【正文】 園 ……………………………………………………16 金碧華府 ………………………………………………………18 海珠區(qū) ……………………………………………………………19 中海名都 ………………………………………………………19 珠江帝景 ………………………………………………………21 光大花園 ………………………………………………………23 金碧花園 ………………………………………………………25 番禺區(qū) ………………………………………………………27 星河灣 ………………………………………………………27 華南新城 ………………………………………………………30 南國奧林匹克花園 ……………………………………………31第一部分 調(diào)研結(jié)論根據(jù)本次調(diào)查的結(jié)果，我們可以明確軟件配套是建立樓盤差異化優(yōu)勢的重要途徑之一，我們嘗試結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對調(diào)研樣本樓盤配套的結(jié)論做出一定的歸納：一、 會所設(shè)置及注重要素；二、 配套設(shè)施與目標(biāo)市場的關(guān)系；三、 配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系；四、 配套設(shè)施與銷售的關(guān)系。從購房者的角度來看，與會所面積的大小這個因素比較，購房者最為關(guān)注的是會所的建筑裝修風(fēng)格和基本配置。以光大花園為例，其銷售主體是那些首次置業(yè)、月供價錢適中的工薪人士，與此相應(yīng)，其會所裝修風(fēng)格以歐式現(xiàn)代實(shí)用主義為格調(diào)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用、簡樸和清新的風(fēng)格。而不同的會所則可能根據(jù)顧客群的需要或特征，相應(yīng)提供一些特殊的設(shè)施。珠江新城樓盤的售賣也存在很大的相似性，賣點(diǎn)多集中為“中央商務(wù)區(qū)、未來發(fā)展的核心地段”等等。n 配套設(shè)施的工程進(jìn)度與熱點(diǎn)效應(yīng)和拉動銷售節(jié)奏的關(guān)系樓盤的工程進(jìn)度與產(chǎn)品宣傳及銷售節(jié)奏是緊密相聯(lián)、息息相關(guān)的，開發(fā)商利用工程的進(jìn)展來營造一種熱烈的氣氛,制造一種熱點(diǎn)效應(yīng),吸引消費(fèi)者前來購買,并利用人為造成的氛圍、銷售的節(jié)奏來促使消費(fèi)者盡快購買,給外界一種樓盤日趨完善,價格有上漲的趨勢的形象，從而引發(fā)市場的關(guān)注。隨著產(chǎn)品的個性化發(fā)展，樓盤的公關(guān)活動場所的美化和銷售場所的裝修和裝飾將為大多數(shù)的發(fā)展商所重視，因而現(xiàn)場的包裝越來越具有藝術(shù)化和人性化，并成為衡量發(fā)展商服務(wù)意識強(qiáng)弱的指標(biāo)之一，也是消費(fèi)者對發(fā)展商所承諾的未來配套設(shè)施的可信度的衡量指標(biāo)。n 配套設(shè)施對產(chǎn)品差異性的支撐及對銷售的推動現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場進(jìn)入個性化、差異化時代，每個樓盤都力圖做得獨(dú)特新穎、與眾不同，從樓盤本身產(chǎn)品質(zhì)素來說，除建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃外，小區(qū)的配套設(shè)施的全面化、規(guī)?；?、智能化、差異化的深度將對銷售造成極大的影響，小區(qū)的配套設(shè)施在滿足業(yè)主的基本需求后，其獨(dú)特的創(chuàng)新點(diǎn)，與眾不同的功能會滿足業(yè)主更高層次的需求。為了增加樓盤的附加值，發(fā)展商都根據(jù)目標(biāo)市場的需求，盡可能提供全面和完善的配套給顧客。這種類型的配套作為樓盤基本設(shè)施是所有樓盤都附帶的。娛樂享受型設(shè)施主要是為目標(biāo)顧客度身定做的一些設(shè)施，能滿足住戶追求高境界享受的個性化需求。n 教育配套教育配套是教育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的結(jié)合點(diǎn)，業(yè)主作為購買者并不是使用者，是為了其子女成長提供一個良好的環(huán)境，因此教育配套質(zhì)量的高低直接決定目標(biāo)客戶特別是子女年齡較小的客戶興趣的大小。故此，開方商在教育配套方面的設(shè)置不遺余力，各種各樣的教育配套層出不窮。住宅的健康休閑配套是在滿足了首要的居家功能之后能滿足住戶健康休閑享受的個性化需求，在個性化設(shè)施配套中規(guī)模大的住宅則占有很大的優(yōu)勢，其配套比較齊全，規(guī)模小的樓盤因所受的限制較多，在這一方面往往是欠缺的。配套設(shè)施與項(xiàng)目賣點(diǎn)是相結(jié)合的，開發(fā)商要設(shè)置好二者的關(guān)系，不能濫開空頭支票。主題會所經(jīng)營內(nèi)容：（1）主題會所：位置在城市廣場，突出國際化、開放、全面主題。經(jīng)營模式：對外經(jīng)營，對內(nèi)憑業(yè)主卡優(yōu)惠。 住宅商業(yè)配套設(shè)施（一） 設(shè)置原則： 配套齊全，種類多，所有的日常生活購物能在小區(qū)內(nèi)解決。（三） 運(yùn)營方式：出租經(jīng)營或聯(lián)營（四） 建立廣州凱旋新世界商業(yè)聯(lián)盟、持卡者可獲刷卡消費(fèi)及優(yōu)惠。調(diào)查內(nèi)容有以下二方面：I 住宅小區(qū)的商業(yè)配套的分布及會所功能的特點(diǎn)住宅區(qū)的商業(yè)類型及性質(zhì)特點(diǎn) 住宅區(qū)的商鋪面積、規(guī)模及位置特點(diǎn)II 住宅區(qū)商業(yè)布局及會所功能在銷售中的作用住宅商業(yè)規(guī)模、種類、會所功能與人群消費(fèi)的關(guān)系。 建筑特色：歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格，紅黃色坡頂，大幅高廳落地玻璃，具有現(xiàn)代氣息。商鋪位置在住宅樓的底層，面積比較小，大部分面積在150～250㎡，其他少數(shù)商場面積較大。 其他配套有網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫練習(xí)場、泳池、住戶巴士車站等。但從小區(qū)的規(guī)模及業(yè)主實(shí)際生活角度考慮，會所及商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)置則不夠?qū)嶋H，功能不足的結(jié)果將不能滿足業(yè)主的日常生活需求，該樓盤的價位不高，其針對的消費(fèi)者以工薪白領(lǐng)為主，這部分人日常需求豐富實(shí)際，小區(qū)的功能不足將對這部分消費(fèi)者購樓的決心有影響。（1） 運(yùn)動：室外自然景觀泳池、中庭緩跑徑、戶外健身區(qū)、網(wǎng)球場、老人健康天地。（5） 商務(wù)：五、六層——可視會議廳、電子辦公室、名豪天下商務(wù)特區(qū)。商業(yè)種類以布藝、家私、五金、裝飾材料、家電等居多，該項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施設(shè)在鄰街住宅12層，且商鋪面積較大，約200500平方米。 交通配套：小區(qū)住戶巴士及公交大巴車，每棟住宅樓下有地下車庫。先進(jìn)的智能化配套真正體現(xiàn)CBD的國際潮流，使樓盤有了保值的基礎(chǔ)，在短期內(nèi)不會落伍，因而符合其所謂“廣州第一花園”的未來前景和廣州CBD樓盤的定位和層次。 經(jīng)營方式：內(nèi)部經(jīng)營三、商業(yè)配套新城海濱花園暫無商業(yè)配套設(shè)施。五、配套設(shè)施與項(xiàng)目主題及賣點(diǎn)的關(guān)系評價該樓盤的會所功能簡單，且無商業(yè)配套設(shè)施，從樓盤本身來說，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足。 經(jīng)營內(nèi)容：恒溫泳池，保齡球館、網(wǎng)球場等設(shè)施。 交通配套：公交車站，大型地下車庫。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評價作為廣州CBD——珠江新城的豪宅樓盤，金碧華府宣揚(yáng)其樓盤的豪華尊貴，一梯一戶，每戶一個空中花園，因而其會所也是裝修豪華，不過商業(yè)配套性質(zhì)則未確定。主要客戶群私企老板，二次置業(yè)人士，金領(lǐng)人士等；銷售狀況低層銷售率達(dá)70%，18層以上銷售率85%；均價5800元/ m2㎡物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理費(fèi)㎡二、會所會所面積及位置：中海名都會所建筑面積約3000㎡，獨(dú)立三層，位于小區(qū)西入口北側(cè)，小區(qū)西北端。三、商業(yè)配套中海名都商業(yè)配套為商場、銀行、超市、各類商鋪等，商業(yè)配套設(shè)在住宅樓底層，以出租形式經(jīng)營，高層住宅地下設(shè)有車庫。五、項(xiàng)目及配套設(shè)施工程狀況該項(xiàng)目約2000年6月份交樓，幼兒園約2002年10月左右使用，會所等配套約2002年12月左右交付使用，中、小學(xué)則在3年之后建造。會所前后的廣場、泳池將突出體現(xiàn)其地位的獨(dú)一無二，展現(xiàn)出小區(qū)中心座標(biāo)之風(fēng)彩。珠江帝景商業(yè)配套設(shè)施較齊全，與會所相補(bǔ)充，滿足客戶的不同需求，位置在臨街住宅樓底層的商鋪同時對外、對內(nèi)經(jīng)營。五、項(xiàng)目配套設(shè)施工程狀況項(xiàng)目會所及商業(yè)配套約2002年9月支付使用，學(xué)校及其他樓盤配套約2002年6月份使用。珠江帝景生活配套、教育配套設(shè)施的完備與樓盤的主題定位——新城市中軸線相吻合，成為銷售上的一個有利支撐。 經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容：一層：管理辦公室二層：兒童天地、閱覽室、網(wǎng)吧、乒乓球室三層：桌球、棋牌、舞蹈、健身、蒸汽經(jīng)營方式：不對外經(jīng)營，對內(nèi)業(yè)主憑住戶卡免費(fèi)消費(fèi)。高層樓房的底層為住客會所，地下為停車場。 教育配套設(shè)施規(guī)劃中有幼兒園、中小學(xué)，華榕苑幼兒園位于華榕苑小區(qū)中心廣場旁，占地約500平方米，二層。作為很現(xiàn)實(shí)而且很有誘惑力的賣點(diǎn)，完善的配套設(shè)施將極大的堅(jiān)定買家信心，更好的促進(jìn)樓盤銷售，光大花園的熱銷與其配套齊全、發(fā)展商的規(guī)劃務(wù)實(shí)作風(fēng)是分不開的。 區(qū)內(nèi)千卉俱樂部會所：內(nèi)容有棋牌、桌球、乒乓球、羽毛球等，業(yè)主消費(fèi)享受二折優(yōu)惠。 教育配套有3個幼兒園、一個小學(xué)、籃球場、網(wǎng)球場等。金碧花園的醫(yī)院、中小學(xué)、幼兒園等設(shè)施及各種運(yùn)動設(shè)施的健全，讓消費(fèi)者感覺到未來生活的真實(shí)。另外8個“組團(tuán)客廳”式的私家型休閑會所散落于社區(qū)中。四、其他配套設(shè)施 休閑娛樂設(shè)施：18300米騎江休閑木道，300㎡沙灘泳池，300㎡會所泳池，擁有占地110多畝、5洞及3個人工湖的高爾夫球場，4個網(wǎng)球場，兒童泳樂場500㎡左右，豪華游艇會，24小時享用私家泳池。 小區(qū)內(nèi)擁有住戶巴士，地鐵3號線—大石站距離星河灣800米。星河灣的教育配套設(shè)施則保證了業(yè)主子女的入學(xué)問題，在其周邊配套不足的情況下，確實(shí)能打動業(yè)主。 經(jīng)營方式：對內(nèi)經(jīng)營，業(yè)主憑住戶卡享受優(yōu)惠。 教育配套：幼兒園、華南師范大學(xué)附中番禺學(xué)校，占地8萬㎡， 總 建筑面積5萬㎡，內(nèi)設(shè)實(shí)驗(yàn)室、科技館、圖書館、體育館、植物園，可容納60個班共2400人。 一、 樓盤概況規(guī)模占地64萬m2建筑/綠化面積70萬m2/綠化率47。三、 商業(yè)配套設(shè)施南國奧林匹克花園商業(yè)配套設(shè)施包括銀行、電信、郵電、停車場、大型綜合超市（2002年3月使用）、各種商業(yè)店鋪、中西餐廳、美容美發(fā)、酒吧、健康管家中心、醫(yī)藥保健等。 教育配套：n 基礎(chǔ)教育：省一級幼兒園、北京師范大學(xué)附小、北京師范大學(xué)附中，南奧幼兒園總面積4000㎡，共有12個班，北大南奧實(shí)驗(yàn)小學(xué)2002年9月開始招生。n 地鐵三號線2007年開通，距地鐵站600米，南國奧園鐘村站；廣州奧園 洛溪站；番禺奧園市橋站。小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施齊全，并設(shè)有大型綜合超市，切實(shí)滿足小區(qū)的日常生活需要，為業(yè)主生活帶來極大的便利