【正文】 類配套放在第一位置，但也是較重要的因素之一。教育配套是現(xiàn)今房產(chǎn)銷售的一個(gè)新賣點(diǎn)。結(jié)婚用房是一塊越來越大的蛋糕，而且在廣州這個(gè)以私人購房為主的房產(chǎn)市場中所占的份額越來越明顯。故此，開方商在教育配套方面的設(shè)置不遺余力，各種各樣的教育配套層出不窮。開始幼兒園、與名校合辦中小學(xué)、建立光纖遠(yuǎn)程教學(xué)等等。所以，我們?cè)谠O(shè)計(jì)凱旋新世界的配套時(shí)有必要重視教育設(shè)施對(duì)銷售所產(chǎn)生的作用。n 健康休閑型配套健康休閑型配套既是體現(xiàn)目標(biāo)客戶個(gè)性化方面又是目標(biāo)客戶健康生活的必備配套，它與目標(biāo)客戶的年齡喜好，有直接關(guān)系，目標(biāo)客戶在購買樓房時(shí)會(huì)因個(gè)人喜好而決定是否購買，其家庭成員的年齡、構(gòu)成將間接影響其決定，如家庭成員中有與其相同愛好或該配套中有滿足其需求的部份，目標(biāo)客戶將堅(jiān)定購買。住宅的健康休閑配套是在滿足了首要的居家功能之后能滿足住戶健康休閑享受的個(gè)性化需求，在個(gè)性化設(shè)施配套中規(guī)模大的住宅則占有很大的優(yōu)勢(shì)，其配套比較齊全，規(guī)模小的樓盤因所受的限制較多，在這一方面往往是欠缺的。要真正配置好物業(yè)的休閑功能需根據(jù)定位層次的需要作好小區(qū)或片區(qū)的整體規(guī)劃。樓盤的規(guī)劃布局充分體現(xiàn)其主題或賣點(diǎn)，每個(gè)配套設(shè)施的創(chuàng)新都會(huì)成為產(chǎn)品的賣點(diǎn)，為產(chǎn)品的廣告宣傳提供真實(shí)有力的支撐，如今的房地產(chǎn)市場，隨著消費(fèi)者的理性和成熟，配套的設(shè)置也越來越具針對(duì)性。隨著市場的細(xì)分，項(xiàng)目的賣點(diǎn)必然是為了吸引目標(biāo)客戶，其配套設(shè)施亦必然為滿足目標(biāo)客戶需求而設(shè)，因而隨著各種賣點(diǎn)的提出如：智能化、直飲水、教育等賣點(diǎn)，其相關(guān)的配套也一一產(chǎn)生，隨著市場的競爭，賣點(diǎn)的提出也越來越多，但概念有時(shí)會(huì)與現(xiàn)實(shí)有差距，如果開發(fā)商宣傳的賣點(diǎn)太不實(shí)際，而等到目標(biāo)客戶親臨現(xiàn)場的感覺與廣告落差太大，就會(huì)失去對(duì)該項(xiàng)目的興趣，因此賣點(diǎn)的宣傳必須與配套設(shè)施相吻合，而不能差距太大。配套設(shè)施與項(xiàng)目賣點(diǎn)是相結(jié)合的，開發(fā)商要設(shè)置好二者的關(guān)系，不能濫開空頭支票。綜合來看，在會(huì)所與商業(yè)配套上表現(xiàn)出如下的趨勢(shì)與特點(diǎn)：n 為了推出樓盤銷售的展示：會(huì)所或商業(yè)配套大多為有部分的在銷售之初而完成，營造強(qiáng)烈氛圍，但由于樓盤人氣不足，常常會(huì)導(dǎo)致門庭冷落，因而一些大樓盤如麗江花園、中海名都等多利用節(jié)假日，推出各類的公關(guān)活動(dòng)形成熱點(diǎn)強(qiáng)化人氣聚集，促銷意念濃重；n 根據(jù)樓盤規(guī)模不同，會(huì)所一般都會(huì)形成主題，以突出和配合項(xiàng)目主題，大規(guī)模樓盤甚至令推出多個(gè)主題會(huì)所，以求會(huì)所形成特色（在滿足齊全功能同時(shí)）經(jīng)營和作風(fēng)；n 商業(yè)配置基本上形成三種方式，小型規(guī)模在會(huì)所內(nèi)配置并入會(huì)所功能，中小型樓盤會(huì)形成散落門面與會(huì)所并行的商業(yè)配置，而大型樓盤多會(huì)形成商業(yè)街，會(huì)所要么與商業(yè)街獨(dú)立形成內(nèi)外不同的服務(wù)，要么并入商業(yè)街；n 商業(yè)功能的入住，目前都面積看在首批入伙前的消費(fèi)空白期，招商困難所以經(jīng)營方向存在較大的變性；n 會(huì)所及商業(yè)配套一方面是硬件配設(shè)，同時(shí)也是能夠挖掘出不間斷的新聞熱點(diǎn)的有效武器，如會(huì)所落成、開放主題商業(yè)引入、一些明星活動(dòng)等，能夠有效的支持銷售節(jié)奏；n 商業(yè)街與會(huì)所的建筑風(fēng)格及服務(wù)方式極易讓消費(fèi)者感受到樓盤檔次；n 會(huì)所及商業(yè)配套，表面上都力求齊全，但實(shí)際上隨著市場熱點(diǎn)的推動(dòng)，都進(jìn)一步主題化；n 部分大發(fā)展商利用其實(shí)力和多盤支撐紛紛引入聯(lián)合會(huì)所和一卡式服務(wù)，服務(wù)范圍涉及各項(xiàng)目會(huì)所及全市各類居家生活消費(fèi)，通過集體消費(fèi)、采購為住房爭取到比零售更優(yōu)惠造的價(jià)格；n 綜上所述：會(huì)所及商業(yè)配套已是房地產(chǎn)產(chǎn)品不可或缺的軟件產(chǎn)品之一，同時(shí)它和建筑與園林風(fēng)格、樣板房銷售、現(xiàn)場及廣告媒體形成了樓盤向外界表現(xiàn)的五大支點(diǎn)，能充分利用其發(fā)展過程完成與消費(fèi)者的溝通和誘導(dǎo)，特別是其建筑風(fēng)格、經(jīng)營服務(wù)方式、風(fēng)格及基本配套成為各開發(fā)商花心思之所在。第二部分 商業(yè)配套建議方案根據(jù)凱旋新世界的自身特點(diǎn)，及針對(duì)凱旋新世界的建設(shè)用地布局及所處地域——珠江新城的目前現(xiàn)狀，提出針對(duì)該項(xiàng)目的方案，建議會(huì)所及住宅商業(yè)內(nèi)容如下：（一） 會(huì)所分布設(shè)置：根據(jù)四個(gè)不同分空間及首層架空空間劃分為動(dòng)靜分離、居商分離、集中與泛會(huì)所分離的不同空間，分設(shè)商務(wù)主題會(huì)所、健身運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所、文化娛樂主題會(huì)所、女士、兒童、老人主題會(huì)所、便利消費(fèi)泛會(huì)所（首層架空與環(huán)境相融合，體現(xiàn)隨意、方便、優(yōu)雅）。設(shè)置原則：（1） 概念新穎，且與樓盤地段及定位相稱，以國際化為主題；（2） 功能齊全且有切合目標(biāo)市場需要的會(huì)所，項(xiàng)目設(shè)置有效的擊中目標(biāo)購買者既要休閑娛樂又能促進(jìn)自身發(fā)展的心理需求；（3） 各主題會(huì)所相互輝映，主題會(huì)所突出主題定位，泛會(huì)所以生活概念為主。主題會(huì)所經(jīng)營內(nèi)容：（1）主題會(huì)所：位置在城市廣場，突出國際化、開放、全面主題。（2）會(huì)所名稱及內(nèi)容◆會(huì)所名稱：國際商務(wù)聯(lián)誼會(huì)所（暫定）◇經(jīng)營內(nèi)容：國際商務(wù)會(huì)務(wù)中心、國際網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心（提供電子商務(wù)、最新科技資訊等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)）、大型露天酒吧等。◆會(huì)所名稱：國際健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所◇經(jīng)營內(nèi)容：引進(jìn)國際健身新概念，提出針對(duì)人體健身的科學(xué)方法，并定期舉辦培訓(xùn)班，經(jīng)營內(nèi)容有保齡球、桑拿蒸浴、露天泳池、室內(nèi)恒溫泳池、舞蹈室、鋼琴室、健身房等內(nèi)容的青少年活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心、女士活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心等。◆會(huì)所名稱：國際文化娛樂會(huì)所◇經(jīng)營內(nèi)容：引進(jìn)世界各地的特色文化，讓消費(fèi)者享受到世界各地的風(fēng)情文化，并提供各種娛樂設(shè)施，經(jīng)營內(nèi)容有圖書中心、娛樂游戲中心、世界風(fēng)情食府、國際風(fēng)情娛樂中心、中西餐廳、KTV包房、酒吧等。經(jīng)營模式：對(duì)外經(jīng)營，對(duì)內(nèi)憑業(yè)主卡優(yōu)惠。建立凱旋新世界會(huì)員制度，并制定會(huì)員卡——廣州卡。（二） 泛會(huì)所 設(shè)置原則：n 作為主題會(huì)所的補(bǔ)充；n 以便利消費(fèi)、陶冶性情、促進(jìn)發(fā)展、娛樂休閑性質(zhì)的賣點(diǎn)為主； 經(jīng)營內(nèi)容：鋼琴吧、陶藝吧、畫室、手工藝室等。 經(jīng)營方式：免費(fèi)或低收費(fèi)。 住宅商業(yè)配套設(shè)施（一） 設(shè)置原則： 配套齊全，種類多，所有的日常生活購物能在小區(qū)內(nèi)解決。 種類多，位置集中在城市廣場及各區(qū)會(huì)所附近（二） 經(jīng)營內(nèi)容及種類：生活配套：超市、菜市場、洗衣店、布藝店、家電、服裝店、飾品店、書店等。市政配套：郵局、銀行、住戶巴士站等。 娛樂餐飲：網(wǎng)吧、餐廳、咖啡館、兒童娛樂園等。（三） 運(yùn)營方式：出租經(jīng)營或聯(lián)營（四） 建立廣州凱旋新世界商業(yè)聯(lián)盟、持卡者可獲刷卡消費(fèi)及優(yōu)惠。第三部分 項(xiàng) 目 概 述 調(diào)查對(duì)象本次調(diào)查研究主要圍繞廣州的住宅小區(qū)的會(huì)所及商業(yè)配套進(jìn)行，調(diào)查重點(diǎn)是廣州具有代表性的住宅小區(qū)，包括以下方面：l 會(huì)所的經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容l 會(huì)所的面積l 商業(yè)配套的性質(zhì)、數(shù)量及規(guī)模l 小區(qū)內(nèi)的園林、教育、醫(yī)療、交通等其他生活配套這次調(diào)查主要以小區(qū)會(huì)所及商業(yè)配套為主，主要有美林海岸花園、珠江帝景、中海名都、金碧花園、光大花園、星河灣、南國奧林匹克花園、華南新城、新城海濱花園、南國花園等具有代表性的樓盤。 調(diào)查方式和時(shí)間調(diào)查方式：采用對(duì)每一個(gè)住宅區(qū)會(huì)所服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營方式、商業(yè)配套的種類、數(shù)量及規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并對(duì)之進(jìn)行分析比較，為凱旋新世界廣場提供市場參考。調(diào)查時(shí)間：調(diào)查進(jìn)程開 始 結(jié) 束實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集11月9日11月20日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)處理11月21日 11月26日分析報(bào)告11月27日 11月30日 調(diào)查內(nèi)容通過本次對(duì)住宅商業(yè)的調(diào)查，詳細(xì)了解掌握廣州市住宅小區(qū)，特別是比較成功的樓盤住宅商業(yè)狀況與會(huì)所功能及經(jīng)營方式，從而確定住宅商業(yè)配套及會(huì)所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用，為即將進(jìn)行的凱旋新世界住宅商業(yè)配套的定位和設(shè)計(jì)有理性的基礎(chǔ)及數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容有以下二方面：I 住宅小區(qū)的商業(yè)配套的分布及會(huì)所功能的特點(diǎn)住宅區(qū)的商業(yè)類型及性質(zhì)特點(diǎn) 住宅區(qū)的商鋪面積、規(guī)模及位置特點(diǎn)II 住宅區(qū)商業(yè)布局及會(huì)所功能在銷售中的作用住宅商業(yè)規(guī)模、種類、會(huì)所功能與人群消費(fèi)的關(guān)系。商業(yè)規(guī)模、種類、會(huì)所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用。第四部分 重點(diǎn)樓盤住宅商業(yè)及會(huì)所功能的分布狀況本部分，我們對(duì)本次樓盤商業(yè)配套及會(huì)所調(diào)查的分布情形作詳細(xì)介紹。（另在本章節(jié)后附有對(duì)以下各樓盤概況的統(tǒng)計(jì)表，以便參閱） 一、 樓盤概況規(guī)模占地面積：㎡，由50棟多層及小高層住宅組成建筑/綠化面積300000m2,%園林大型水景園林社區(qū)；4萬㎡的園林設(shè)計(jì)了40多個(gè)景點(diǎn)； 戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；主要賣點(diǎn)天河巨大型臨江休閑小區(qū)，大型水景園林社區(qū)主要客戶群天河白領(lǐng)階層銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到70%均價(jià)4200元/ m2㎡物業(yè)管理公司發(fā)展商自管（廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）管理費(fèi)㎡二、 會(huì)所 會(huì)所面積及位置：會(huì)所位于美林海岸花園小區(qū)西北入口、美林廣場后，人工河道側(cè)的醒目位置，占地約700㎡，高三層。 建筑特色：歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格，紅黃色坡頂，大幅高廳落地玻璃，具有現(xiàn)代氣息。 經(jīng)營功能：經(jīng)營服務(wù)功能包括西餐廳、桌球、乒乓球、閱覽室、健身房、桑拿等。 經(jīng)營特色：不對(duì)外營業(yè)，業(yè)主憑住戶卡享受優(yōu)惠。三、 商業(yè)配套美林海岸花園商業(yè)配套內(nèi)容包括零售店、干洗店、超市等其他商鋪，小區(qū)樓盤首層為商鋪，高層地下層為車庫。商鋪位置在住宅樓的底層，面積比較小，大部分面積在150～250㎡，其他少數(shù)商場面積較大。商業(yè)配套種類較少，以滿足生活為目的的便利店為主，目前該項(xiàng)目規(guī)劃中沒有大型購物中心，僅以滿足業(yè)主的基本生活為前提。四、 其他配套 教育配套包括小學(xué)、幼兒園，位于小區(qū)東南區(qū)較獨(dú)立的一區(qū)。 園林景觀有三個(gè)庭園、六處水景，園林