【正文】 白， 3 個(gè)產(chǎn)品替代進(jìn)口， 2 個(gè)項(xiàng)目被列為國(guó)家火炬計(jì)劃， 1 個(gè)項(xiàng)目被列為國(guó)家星火計(jì)劃， 18 個(gè)產(chǎn)品獲得國(guó)家專利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 “ 不銹鋼之鄉(xiāng) ” —— 戴南鎮(zhèn) 位于興化市的東南部，是一座歷史悠久的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。 是蘇中重要的商品集散地。 第一部分 項(xiàng)目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長(zhǎng)江三角周經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)地帶， 下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽(yáng)鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ，全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 興化 地處揚(yáng)州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心。這里氣候溫和，土地肥沃，是國(guó)內(nèi)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)綠色食品重要的生產(chǎn)基地。近年來(lái)他們大力調(diào)優(yōu)大宗品種，調(diào)新經(jīng)濟(jì)作物，調(diào)大水產(chǎn)業(yè)規(guī)模，調(diào)多養(yǎng)禽業(yè)，使農(nóng)業(yè)發(fā)展取得了明顯成效。 主要工業(yè)產(chǎn)品有不銹鋼制品、汽車(chē)用子午輪胎鋼簾線、自行車(chē)配件（鏈輪曲柄）、汽車(chē)配件（軟軸軟管）、勞保用品（浸塑手套、勞保服裝）、棉紡織品（棉紗、帆布）等。成為全國(guó)聞名的 39。小城鎮(zhèn)建設(shè)累計(jì)投入 億元，初步形成城鎮(zhèn)功能定位準(zhǔn)確，水鄉(xiāng)人文內(nèi)涵突出，生活生態(tài)環(huán)境和諧、綜合集聚優(yōu)勢(shì)明顯的 “水鄉(xiāng)都市 ”格局。全鎮(zhèn)年產(chǎn)蔬菜 26 萬(wàn)噸，為此，垛田又有 39?，F(xiàn)有 27 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝诮?6 萬(wàn)人。開(kāi)發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施的原則，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，已初具規(guī)模。 開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對(duì)外開(kāi)放的窗口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 “三資 ”開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)取得成效，全年引進(jìn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 96 個(gè)，引資 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020年興化市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與周邊地區(qū)的比較表 ： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產(chǎn)總值 人均 GDP 地方財(cái)政收入 在崗職工平均工資 農(nóng)民人均純收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 寶 應(yīng) 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺(tái) 14453 13625 5655 指 標(biāo) 縣 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）在崗職工平均工資和農(nóng)民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農(nóng)民人均純收入 4904元，分別居于六個(gè)縣市中的第四位和第五位。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到 。已建成英武、馬橋、長(zhǎng)安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿(mào)大廈、興國(guó)道超市、蘇果超市等檔次較高的購(gòu)物中心。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向?yàn)?—以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 西南區(qū) ——以一、二類(lèi)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類(lèi)工業(yè)為主。高興東公路南繞城段建成通車(chē)，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進(jìn)行了二級(jí)化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項(xiàng)目 157 個(gè) 461 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。扎實(shí)開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng)，獲得省級(jí)文明城市創(chuàng)建工作先進(jìn)市稱號(hào)，張郭鎮(zhèn)建成全國(guó)文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國(guó)文明創(chuàng)建工作先進(jìn)鎮(zhèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前興化 在售或在建新樓盤(pán)有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國(guó)際華城、 上海楓情、金港 — 公元國(guó)際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時(shí)代嘉園、錦潤(rùn)嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場(chǎng)、寶都國(guó)際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此，預(yù)計(jì)明年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)也會(huì)得到進(jìn)一步拉升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 市場(chǎng)投放項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。面積在 110— 140之間較多。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤(pán) 大多數(shù)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)綠化很重視。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析 在樓盤(pán)的宣傳上，個(gè)性化樓盤(pán)不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強(qiáng) 。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 房產(chǎn)信息相對(duì)集中媒體 ： 房地產(chǎn)信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時(shí)代商情〉、〈揚(yáng)子晚報(bào)興化版〉〈興化信息報(bào)〉。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于興化老城區(qū)以南。 表四、 項(xiàng)目名稱 國(guó)際華城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽(yáng)西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開(kāi)發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層價(jià)格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價(jià)： 80 萬(wàn) —— 90萬(wàn)， 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷(xiāo)售戶數(shù) 650 戶 銷(xiāo)售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 因本項(xiàng)目銷(xiāo)售入市時(shí) 機(jī)較早，與新開(kāi)個(gè)案相比現(xiàn)產(chǎn)品檔次老化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。時(shí)代嘉園置身于未來(lái)城市之中心，區(qū)域內(nèi)配套完善、交通便捷、二面環(huán)水、累鄰城市方干道長(zhǎng)安南路和五里東路。 銷(xiāo)售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷(xiāo)售代理公司，因此項(xiàng)目整體形象較高，產(chǎn)品質(zhì)感高，有檔次化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建筑形態(tài)有多層住宅小區(qū)、小高層住宅、聯(lián)排 別墅、雙拼別墅等，為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇。 項(xiàng)目生活配套設(shè)施建設(shè)齊全，有獨(dú)立的商業(yè)樓宇、商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 香緹別墅位于興化市的南面，是興化市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，南官河路東側(cè)，中和路北側(cè)，興臨路的西側(cè) ,東側(cè)南官河即將建成一個(gè)寬 45 米的景觀綠化帶。戶型設(shè)計(jì)借鑒國(guó)外高級(jí)公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。 有專業(yè)的銷(xiāo)售策劃代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 表三、 項(xiàng)目名稱 東方巴黎 （正在開(kāi)發(fā)中） 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開(kāi)發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 新導(dǎo)向 建筑設(shè)計(jì) 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價(jià) 格 多層均價(jià)： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價(jià)： 3000 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷(xiāo)售戶數(shù) 未開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 綜述：此項(xiàng)目間接 會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第第 三三 部部 分分 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項(xiàng)目區(qū)位分析 本 項(xiàng)目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側(cè)，西面與正在開(kāi)發(fā)的時(shí)代嘉園項(xiàng)目一河相接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。 在產(chǎn)品上做功夫，在建筑質(zhì)量上下功夫，失產(chǎn)品具有品質(zhì)化、高檔化，活的靈魂。 興化 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有限，且房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)兩年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。 利用軟性文字報(bào)道開(kāi)發(fā)公司的品牌度，及開(kāi)發(fā)理念，走親情化營(yíng)銷(xiāo)路線。 銷(xiāo)售策劃上著重宣傳開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)理念，及務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精神，開(kāi)發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 大大提升建筑品 質(zhì)，重視施工質(zhì)量。 抓住機(jī)會(huì)： 營(yíng)造一個(gè)健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 轉(zhuǎn)換劣勢(shì)： 適當(dāng)增加相應(yīng)生活配套商業(yè)設(shè)施，也就是增加商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目。 在銷(xiāo)售策劃上下功夫，加大銷(xiāo)售執(zhí)行力，主 動(dòng)銷(xiāo)售出擊。 項(xiàng)目周邊有自建房，對(duì)本項(xiàng)目形象有一定的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設(shè)施 步行約 6分鐘到長(zhǎng)途汽車(chē)站、 20分鐘可到市政機(jī)關(guān)、時(shí)代嘉園在建住宅小區(qū)。 三、本項(xiàng)目周遍環(huán)境 時(shí)代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、 西南面 江浙商業(yè)廣場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 江浙商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)公司 興化市江浙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 5600 元 /㎡ 銷(xiāo)售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù) 量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場(chǎng)一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國(guó)家商業(yè)市場(chǎng)法規(guī)建設(shè)，由政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國(guó)際接軌的大型商品批發(fā)市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 有專業(yè)的銷(xiāo)售策劃代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 縣級(jí)市純別墅樓盤(pán)，市場(chǎng)需求度有限。建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的 現(xiàn)代感，形成良好室內(nèi)環(huán)境的同時(shí)，大大提高了住宅的檔次和品位。 距興化市知名學(xué)校 ——正文學(xué)校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯(lián)排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會(huì)所、沿街商鋪及配套公建設(shè)施組成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。周邊住宅小區(qū)設(shè)施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 項(xiàng) 目名稱 嘉鴻豪庭 項(xiàng)目位置 興化市 新區(qū) 西靠英武南路，北接南亭路 開(kāi)發(fā)商 興化市嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 上海偉業(yè)銷(xiāo)售策劃 建筑設(shè)計(jì) 上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 建筑面積 390000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、公寓洋房 價(jià) 格 多層均價(jià)： 2550 元 /㎡ ； 公寓 洋房?jī)r(jià)格： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 300 套 戶（限多層） 銷(xiāo)售戶數(shù) 260 戶 銷(xiāo)售率 97% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 128 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 一期產(chǎn)品樓間距較窄，小區(qū)沒(méi)有景觀設(shè)計(jì)，只有簡(jiǎn)單的綠化設(shè)施 。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目位于興化新城中心地段，