【正文】 白， 3 個產(chǎn)品替代進(jìn)口， 2 個項目被列為國家火炬計劃， 1 個項目被列為國家星火計劃， 18 個產(chǎn)品獲得國家專利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 不銹鋼之鄉(xiāng) ” —— 戴南鎮(zhèn) 位于興化市的東南部，是一座歷史悠久的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。 是蘇中重要的商品集散地。 第一部分 項目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長江三角周經(jīng)濟(jì)開發(fā)地帶， 下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 興化 地處揚州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心。這里氣候溫和，土地肥沃，是國內(nèi)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)綠色食品重要的生產(chǎn)基地。近年來他們大力調(diào)優(yōu)大宗品種，調(diào)新經(jīng)濟(jì)作物，調(diào)大水產(chǎn)業(yè)規(guī)模，調(diào)多養(yǎng)禽業(yè)，使農(nóng)業(yè)發(fā)展取得了明顯成效。 主要工業(yè)產(chǎn)品有不銹鋼制品、汽車用子午輪胎鋼簾線、自行車配件（鏈輪曲柄）、汽車配件（軟軸軟管）、勞保用品（浸塑手套、勞保服裝）、棉紡織品（棉紗、帆布）等。成為全國聞名的 39。小城鎮(zhèn)建設(shè)累計投入 億元，初步形成城鎮(zhèn)功能定位準(zhǔn)確，水鄉(xiāng)人文內(nèi)涵突出，生活生態(tài)環(huán)境和諧、綜合集聚優(yōu)勢明顯的 “水鄉(xiāng)都市 ”格局。全鎮(zhèn)年產(chǎn)蔬菜 26 萬噸，為此，垛田又有 39?，F(xiàn)有 27 個行政村， 1 個居委會，總?cè)丝诮?6 萬人。開發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施的原則，經(jīng)過幾年的建設(shè)，已初具規(guī)模。 開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對外開放的窗口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點。 “三資 ”開發(fā)農(nóng)業(yè)取得成效，全年引進(jìn)農(nóng)業(yè)項目 96 個，引資 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年興化市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與周邊地區(qū)的比較表 ： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產(chǎn)總值 人均 GDP 地方財政收入 在崗職工平均工資 農(nóng)民人均純收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 寶 應(yīng) 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺 14453 13625 5655 指 標(biāo) 縣 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）在崗職工平均工資和農(nóng)民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農(nóng)民人均純收入 4904元，分別居于六個縣市中的第四位和第五位。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到 。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿(mào)大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向為 —以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進(jìn)行了二級化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項目 157 個 461 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進(jìn)市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進(jìn)鎮(zhèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，預(yù)計明年新開發(fā)項目將繼續(xù)增加，房價也會得到進(jìn)一步拉升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 市場投放項目價位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭非常劇烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。面積在 110— 140之間較多。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強 。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 房產(chǎn)信息相對集中媒體 ： 房地產(chǎn)信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時代商情〉、〈揚子晚報興化版〉〈興化信息報〉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目劣勢： 項目位于興化老城區(qū)以南。 表四、 項目名稱 國際華城 項目位置 興化市 昭陽西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層價格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價： 80 萬 —— 90萬， 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目劣勢： 因本項目銷售入市時 機較早，與新開個案相比現(xiàn)產(chǎn)品檔次老化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。時代嘉園置身于未來城市之中心，區(qū)域內(nèi)配套完善、交通便捷、二面環(huán)水、累鄰城市方干道長安南路和五里東路。 銷售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷售代理公司，因此項目整體形象較高，產(chǎn)品質(zhì)感高，有檔次化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑形態(tài)有多層住宅小區(qū)、小高層住宅、聯(lián)排 別墅、雙拼別墅等，為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇。 項目生活配套設(shè)施建設(shè)齊全，有獨立的商業(yè)樓宇、商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析 香緹別墅位于興化市的南面，是興化市未來重點發(fā)展區(qū)域，南官河路東側(cè)，中和路北側(cè)，興臨路的西側(cè) ,東側(cè)南官河即將建成一個寬 45 米的景觀綠化帶。戶型設(shè)計借鑒國外高級公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進(jìn)行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 表三、 項目名稱 東方巴黎 （正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 新導(dǎo)向 建筑設(shè)計 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價 格 多層均價： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開盤 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑單體外觀設(shè)計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 綜述：此項目間接 會對本項目產(chǎn)生競爭影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第第 三三 部部 分分 項項 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項目區(qū)位分析 本 項目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側(cè)，西面與正在開發(fā)的時代嘉園項目一河相接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目體量較大，開發(fā)周期長。 在產(chǎn)品上做功夫，在建筑質(zhì)量上下功夫，失產(chǎn)品具有品質(zhì)化、高檔化，活的靈魂。 興化 市場購買力有限，且房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來兩年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。 利用軟性文字報道開發(fā)公司的品牌度，及開發(fā)理念，走親情化營銷路線。 銷售策劃上著重宣傳開發(fā)公司的開發(fā)理念，及務(wù)實的房地產(chǎn)開發(fā)精神，開發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 大大提升建筑品 質(zhì)，重視施工質(zhì)量。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 轉(zhuǎn)換劣勢： 適當(dāng)增加相應(yīng)生活配套商業(yè)設(shè)施，也就是增加商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。嚴(yán)重威脅本項目。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主 動銷售出擊。 項目周邊有自建房，對本項目形象有一定的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設(shè)施 步行約 6分鐘到長途汽車站、 20分鐘可到市政機關(guān)、時代嘉園在建住宅小區(qū)。 三、本項目周遍環(huán)境 時代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、 西南面 江浙商業(yè)廣場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 江浙商業(yè)廣場 開發(fā)公司 興化市江浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù) 量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國家商業(yè)市場法規(guī)建設(shè)，由政府與開發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國際接軌的大型商品批發(fā)市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進(jìn)行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目劣勢： 縣級市純別墅樓盤，市場需求度有限。建筑單體外觀設(shè)計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的 現(xiàn)代感，形成良好室內(nèi)環(huán)境的同時，大大提高了住宅的檔次和品位。 距興化市知名學(xué)校 ——正文學(xué)校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯(lián)排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會所、沿街商鋪及配套公建設(shè)施組成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目開發(fā)公司有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。周邊住宅小區(qū)設(shè)施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 項 目名稱 嘉鴻豪庭 項目位置 興化市 新區(qū) 西靠英武南路，北接南亭路 開發(fā)商 興化市嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 上海偉業(yè)銷售策劃 建筑設(shè)計 上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計院 建筑面積 390000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、公寓洋房 價 格 多層均價： 2550 元 /㎡ ； 公寓 洋房價格： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 300 套 戶（限多層） 銷售戶數(shù) 260 戶 銷售率 97% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 128 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目劣勢： 一期產(chǎn)品樓間距較窄，小區(qū)沒有景觀設(shè)計，只有簡單的綠化設(shè)施 。項目優(yōu)勢： 本項目位于興化新城中心地段，