【正文】 0800元和 7000元。城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，森林覆蓋率達(dá) 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。投資 2000 多萬(wàn)元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場(chǎng)將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。著名景點(diǎn)烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風(fēng)景如畫(huà)、垛田千島菜花春色迷人、萬(wàn)畝大縱湖風(fēng)光旖旎，在國(guó)內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團(tuán)塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 總結(jié)概述： 興化以建設(shè)具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，按照舊城改造與新區(qū)建設(shè)并舉的方針，城市建設(shè)全面推進(jìn)，城市化率達(dá) 38%，目前建成區(qū)面積達(dá) 20 平方公里，集聚人口 19 萬(wàn)。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個(gè)重點(diǎn)，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實(shí)施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點(diǎn)，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，功能不斷完善。科技建設(shè)取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國(guó)家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國(guó)家級(jí)科技計(jì)劃項(xiàng)目 5 項(xiàng)、省級(jí) 11 項(xiàng)，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進(jìn)市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、物價(jià)、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強(qiáng)。加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2000 年第一家外地開(kāi)發(fā)商介入興化樓市，致始興化進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入活躍發(fā)展期 。天水華庭、 九洲城中城、 溫州國(guó)際大 酒 店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝 待建 ） 、城投國(guó)際 ，總開(kāi)發(fā)面積約 200 萬(wàn)平方米。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)及 城市 規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù) 3年超 10％，整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)入高速發(fā)展期，有力的支持和推動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是由于城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來(lái)消費(fèi)人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場(chǎng)自 2002 年起開(kāi)始發(fā)展場(chǎng)整體市場(chǎng)度不夠高，市場(chǎng)中還存在未領(lǐng)取房屋預(yù)銷(xiāo)證件的前提下就開(kāi)始接受定金的現(xiàn) 象 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費(fèi)能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟(jì)能力高的、影響力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)客戶將成為興化樓盤(pán)主要消費(fèi)群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、在售樓盤(pán)現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤(pán)盤(pán) 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開(kāi)發(fā)商，并且均由代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤(pán)售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒(méi)有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、對(duì)樓 盤(pán)了解程度、對(duì)待客戶熱情程度等都相對(duì)較差。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷(xiāo)的戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。高 檔樓盤(pán)綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤(pán)，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對(duì)講機(jī)、寬帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問(wèn)題。宣傳媒體主要以 宣傳 DM單頁(yè)、 戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、 為主。 （ 2）目前興化人以公交車(chē)為主要交通工具的很少，一般以自行車(chē)和摩托車(chē)為主。 （ 6）價(jià) 格是真正購(gòu)房者最關(guān)心的因素，購(gòu)房考慮中檔樓盤(pán)比較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、興化在售樓盤(pán)調(diào)查表： 表一、 項(xiàng)目名稱 新世紀(jì)嘉園 項(xiàng)目位置 興化城北新村 開(kāi)發(fā)商 興化市新世紀(jì)嘉園房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 揚(yáng)州是建筑設(shè)計(jì)院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價(jià) 2400 元 /㎡ 單價(jià)范圍 23002600元 /㎡ 主力總價(jià) 28 萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 （二期） 總戶數(shù) 230（二期） 銷(xiāo)售戶數(shù) 180 戶 銷(xiāo)售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 新世紀(jì)嘉園由興化市新世紀(jì)嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2002 年投資建設(shè)， 新世紀(jì)嘉園一露面便引起當(dāng)?shù)貥I(yè)界不小的震動(dòng)。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，立即得到了消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表三、 項(xiàng)目名稱 幸福小城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽(yáng)西路 南 側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)商 興化市 星海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑 形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層： 1822 萬(wàn)一套；別墅： 3040 萬(wàn)一套 多層單價(jià)： 23002400（沒(méi)有最終確定） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 多層待定 總戶數(shù) 320（ 限 多層 ） 銷(xiāo)售戶數(shù) 280 戶 銷(xiāo)售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項(xiàng)目客戶定位準(zhǔn)確，價(jià)格定位適中。爭(zhēng)取更大的限度讓此成為一大配套賣(mài)點(diǎn) ， 興化是比較重視教育的。新規(guī)劃的行政中心位于項(xiàng)目的東南側(cè)兩公里 處。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目在新老城區(qū)交匯處，銷(xiāo)售入市時(shí)機(jī)較早。 一期新開(kāi)別墅，銷(xiāo)售期過(guò)長(zhǎng)，直接影響二期多層住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)程及銷(xiāo)售入時(shí)時(shí)機(jī)。 該區(qū)域 對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)威脅 售樓盤(pán)分析表如下： 表一、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱 時(shí)代嘉園 項(xiàng)目位置 興化市 新區(qū) 開(kāi)發(fā)商 興化市香娟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 前期有 后期 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 160000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、 公寓 價(jià) 格 多層 均價(jià)： 2450 元 /㎡ ； 花園洋房 價(jià)格 ： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 230 戶（限二期 ） 銷(xiāo)售戶數(shù) 200 戶 銷(xiāo)售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3323777 戶型 120 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 香娟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 于 2002 年底投資 2 億多人民幣開(kāi)發(fā)了建筑面積約 16 萬(wàn)多平方米的 時(shí)代嘉園 ，將其定位為興化市高檔的住宅小區(qū)。緊靠小區(qū)的市重點(diǎn)工程之一 “時(shí) 代廣場(chǎng) ”，更是廣大市 民 休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的好去處 。為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流量。 售樓處有背景音樂(lè)，裝修風(fēng)格與本項(xiàng)目風(fēng)格相吻合。 綜述：此項(xiàng)目三期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)有許多較重復(fù)的客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。 小區(qū)景觀做的好，水系景觀做到及致， 屋頂空中花園，獨(dú)享自然 之景；小區(qū)主入口寬廣的弧形廣場(chǎng)，成為休閑的樂(lè)園；規(guī)模宏大 。 小區(qū)規(guī)劃做的好，建筑品質(zhì)較高。 銷(xiāo)售員銷(xiāo)售意識(shí)較低，沒(méi)有服務(wù)意識(shí)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。目前在建設(shè)中的興臨路建成后為雙向 4 機(jī) 2 非機(jī)動(dòng)車(chē)道，是興化市 未來(lái)的主要干道之一，今年下半年將建成通車(chē)，因此交通非常方便。每幢住宅均有相對(duì)獨(dú)立的景觀綠化空間，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀。戶型豐富多樣，體現(xiàn)了齊全的使用功能和高尚的生活品質(zhì)。 建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 綠化、景觀設(shè)計(jì)較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，多層、小高層、公寓洋房。 項(xiàng)目有會(huì)所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。不能體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)。 表四、 項(xiàng)目名稱 城投國(guó)際（正在開(kāi)發(fā)中） 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū) 開(kāi)發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 建筑設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑面積 100000 ㎡ 規(guī)劃用 途 住宅 +商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價(jià) 格 未定 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 總戶數(shù) 銷(xiāo)售戶數(shù) 銷(xiāo)售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項(xiàng)目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來(lái)升值潛力巨大，項(xiàng)目包含多層住宅和商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。市場(chǎng)形成初期整體為多業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，市場(chǎng)吃穿用休閑為一體，一樓步行街、臨街店不分業(yè)態(tài)，來(lái)滿足區(qū)域性、全齡程、全客程消費(fèi)，各環(huán)境的成熟逐個(gè)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地塊呈方形，地塊平整。 （ 3）生活商業(yè)配套設(shè)施 本項(xiàng)目地塊周?chē)虡I(yè)設(shè)施較完善，有江浙商業(yè)廣場(chǎng)商品批發(fā)市場(chǎng) ，目前沒(méi)有比較完備的超市、綜合商場(chǎng) 、商 業(yè)街 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 周邊 自然 景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，無(wú) 污染源，空氣質(zhì)量佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目前期，我們力求從產(chǎn)品上、小區(qū)景觀 設(shè)計(jì)上 、物業(yè)管理上創(chuàng)新 ，提高項(xiàng)目的附加值。開(kāi)發(fā)過(guò)程中有許多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)增加。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O）： 該地塊所在區(qū)域，是興化市政府未來(lái)發(fā)展居住區(qū)，是未來(lái)興化商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、政治中心區(qū)域。力求最大限度的爭(zhēng)取城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)客戶，和二次換房客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目附近 嘉鴻豪庭、時(shí)代嘉園、尚未開(kāi)發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)， 項(xiàng)目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房 ，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。 本項(xiàng)目綜合分析： 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 小區(qū)建設(shè)注重人文建設(shè)， 景觀設(shè)計(jì)， 注重家的感覺(jué)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 分期開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也可在開(kāi)發(fā)過(guò)程中調(diào)整不適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售策劃理念。 產(chǎn)品上要與整個(gè) 興化 新區(qū)的規(guī)劃上做到相吻合。 提高產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)市