【正文】 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值、人均 GDP的比較，興化市 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，僅次于東臺(tái)市居于周邊六個(gè)縣市中的第二位，高于寶應(yīng)縣 億元，高于高郵市 ?？偭侩m然位居周邊縣市前列，但是從人均來看，差距很大。 2020年興化市的人均 GDP尚未突破 10000元，處于六個(gè)縣市的末位，與大豐市的人均 GDP存在 7620元的較大差距。 （ 2）地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比 較， 2020年興化市地方財(cái)政一般預(yù)算收入跨上一個(gè)新臺(tái)階，突破 5億元，以 。 （ 3）在崗職工平均工資和農(nóng)民人均純收入的比較， 2020年興化市在崗職工人均收入 13560元、農(nóng)民人均純收入 4904元，分別居于六個(gè)縣市中的第四位和第五位。與周遍地區(qū)相比興化的富民程度還有待進(jìn)一步提高， 由于興化人口基數(shù)大， 離小康進(jìn)程的序時(shí)進(jìn)度已落后于周邊縣市。 四、興化“十一五”規(guī)劃 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展主要目標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)： 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 %（可比價(jià)，下同）左右，期末達(dá)到 300億元；二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū) 生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 85%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 19500元。財(cái)政總收入和地方一般預(yù)算收入年均增長 19%以上，期末分別達(dá)到 30億元和 12億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 20%，期末達(dá) 145億元。 生活水平目標(biāo)： 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資和農(nóng)村居民人均純收入年均分別增長 9%和 %，期末分別達(dá)到 20800元和 7000元。 社會(huì)進(jìn)步目標(biāo)： 科技經(jīng)費(fèi)支出占 GDP比重達(dá) 4%左右。期末，高中階段毛入學(xué)率達(dá)到 90%，衛(wèi)生服務(wù)體系健全率達(dá) 90%，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)蓋面分別達(dá) 95%、 93%和 94%，新型農(nóng)村合 作醫(yī)療覆蓋面維持在 85%以上。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到 。城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，森林覆蓋率達(dá) 20%。萬元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、興化第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 興化 第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 蒸蒸日上。全市把建設(shè)和培育市場作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿(mào)大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。投資 2000 多萬元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。興化市糧食交易市場和戴南不銹鋼交易市場是江蘇省較大的專業(yè)市場、沙溝水產(chǎn)品批發(fā)市場是江蘇省 10 強(qiáng)淡水產(chǎn)品交易市場之一。以水鄉(xiāng)生態(tài)旅游為品牌的興化旅游業(yè)不斷發(fā)展，興化歷史上昭陽十二景有：景苑名堂、三閭遺廟、滄浪亭館、玄武靈臺(tái)、陽山夕照，南津煙樹、東皋雨霽、龍舌春云、勝湖秋月、木塔晴霞、十里蓮塘、兩廂瓜圃，集自然與文化為一體，融高雅情趣于觀賞之中，詩情畫意，美不勝收。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計(jì)的河流縱橫交錯(cuò)，湖泊星羅棋布。著名景點(diǎn)烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風(fēng)景如畫、垛田千島菜花春色迷人、萬畝大縱湖風(fēng)光旖旎，在國內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。 六、興化城市 規(guī)劃 建設(shè)： 城市規(guī)劃目標(biāo) ： 近期： 2002 年 —2020 年。人口規(guī)模 25 萬，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬，用地規(guī)模 28 平方千米 遠(yuǎn)期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬，用地規(guī)模 35 平方千米 遠(yuǎn)景展望 21 世紀(jì)中葉，人口規(guī)模 55 萬。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向?yàn)?—以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團(tuán)塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。又以主要河流劃分八個(gè)片區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中心城區(qū) ——以商貿(mào)、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、文化、體育中心。 東南區(qū) ——以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 昭陽片 ——以居住為主兼容部分工業(yè)的片區(qū)，工業(yè)為興化私營工業(yè)園。 烏巾蕩風(fēng)景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風(fēng)光為特色的風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護(hù)區(qū)。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風(fēng)光為主的生態(tài)保護(hù) 區(qū)。 總結(jié)概述： 興化以建設(shè)具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，按照舊城改造與新區(qū)建設(shè)并舉的方針，城市建設(shè)全面推進(jìn)，城市化率達(dá) 38%，目前建成區(qū)面積達(dá) 20 平方公里，集聚人口 19 萬。 鄉(xiāng)面貌明顯變化，基礎(chǔ)設(shè)施日趨改善 。 2020 年，老城區(qū) “七路一橋 ”和新區(qū) “七路三橋 ”工程順利實(shí)施，舊城改造穩(wěn)步推進(jìn)，新區(qū)建設(shè)步伐加快。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進(jìn)行了二級化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項(xiàng)目 157 個(gè) 461 公里。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個(gè)重點(diǎn)，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實(shí)施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點(diǎn)，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，功能不斷完善。大力實(shí)施公路等級化改造，干線公路主骨架已經(jīng)形成。水利、電力和通信設(shè)施等一批工程的順利實(shí)施，進(jìn)一步提高了我市基 礎(chǔ)設(shè)施配套水平。 七、興化科教文化 衛(wèi)生 體育事業(yè)： 社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，三個(gè)文明同步推進(jìn)。科技建設(shè)取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國家級科技計(jì)劃項(xiàng)目 5 項(xiàng)、省級 11 項(xiàng)，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進(jìn)市。中小學(xué)布局調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，各類教育事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系逐步完善， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三級醫(yī)療、預(yù)防、保健網(wǎng)絡(luò)基本形成。文化遺產(chǎn)得到保護(hù)，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。全民健身深入開展，競技體育發(fā)展活躍。積極爭創(chuàng)省人口與計(jì)劃生育工作示 范市，加強(qiáng)耕地保護(hù)和復(fù)墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到鞏固。扎實(shí)開展文明創(chuàng)建活動(dòng)，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進(jìn)市稱號(hào)，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進(jìn)鎮(zhèn)。統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、物價(jià)、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強(qiáng)。重視民族宗教工作，被省政府表彰為民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范單位。金融、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、藥監(jiān)等在服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得新成績。依法向人大報(bào)告工作、向政協(xié)通報(bào)情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務(wù)。高度重視社會(huì)穩(wěn)定，妥善處理群眾來信來訪。扎實(shí)推進(jìn) “平安興化 ”創(chuàng)建，被省委、省政府命名為社會(huì)治安安全市 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分：興化市房地產(chǎn) 市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場 概況 分析： 興化市房地產(chǎn) 開發(fā)始于 1995 年左右。 2000 年第一家外地開發(fā)商介入興化樓市，致始興化進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入活躍發(fā)展期 。目前興化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 45 家，其中具有 2 級開發(fā)資歷為 3 家，且大部分開發(fā)公司均為外地開發(fā)公司。興化房地產(chǎn)開發(fā)集中于老城區(qū)、新城區(qū)為兩個(gè)板塊，三年來，興化經(jīng)營性出讓土地 80%為 商住樓用地，可見未來三年興化土地供應(yīng)量之大， 房地產(chǎn)市場競爭將會(huì)非常激烈，但與此同時(shí)，也證明了興化的房地產(chǎn)市場將回出現(xiàn)新的局面，可謂風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、 上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、 都市華庭、盛福苑、 金花園、時(shí)代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城 、香緹別墅、佳豪天水華庭、 九洲城中城、 溫州國際大 酒 店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝 待建 ） 、城投國際 ，總開發(fā)面積約 200 萬平方米。其中住宅以 幸福小城 、 、嘉鴻豪庭、時(shí)代嘉園為興化 目前主流樓盤，且其規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套都屬 興化知名度較高 樓盤。（下文將會(huì)對上述樓盤進(jìn)行針對性分析） 據(jù)調(diào)查了解時(shí)代嘉園二期基本已預(yù)售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷售完，目前主要銷售二期的公寓、別墅，城投國際即將開始建設(shè)。按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會(huì)對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭，時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會(huì)對本項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競爭狀態(tài)。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長及 城市 規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟(jì)增長連續(xù) 3年超 10％，整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)入高速發(fā)展期，有力的支持和推動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí) 泰州 整體城市化進(jìn)程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動(dòng) 縣 鎮(zhèn)的發(fā)展， 下轄城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛， 為 興化 住房建設(shè)提供新的市場機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房地產(chǎn)市場總量高 速提升，城市消費(fèi)觀念正在轉(zhuǎn)變 從兩年前房地產(chǎn)成交量分析來看， 興化 房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，成交量出現(xiàn)了成倍增長的態(tài)勢 ，消費(fèi)客戶群體由城區(qū)居民為主力購買上升為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買 。由此可見， 興化的城市化建設(shè)正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化 整體消費(fèi)觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變， 興化 房地產(chǎn)市場處于一個(gè)剛剛發(fā)展 高速 期，具有一定的潛力。但是由于城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來消費(fèi)人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對比較緩慢。 ? 土地市場趨于規(guī)范，區(qū)域房價(jià)有望合理化 三 四 年前由于 興化 土地批地的不規(guī)范操作 ,導(dǎo)致私人亂拿地開發(fā)的現(xiàn)象 ,直接影響房價(jià)的提升與合理化。但從今年下半年的土地供應(yīng)趨勢及現(xiàn)有項(xiàng)目的供應(yīng)量來看，土地供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)?；^(qū)域 化 ，各區(qū)域樓盤的售價(jià)也符合市場化。因此，預(yù)計(jì)明年新開發(fā)項(xiàng)目將繼續(xù)增加，房價(jià)也會(huì)得到進(jìn)一步拉升。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2002 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領(lǐng)取房屋預(yù)銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場發(fā)展 興化各家銀行對房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對個(gè)人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機(jī)構(gòu)審批權(quán)限很小。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個(gè)人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個(gè)人住房消費(fèi)貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費(fèi)能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟(jì)能力高的、影響力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。另外由于興化整體城市經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，城市整體消費(fèi)能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。 二、 未來幾年的房