【正文】 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，也可在開發(fā)過程中調(diào)整不適當?shù)匿N售策劃理念。 項目附近 嘉鴻豪庭、時代嘉園、尚未開發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)， 項目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房 ，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風險增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表四、 項目名稱 城投國際（正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營銷策劃 建筑設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。戶型豐富多樣，體現(xiàn)了齊全的使用功能和高尚的生活品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。 售樓處有背景音樂，裝修風格與本項目風格相吻合。 項目名稱 時代嘉園 項目位置 興化市 新區(qū) 開發(fā)商 興化市香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 前期有 后期 無 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 160000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、 公寓 價 格 多層 均價： 2450 元 /㎡ ； 花園洋房 價格 ： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 230 戶（限二期 ） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3323777 戶型 120 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商 興化市 星海置業(yè)有限公司 營銷策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑 形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價： 23002400（沒有最終確定） 開盤時間 多層待定 總戶數(shù) 320（ 限 多層 ） 銷售戶數(shù) 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項目客戶定位準確，價格定位適中。 綜合分析 新世紀嘉園由興化市新世紀嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002 年投資建設(shè)， 新世紀嘉園一露面便引起當?shù)貥I(yè)界不小的震動。 （ 6）價 格是真正購房者最關(guān)心的因素，購房考慮中檔樓盤比較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ? 城鄉(xiāng)購買客戶將成為興化樓盤主要消費群體。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2002 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領(lǐng)取房屋預銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。天水華庭、 九洲城中城、 溫州國際大 酒 店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝 待建 ） 、城投國際 ，總開發(fā)面積約 200 萬平方米。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個重點，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點，城市建成區(qū)面積不斷擴大，功能不斷完善。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。城市綠化覆蓋率達 40%，森林覆蓋率達 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工業(yè)經(jīng)濟提速增效。到九九年底累計批準進區(qū)項目 81個，項目總投資 11億元，合同利用外資 6600萬美元。蔬菜之鄉(xiāng) 39。不銹鋼之鄉(xiāng) 39。 2001 年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，糧食產(chǎn)量 萬噸，棉花、油料產(chǎn)量 2300多噸，水產(chǎn)品 1540 多噸，農(nóng)業(yè)商品率達 70％以上。東與東臺、大豐為界，南與江都、姜堰毗接，西與高郵、寶應(yīng)接壤，北與鹽城隔河相望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。市政府所在地昭陽鎮(zhèn)，為楚將昭陽食邑，至今已有兩千多年的歷史。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 江蘇百家名鎮(zhèn)之一 —— 昭陽 鎮(zhèn) 為市政府所在地 ，是 全市政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，行政轄區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬人，轄 4 個街道辦事處， 24 個社區(qū)居委會、 12 個行政村。的美稱。臺灣頂新國際集團獨資 2000萬美乓興辦的興化頂芳脫水食品有限公司， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，全市實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)價總產(chǎn)值 億元，銷售 億元，利稅 億元，利潤 億元，分別增長 %、 %、%、 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。萬元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。又以主要河流劃分八個片區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大力實施公路等級化改造，干線公路主骨架已經(jīng)形成。重視民族宗教工作，被省政府表彰為民族團結(jié)進步模范單位。其中住宅以 幸福小城 、 、嘉鴻豪庭、時代嘉園為興化 目前主流樓盤，且其規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套都屬 興化知名度較高 樓盤。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 三、 興化 房地產(chǎn)市場特征： 市場總體特征如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。浙江新世紀開發(fā)公司要為興化人營造一個詩意般的家園。別墅價格定位適中，適于 興化人接受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目劣勢： 一期產(chǎn)品樓間距較窄，小區(qū)沒有景觀設(shè)計，只有簡單的綠化設(shè)施 。周邊住宅小區(qū)設(shè)施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑單體外觀設(shè)計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的 現(xiàn)代感，形成良好室內(nèi)環(huán)境的同時，大大提高了住宅的檔次和品位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設(shè)施 步行約 6分鐘到長途汽車站、 20分鐘可到市政機關(guān)、時代嘉園在建住宅小區(qū)。 項目周邊有自建房，對本項目形象有一定的影響。嚴重威脅本項目。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 銷售策劃上著重宣傳開發(fā)公司的開發(fā)理念，及務(wù)實的房地產(chǎn)開發(fā)精神，開發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 興化 市場購買力有限，且房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來兩年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。 項目體量較大，開發(fā)周期長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜述：此項目間接 會對本項目產(chǎn)生競爭影響。 表三、 項目名稱 東方巴黎 （正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 新導向 建筑設(shè)計 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價 格 多層均價： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開盤 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。戶型設(shè)計借鑒國外高級公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑形態(tài)有多層住宅小區(qū)、小高層住宅、聯(lián)排 別墅、雙拼別墅等，為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇。 銷售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷售代理公司，因此項目整體形象較高，產(chǎn)品質(zhì)感高，有檔次化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表四、 項目名稱 國際華城 項目位置 興化市 昭陽西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市 華盈置業(yè)有限公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建筑面積 230000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價 格 多層價格： 2300—— 2400 元 /㎡ ；別墅總價： 80 萬 —— 90萬， 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125㎡ 銀行按竭 工 行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。面積在 110— 140之間較多。 ? 市場投放項目價位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，市場競爭非常劇烈。因此，預計明年新開發(fā)項目將繼續(xù)增加，房價也會得到進一步拉升。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍灣、新世紀嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進鎮(zhèn)。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進行了二級化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項目 157 個 461 公里。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向為 —以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。 生態(tài)環(huán)境目標： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達到 。 2020年興化市主要經(jīng)濟指標與周邊地區(qū)的比較表 ： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產(chǎn)總值 人均 GDP 地方財政收入 在崗職工平均工資 農(nóng)民人均純收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 寶 應(yīng) 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺 14453 13625 5655 指 標 縣 市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “三資 ”開發(fā)農(nóng)業(yè)取得成效，全年引進農(nóng)業(yè)項目 96 個，引資 億元。開發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃，