【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。完成工業(yè)技改投入 億元，增長 %，其中 500 萬元以上技改項目 128 個， 2000 萬元以上項目 19 個。農業(yè)產業(yè)化經營進一步推進，各類合作經濟組織和農民經紀人隊伍繼續(xù)壯大，脫水蔬菜、糧飼加工、棉紡服裝等特色經濟板塊逐步顯現(xiàn)。 “十五”期末全市完成地區(qū)生產總值 ， 農業(yè)經濟穩(wěn)步發(fā)展。香港興華投資集團投資 1000萬美元興辦的江蘇興利達齒輪有限公司生產的摩托車齒輪、新加坡 獨資的江蘇萬佳制衣公司生產的萬佳服裝以及興化海陵機械廠生產的海陵牌 dyt型電液推桿器享譽國內外。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。預留 36平方公里作為發(fā)展用地。目前，又重新修改制定了一系列扶持發(fā)展外向經濟，個私經濟的優(yōu)惠政策，使得外資企業(yè)，個體工商戶和私營企業(yè)在合陳鎮(zhèn)實惠多多。 “興化 金東門 ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺市接壤。 1999 年，興化市政府在垛田鎮(zhèn)境內建設了興化市農業(yè)科技示范園，園區(qū)占地面積 10063 畝，園區(qū)內實現(xiàn)了路、橋、渠、水、電等達標配套建設，各項設施達到了發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)，特別是無公害蔬菜的技術要求。垛田歷史上就以種植蔬菜為主， 50 年代曾有 “垛田油菜，全國掛帥 ”之譽。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。五年來的工業(yè)經濟的產銷利稅投入等主要經濟指標年均遞增幅在 45%以上，成為蘇中地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。世紀之交的新時期，全鎮(zhèn)財政收入 4000 萬元，經濟總量 15 億元，城區(qū)建設日新月異，市政設施日臻完善，服務功能不斷增強，環(huán)境、資源、物產優(yōu)勢得天獨厚，可謂 39。一條龍 39。戰(zhàn)略，累計投入 4 億多元用于技術創(chuàng)新 ，開發(fā)新品 100 多個，其中 70％屬于高科技產品，現(xiàn)有 5 個產品填補國內空白， 3 個產品替代進口， 2 個項目被列為國家火炬計劃， 1 個項目被列為國家星火計劃， 18 個產品獲得國家專利。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 800 多家，從業(yè)人員 萬余人， 2001 年實現(xiàn)產值 億元，利稅 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戴南現(xiàn)有 79267 畝耕地， 82038 個農業(yè)人口。 “ 不銹鋼之鄉(xiāng) ” —— 戴南鎮(zhèn) 位于興化市的東南部，是一座歷史悠久的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。興化是水網地區(qū)，風光秀美，是國家生態(tài)示范市。 是蘇中重要的商品集散地。 市總面積 2393 平方公里，人口 155 萬。 第一部分 項目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長江三角周經濟開發(fā)地帶， 下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個省級經濟開發(fā)區(qū) ，全 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。共享成功 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 興化 地處揚州、南通、鹽城經濟開發(fā)區(qū)中心。境內地勢平坦， 河流縱橫，是一個匯聚平川之秀色、匯江河之便利， 擁有耕地 192萬畝，水面 68萬畝，灘地 17萬畝。這里氣候溫和，土地肥沃，是國內種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)綠色食品重要的生產基地。境內水網交錯河道縱橫，寧鹽一級公路和寧靖鹽高速公路穿鎮(zhèn)而過，水陸交通十分便利。近年來他們大力調優(yōu)大宗品種，調新經濟作物，調大水產業(yè)規(guī)模，調多養(yǎng)禽業(yè)，使農業(yè)發(fā)展取得了明顯成效。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 主要工業(yè)產品有不銹鋼制品、汽車用子午輪胎鋼簾線、自行車配件（鏈輪曲柄）、汽車配件（軟軸軟管）、勞保用品（浸塑手套、勞保服裝）、棉紡織品（棉紗、帆布）等。通過技術創(chuàng)新，培育壯大了興達、興龍、興海、曲柄廠等一批投入大、起點高、經濟效益好的規(guī)模集團企業(yè)。成為全國聞名的 39。天時、地利、人和 39。小城鎮(zhèn)建設累計投入 億元，初步形成城鎮(zhèn)功能定位準確，水鄉(xiāng)人文內涵突出，生活生態(tài)環(huán)境和諧、綜合集聚優(yōu)勢明顯的 “水鄉(xiāng)都市 ”格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全鎮(zhèn)年產蔬菜 26 萬噸，為此，垛田又有 39。園區(qū)年蔬菜種植面積可達 3 萬畝以上，蔬菜總產量 10 萬多噸，年產值 億元，該園區(qū)已列為省級優(yōu)質蔬菜生產基地 ， 垛田鎮(zhèn) 在 加快發(fā)展工業(yè)的同時，不斷加快發(fā)展第三產業(yè) 和各項社會事業(yè)?，F(xiàn)有 27 個行政村， 1 個居委會，總人口近 6 萬人。各服務部門全面推行了承諾制，個私業(yè)主與服務部門建立了信息通報制度，為私營經濟的發(fā)展營造良好環(huán)境。開發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施的原則，經過幾年的建設，已初具規(guī)模。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 開發(fā)區(qū)已經成為全市對外開放的窗口和經濟發(fā)展的新增長點。農業(yè)結構不斷優(yōu)化，全市糧經比達 58： 42。 “三資 ”開發(fā)農業(yè)取得成效，全年引進農業(yè)項目 96 個，引資 億元。工業(yè)用電量 億千瓦時，增長 %，總量和增幅均列蘇中各縣（市）之首。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全年財政總收入完成 ，增長 %；其中地方一般預算收入 ，增長 %。 2020年興化市主要經濟指標與周邊地區(qū)的比較表 ： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產總值 人均 GDP 地方財政收入 在崗職工平均工資 農民人均純收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 寶 應 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺 14453 13625 5655 指 標 縣 市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 1）地區(qū)生產總值、人均 GDP的比較，興化市 2020年地區(qū)生產總值 ，僅次于東臺市居于周邊六個縣市中的第二位，高于寶應縣 億元，高于高郵市 。 （ 3）在崗職工平均工資和農民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農民人均純收入 4904元，分別居于六個縣市中的第四位和第五位。全社會固定資產投資年均增長 20%，期末達 145億元。 生態(tài)環(huán)境目標： 全市環(huán)境質量綜合指數(shù)達到 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計的河流縱橫交錯，湖泊星羅棋布。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向為 —以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風光為主的生態(tài)保護 區(qū)。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進行了二級化改造，完成了通村公路硬質化項目 157 個 461 公里。 七、興化科教文化 衛(wèi)生 體育事業(yè)： 社會事業(yè)全面發(fā)展，三個文明同步推進。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。文化遺產得到保護，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術節(jié)。扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進鎮(zhèn)。依法向人大報告工作、向政協(xié)通報情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第二部分：興化市房地產 市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產市場 概況 分析： 興化市房地產 開發(fā)始于 1995 年左右。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍灣、新世紀嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿城 、香緹別墅、佳豪按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會對本項目產生競爭，時代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會對本項目產生激烈的競爭狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見， 興化的城市化建設正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化 整體消費觀念正在發(fā)生轉變， 興化 房地產市場處于一個剛剛發(fā)展 高速 期，具有一定的潛力。因此，預計明年新開發(fā)項目將繼續(xù)增加，房價也會得到進一步拉升。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產市場的發(fā)展，興化房地產市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個人住房貸款，將房地產信貸的重心轉移到個人住房消費貸款上，刺激房地 產的有效需求，才能保證房地產信貸資金得到良性循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房地產的有效需求量也將持續(xù)增加。 ? 市場投放項目價位集中，其同質化現(xiàn)象嚴重，市場競爭非常劇烈。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產品之間的檔次化逐漸拉大。面積在 110— 140之間較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。 b、檔次較高的都配有中心花園。 ☆ 業(yè)主年齡構成 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從年齡結構分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費能力較強，為改善居住環(huán)境而購房。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強 。 市民購房需求調查綜述 （ 1）大多數(shù)消費者購房是為了改善居住環(huán)境。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 房產信息相對集中媒體 ： 房地產信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時代商情〉、〈揚子晚報興化版〉〈興化信息報〉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該園內 “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營造得恰到好處，整個小區(qū)就是一個可 “居 ”可 “游 ”的詩意家園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。設計風格 “源于歐洲，尊重個性 ”，建筑外墻材質采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當?shù)氐淖钣袃r值樓盤，被當?shù)厥忻裾J作是高檔樓盤代表 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢： 項目東臨興化市第一私立學校楚水實驗學校，在興化具有 四年的歷史，升學率相當?shù)母摺? 項目劣勢： 項目位于興化老城區(qū)以南。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 表四、 項目名稱 國際華城 項目位置 興化市 昭陽西路北側、經一路西側 開發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營銷策劃 無 建筑設計 泰州市建筑設計有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層價格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價： 80 萬 —— 90萬， 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調查日期 中