【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。完成工業(yè)技改投入 億元，增長 %，其中 500 萬元以上技改項(xiàng)目 128 個(gè)， 2000 萬元以上項(xiàng)目 19 個(gè)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營進(jìn)一步推進(jìn)，各類合作經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍繼續(xù)壯大，脫水蔬菜、糧飼加工、棉紡服裝等特色經(jīng)濟(jì)板塊逐步顯現(xiàn)。 “十五”期末全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。香港興華投資集團(tuán)投資 1000萬美元興辦的江蘇興利達(dá)齒輪有限公司生產(chǎn)的摩托車齒輪、新加坡 獨(dú)資的江蘇萬佳制衣公司生產(chǎn)的萬佳服裝以及興化海陵機(jī)械廠生產(chǎn)的海陵牌 dyt型電液推桿器享譽(yù)國內(nèi)外。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。預(yù)留 36平方公里作為發(fā)展用地。目前，又重新修改制定了一系列扶持發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策，使得外資企業(yè)，個(gè)體工商戶和私營企業(yè)在合陳鎮(zhèn)實(shí)惠多多。 “興化 金東門 ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺(tái)市接壤。 1999 年，興化市政府在垛田鎮(zhèn)境內(nèi)建設(shè)了興化市農(nóng)業(yè)科技示范園，園區(qū)占地面積 10063 畝，園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了路、橋、渠、水、電等達(dá)標(biāo)配套建設(shè)，各項(xiàng)設(shè)施達(dá)到了發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是無公害蔬菜的技術(shù)要求。垛田歷史上就以種植蔬菜為主， 50 年代曾有 “垛田油菜，全國掛帥 ”之譽(yù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。五年來的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)銷利稅投入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均遞增幅在 45%以上，成為蘇中地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。世紀(jì)之交的新時(shí)期，全鎮(zhèn)財(cái)政收入 4000 萬元，經(jīng)濟(jì)總量 15 億元，城區(qū)建設(shè)日新月異，市政設(shè)施日臻完善，服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，環(huán)境、資源、物產(chǎn)優(yōu)勢得天獨(dú)厚，可謂 39。一條龍 39。戰(zhàn)略，累計(jì)投入 4 億多元用于技術(shù)創(chuàng)新 ，開發(fā)新品 100 多個(gè)，其中 70％屬于高科技產(chǎn)品，現(xiàn)有 5 個(gè)產(chǎn)品填補(bǔ)國內(nèi)空白， 3 個(gè)產(chǎn)品替代進(jìn)口， 2 個(gè)項(xiàng)目被列為國家火炬計(jì)劃， 1 個(gè)項(xiàng)目被列為國家星火計(jì)劃， 18 個(gè)產(chǎn)品獲得國家專利。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 800 多家，從業(yè)人員 萬余人， 2001 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戴南現(xiàn)有 79267 畝耕地， 82038 個(gè)農(nóng)業(yè)人口。 “ 不銹鋼之鄉(xiāng) ” —— 戴南鎮(zhèn) 位于興化市的東南部，是一座歷史悠久的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。興化是水網(wǎng)地區(qū)，風(fēng)光秀美，是國家生態(tài)示范市。 是蘇中重要的商品集散地。 市總面積 2393 平方公里，人口 155 萬。 第一部分 項(xiàng)目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長江三角周經(jīng)濟(jì)開發(fā)地帶， 下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。共享成功 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 興化 地處揚(yáng)州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心。境內(nèi)地勢平坦， 河流縱橫，是一個(gè)匯聚平川之秀色、匯江河之便利， 擁有耕地 192萬畝，水面 68萬畝，灘地 17萬畝。這里氣候溫和，土地肥沃，是國內(nèi)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)綠色食品重要的生產(chǎn)基地。境內(nèi)水網(wǎng)交錯(cuò)河道縱橫，寧鹽一級(jí)公路和寧靖鹽高速公路穿鎮(zhèn)而過，水陸交通十分便利。近年來他們大力調(diào)優(yōu)大宗品種，調(diào)新經(jīng)濟(jì)作物，調(diào)大水產(chǎn)業(yè)規(guī)模，調(diào)多養(yǎng)禽業(yè)，使農(nóng)業(yè)發(fā)展取得了明顯成效。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主要工業(yè)產(chǎn)品有不銹鋼制品、汽車用子午輪胎鋼簾線、自行車配件（鏈輪曲柄）、汽車配件（軟軸軟管）、勞保用品（浸塑手套、勞保服裝）、棉紡織品（棉紗、帆布）等。通過技術(shù)創(chuàng)新，培育壯大了興達(dá)、興龍、興海、曲柄廠等一批投入大、起點(diǎn)高、經(jīng)濟(jì)效益好的規(guī)模集團(tuán)企業(yè)。成為全國聞名的 39。天時(shí)、地利、人和 39。小城鎮(zhèn)建設(shè)累計(jì)投入 億元，初步形成城鎮(zhèn)功能定位準(zhǔn)確，水鄉(xiāng)人文內(nèi)涵突出，生活生態(tài)環(huán)境和諧、綜合集聚優(yōu)勢明顯的 “水鄉(xiāng)都市 ”格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全鎮(zhèn)年產(chǎn)蔬菜 26 萬噸，為此，垛田又有 39。園區(qū)年蔬菜種植面積可達(dá) 3 萬畝以上，蔬菜總產(chǎn)量 10 萬多噸，年產(chǎn)值 億元，該園區(qū)已列為省級(jí)優(yōu)質(zhì)蔬菜生產(chǎn)基地 ， 垛田鎮(zhèn) 在 加快發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，不斷加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)。現(xiàn)有 27 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝诮?6 萬人。各服務(wù)部門全面推行了承諾制，個(gè)私業(yè)主與服務(wù)部門建立了信息通報(bào)制度，為私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。開發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施的原則，經(jīng)過幾年的建設(shè)，已初具規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對(duì)外開放的窗口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，全市糧經(jīng)比達(dá) 58： 42。 “三資 ”開發(fā)農(nóng)業(yè)取得成效，全年引進(jìn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 96 個(gè)，引資 億元。工業(yè)用電量 億千瓦時(shí)，增長 %，總量和增幅均列蘇中各縣（市）之首。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全年財(cái)政總收入完成 ，增長 %；其中地方一般預(yù)算收入 ，增長 %。 2020年興化市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與周邊地區(qū)的比較表 ： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產(chǎn)總值 人均 GDP 地方財(cái)政收入 在崗職工平均工資 農(nóng)民人均純收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 寶 應(yīng) 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺(tái) 14453 13625 5655 指 標(biāo) 縣 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值、人均 GDP的比較，興化市 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，僅次于東臺(tái)市居于周邊六個(gè)縣市中的第二位，高于寶應(yīng)縣 億元，高于高郵市 。 （ 3）在崗職工平均工資和農(nóng)民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農(nóng)民人均純收入 4904元，分別居于六個(gè)縣市中的第四位和第五位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 20%，期末達(dá) 145億元。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿(mào)大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計(jì)的河流縱橫交錯(cuò)，湖泊星羅棋布。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向?yàn)?—以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風(fēng)光為主的生態(tài)保護(hù) 區(qū)。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進(jìn)行了二級(jí)化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項(xiàng)目 157 個(gè) 461 公里。 七、興化科教文化 衛(wèi)生 體育事業(yè)： 社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，三個(gè)文明同步推進(jìn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。文化遺產(chǎn)得到保護(hù)，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。扎實(shí)開展文明創(chuàng)建活動(dòng)，獲得省級(jí)文明城市創(chuàng)建工作先進(jìn)市稱號(hào)，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進(jìn)鎮(zhèn)。依法向人大報(bào)告工作、向政協(xié)通報(bào)情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分：興化市房地產(chǎn) 市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場 概況 分析： 興化市房地產(chǎn) 開發(fā)始于 1995 年左右。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時(shí)代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭，時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競爭狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見， 興化的城市化建設(shè)正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化 整體消費(fèi)觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變， 興化 房地產(chǎn)市場處于一個(gè)剛剛發(fā)展 高速 期，具有一定的潛力。因此，預(yù)計(jì)明年新開發(fā)項(xiàng)目將繼續(xù)增加，房價(jià)也會(huì)得到進(jìn)一步拉升。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個(gè)人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個(gè)人住房消費(fèi)貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。 ? 市場投放項(xiàng)目價(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭非常劇烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產(chǎn)品之間的檔次化逐漸拉大。面積在 110— 140之間較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對(duì)綠化很重視。 b、檔次較高的都配有中心花園。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個(gè)性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強(qiáng) 。 市民購房需求調(diào)查綜述 （ 1）大多數(shù)消費(fèi)者購房是為了改善居住環(huán)境。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房產(chǎn)信息相對(duì)集中媒體 ： 房地產(chǎn)信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時(shí)代商情〉、〈揚(yáng)子晚報(bào)興化版〉〈興化信息報(bào)〉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該園內(nèi) “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營造得恰到好處，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)可 “居 ”可 “游 ”的詩意家園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。設(shè)計(jì)風(fēng)格 “源于歐洲，尊重個(gè)性 ”，建筑外墻材質(zhì)采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當(dāng)?shù)氐淖钣袃r(jià)值樓盤，被當(dāng)?shù)厥忻裾J(rèn)作是高檔樓盤代表 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目優(yōu)勢： 項(xiàng)目東臨興化市第一私立學(xué)校楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，在興化具有 四年的歷史，升學(xué)率相當(dāng)?shù)母摺? 項(xiàng)目劣勢： 項(xiàng)目位于興化老城區(qū)以南。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表四、 項(xiàng)目名稱 國際華城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層價(jià)格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價(jià)： 80 萬 —— 90萬， 開盤時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調(diào)查日期 中