【正文】 0800元和 7000元。城市綠化覆蓋率達 40%，森林覆蓋率達 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。投資 2000 多萬元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。著名景點烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風景如畫、垛田千島菜花春色迷人、萬畝大縱湖風光旖旎，在國內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 總結(jié)概述： 興化以建設(shè)具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標，按照舊城改造與新區(qū)建設(shè)并舉的方針，城市建設(shè)全面推進，城市化率達 38%，目前建成區(qū)面積達 20 平方公里，集聚人口 19 萬。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個重點，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點，城市建成區(qū)面積不斷擴大，功能不斷完善?？萍冀ㄔO(shè)取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國家級科技計劃項目 5 項、省級 11 項，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強。加強社區(qū)建設(shè)和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2000 年第一家外地開發(fā)商介入興化樓市，致始興化進入大規(guī)模開發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入活躍發(fā)展期 。天水華庭、 九洲城中城、 溫州國際大 酒 店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝 待建 ） 、城投國際 ，總開發(fā)面積約 200 萬平方米。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化 經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長及 城市 規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟增長連續(xù) 3年超 10％，整體經(jīng)濟狀況進入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是由于城市整體經(jīng)濟基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來消費人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對比較緩慢。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2002 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領(lǐng)取房屋預銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟能力高的、影響力強的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。 ? 房地產(chǎn)價格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 城鄉(xiāng)購買客戶將成為興化樓盤主要消費群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、在售樓盤現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓 盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們通常比較關(guān)心孩子的上學問題。宣傳媒體主要以 宣傳 DM單頁、 戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、 為主。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 （ 6）價 格是真正購房者最關(guān)心的因素，購房考慮中檔樓盤比較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、興化在售樓盤調(diào)查表： 表一、 項目名稱 新世紀嘉園 項目位置 興化城北新村 開發(fā)商 興化市新世紀嘉園房產(chǎn)開發(fā)公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計 揚州是建筑設(shè)計院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2400 元 /㎡ 單價范圍 23002600元 /㎡ 主力總價 28 萬 開盤時間 （二期） 總戶數(shù) 230（二期） 銷售戶數(shù) 180 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析 新世紀嘉園由興化市新世紀嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002 年投資建設(shè)， 新世紀嘉園一露面便引起當?shù)貥I(yè)界不小的震動。項目開盤后，立即得到了消費者的認可和青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表三、 項目名稱 幸福小城 項目位置 興化市 昭陽西路 南 側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)商 興化市 星海置業(yè)有限公司 營銷策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑 形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價： 23002400（沒有最終確定） 開盤時間 多層待定 總戶數(shù) 320（ 限 多層 ） 銷售戶數(shù) 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項目客戶定位準確，價格定位適中。爭取更大的限度讓此成為一大配套賣點 ， 興化是比較重視教育的。新規(guī)劃的行政中心位于項目的東南側(cè)兩公里 處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢： 本項目在新老城區(qū)交匯處，銷售入市時機較早。 一期新開別墅，銷售期過長，直接影響二期多層住宅開發(fā)進程及銷售入時時機。 該區(qū)域 對本項目有直接競爭威脅 售樓盤分析表如下： 表一、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱 時代嘉園 項目位置 興化市 新區(qū) 開發(fā)商 興化市香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 前期有 后期 無 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 160000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、 公寓 價 格 多層 均價： 2450 元 /㎡ ； 花園洋房 價格 ： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 230 戶（限二期 ） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3323777 戶型 120 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析 香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于 2002 年底投資 2 億多人民幣開發(fā)了建筑面積約 16 萬多平方米的 時代嘉園 ，將其定位為興化市高檔的住宅小區(qū)。緊靠小區(qū)的市重點工程之一 “時 代廣場 ”，更是廣大市 民 休閑、娛樂、購物的好去處 。為本項目帶來一定的人流量。 售樓處有背景音樂，裝修風格與本項目風格相吻合。 綜述：此項目三期會對本項目產(chǎn)生激烈的競爭，會有許多較重復的客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。 小區(qū)景觀做的好，水系景觀做到及致， 屋頂空中花園，獨享自然 之景；小區(qū)主入口寬廣的弧形廣場，成為休閑的樂園；規(guī)模宏大 。 小區(qū)規(guī)劃做的好，建筑品質(zhì)較高。 銷售員銷售意識較低，沒有服務(wù)意識。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前在建設(shè)中的興臨路建成后為雙向 4 機 2 非機動車道，是興化市 未來的主要干道之一，今年下半年將建成通車，因此交通非常方便。每幢住宅均有相對獨立的景觀綠化空間，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀。戶型豐富多樣，體現(xiàn)了齊全的使用功能和高尚的生活品質(zhì)。 建筑單體外觀設(shè)計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 綠化、景觀設(shè)計較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目產(chǎn)品豐富，多層、小高層、公寓洋房。 項目有會所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。不能體現(xiàn)項目的優(yōu)勢和亮點。 表四、 項目名稱 城投國際（正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營銷策劃 建筑設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑面積 100000 ㎡ 規(guī)劃用 途 住宅 +商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價 格 未定 開盤時間 未定 總戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來升值潛力巨大，項目包含多層住宅和商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場形成初期整體為多業(yè)態(tài)的市場，市場吃穿用休閑為一體，一樓步行街、臨街店不分業(yè)態(tài)，來滿足區(qū)域性、全齡程、全客程消費，各環(huán)境的成熟逐個發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、本項目地塊現(xiàn)狀 本項目地塊呈方形，地塊平整。 （ 3）生活商業(yè)配套設(shè)施 本項目地塊周圍商業(yè)設(shè)施較完善，有江浙商業(yè)廣場商品批發(fā)市場 ，目前沒有比較完備的超市、綜合商場 、商 業(yè)街 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊 自然 景觀資源豐富，視野開闊，無 污染源，空氣質(zhì)量佳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目前期，我們力求從產(chǎn)品上、小區(qū)景觀 設(shè)計上 、物業(yè)管理上創(chuàng)新 ，提高項目的附加值。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風險增加。 項目機會（ O）： 該地塊所在區(qū)域，是興化市政府未來發(fā)展居住區(qū)，是未來興化商業(yè)、經(jīng)濟、政治中心區(qū)域。力求最大限度的爭取城鄉(xiāng)購買客戶，和二次換房客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目附近 嘉鴻豪庭、時代嘉園、尚未開發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)， 項目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房 ，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。 本項目綜合分析： 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。 小區(qū)建設(shè)注重人文建設(shè)， 景觀設(shè)計， 注重家的感覺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，也可在開發(fā)過程中調(diào)整不適當?shù)匿N售策劃理念。 產(chǎn)品上要與整個 興化 新區(qū)的規(guī)劃上做到相吻合。 提高產(chǎn)品附加值，增強市