 2020 年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300 萬人，每年增加 15 萬人。全年出版報紙 億份，雜 志 億份，各類圖書 億 冊 。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市。 總體上看，今年以來我市經(jīng)濟(jì)“高開”態(tài)勢十分明顯。 宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。糧食種植面積明顯回升。一季度全市肉豬出欄 萬頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %。 縣（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁。其 中： 重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了 個百分點。政府部門制 訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。 2 月 21 日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。 我國第一部專門管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房價格的法規(guī) —— 《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》已由國家計委、建設(shè)部制定完畢，明年起正式實施。老城區(qū)今年要拆遷改造 100 萬平方米，那么拆遷人員的安置也將促進(jìn)住房需求。以及近來推行的〈若干意見〉，對放開公有住房的出售范圍，允許私有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，住房分配貨幣化的施行，鼓勵房屋拆遷貨幣化，這些措施實行都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對于市中心恒茂國際華城等幾個大盤的崛起，朝陽洲板塊的樓盤開發(fā)對未來南昌樓市的影響將不明顯。據(jù)悉，朝陽洲存儲的土地仍有數(shù)千畝，如果按每年 3000 畝土地開發(fā)量計算， 2020 年朝陽洲土地出讓解凍后，仍有 2~3 年的發(fā)展空間，因其位處贛江與撫河之間，凝聚繁華與寧靜不可復(fù)制地段的獨特地位，其升值潛力無可限量。 2020 年的南昌樓市依然保持了高開高走的良好發(fā)展勢頭， 一季度業(yè)績不菲， 3 月 11 日頒布的關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見更是起到了顯而易見的推動作用，使南昌樓市在未來發(fā)展的日子里前景愈加燦爛。從這些數(shù)據(jù)可以看出，今年江西房地產(chǎn)上升勢頭依然不減，各項指標(biāo)增幅較大，商品房新開工面積、竣工面積、住宅銷售面積超過了 100%。紅谷灘新區(qū)作為市政府著力建設(shè)的重點板塊，將集中展現(xiàn)未來南昌的發(fā)展面貌。五一房展上，青山湖一個個樓盤精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、豐源宜合、白金翰水景花園相繼與市民見面??從高層到多層，在到高層別墅，青山湖周邊樓盤開發(fā)趨于多元化，逐漸形成一個高尚住宅區(qū)，也必將與紅谷灘一齊成為今年下半年南昌樓市中最熱點的板塊。 3 月中旬出臺的《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，其中，解決歷史遺留下來的幾萬套住房的發(fā)證問題，一方面可為群眾排憂解難，另一方面也將加大住房的上市量，使南昌這塊“蛋糕”越做越大；而放寬公有住房出售范圍、允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、實行住房分配貨幣化、鼓勵房屋拆遷貨幣化安置、降低房屋入市門檻，簡化辦事程序，減輕購房者稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等一系列舉措，將進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)主體，極大的增加住房有效需求。因為商品房很少，不能形成市場主題，所以還不算真正意義上的住宅市場。 市場特征 ：住宅建設(shè)規(guī)模??；多層為主，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡單、低檔。 市場特征 ：小區(qū)規(guī)劃比以往活潑，講究建筑風(fēng)格和外立面特色；開始注重戶型設(shè)計樣式， 200平方米的大戶型、頂層復(fù)式及錯層開始流行；物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化。