【正文】 市平均水平。說明2008年經(jīng)濟危機對袁州區(qū)整體影響不大，人均收入依然穩(wěn)步提升。 固定資產(chǎn)投資情況宜春市固定資產(chǎn)投資2009年達到490億元，2008至2009年增長率均超過40%。袁州區(qū)2009年固定資產(chǎn)投資接近80億元。除2005與2006年增長速度較慢，近兩年同樣保持著較高的增長率。固定資產(chǎn)投資增長快說明城市建設加快，城市化速度增加。1房地產(chǎn)投資情況宜春市房地產(chǎn)投資在2005年出現(xiàn)“拐點”，宜春區(qū)域與袁州區(qū)都出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象；20062008年，宜春房地產(chǎn)投資情況都有了較大幅度的漲幅；2009年漲幅有所回落。二、宏觀分析結論從對宜春市的相關經(jīng)濟指標進行分析，我們可以得出以下結論 宜春市與袁州區(qū)國民生產(chǎn)總值近7年來一直是持續(xù)穩(wěn)步上漲，到2007年開始，整體經(jīng)濟水平有一個較大幅度的跨越。說明宜春地區(qū)經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。但袁州區(qū)人均GDP只有1900美元。說明當?shù)胤康禺a(chǎn)需求還處于生存需求的初級階段，決定了本階段是以“單純數(shù)量型超速發(fā)展”為主要發(fā)展特征。 宜春市財政收入逐年穩(wěn)定增長，這為政府后期加大城市建設，帶動經(jīng)濟發(fā)展提供了強有力的財政支持。 宜春市社會消費品零售總額增長迅速，說明城鄉(xiāng)居民的消費理念正逐步釋放。但是還應該看到的城鄉(xiāng)居民年末存款余額較高，居民存蓄增長率較高，消費性支出還是比較少，還需要去培育市場，引導居民進行消費及投資。 宜春市城鄉(xiāng)居民年均收入穩(wěn)步增長，但袁州區(qū)人均收入略低于整個宜春地區(qū)的平均水平。，根據(jù)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準，住房將占總消費性支出比重的25%左右。每人年住房消費約5533元。 宜春市市區(qū)人口穩(wěn)步增長，說明城市化的進展正在加快，袁州區(qū)城市人口每年約增長6000人。每年新增所需的住房面積約21萬平方米。 宜春市與袁州區(qū)固定資產(chǎn)投資速度近兩年均超過40%增長率，城市化進度加快。城市擴大將帶來更多的城市人口及住房需求。 袁州區(qū)GDP只占整個宜春地區(qū)約1/7。而房地產(chǎn)投資情況卻占到整個宜春地區(qū)的1/4。說明發(fā)展商對袁州區(qū)的房地產(chǎn)信心較足，但同時也說明未來競爭更為激烈。第三章 宜春市房地產(chǎn)概況宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖一、宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程品質競爭階段產(chǎn)品競爭階段小區(qū)住宅形成起步階段發(fā)展階段2007年之后20052007年2002年2004年1999年2001年宜春房地產(chǎn)市場的發(fā)展是近幾年隨著中心城區(qū)的逐漸擴大而發(fā)展的，目前正處于初步啟動與快速發(fā)展并存階段。起步階段在九十年代初期，宜春市中心城居住用地集中于沿秀江兩岸的老城區(qū)，大部分為居民自建房，房屋結構以磚木結構和磚混結構為主，框架結構的建筑物比較罕見。小區(qū)住宅形成進入二十一世紀以來，宜春市房地產(chǎn)住宅市場得到了迅速的發(fā)展，在秀江以北的新城區(qū)建設了一定規(guī)模的職工住宅區(qū)，如市消防大隊職工宿舍、農(nóng)業(yè)銀行職工宿舍、桔園新村等； 產(chǎn)品競爭階段同時隨著市場的不斷完善，在2003年更是涌現(xiàn)了一批上檔次、有規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，如高能宜人華府、秀江御景、麗景山莊等；市場上仍是以多層住宅為主，也已經(jīng)出現(xiàn)了如銀泰公寓及青云名仕花苑等多個高層住宅區(qū)。這些新開發(fā)的住宅小區(qū)較以往項目在質量、檔次、附加值等方面都有了一個質的飛躍。品質競爭階段2007年開始，宜春市中心已經(jīng)出現(xiàn)框架結構純板式高層社區(qū)，如豐碩華庭、鴻運星城、中央公館等。而正榮麗景濱江的面世以及宜人華府花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)，無論從規(guī)劃、園林、戶型等方面給宜春房地產(chǎn)樹立了一個標桿。目前宜春市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到一個良好的、正常的、有序的發(fā)展軌道，但近兩年發(fā)展有點停滯。宜春急需更成熟的開發(fā)商進入給本地房地產(chǎn)市場帶來更為先進的理念。二、宜春房地產(chǎn)概況商品住房供應計劃項 目2008年2009年2010年2011年商品住房40萬平米55萬平米60萬平米70萬平米經(jīng)濟適用住房8萬平米4萬平米4萬平米4萬平米廉租住房1萬平米1萬平米小 計65萬平米75萬平米宜春中心城市未來兩年內商品住房預計供應150萬平米，每年以10萬平米速度進行增長。 一級市場分析（1）、總量分析按照20082030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個區(qū)域秀江以南，火車站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽大道以北，明月北路以東為宜陽新區(qū)、火車站以南為明月新城、明月山溫湯鎮(zhèn)為溫湯地區(qū)。，下跌約54%。，上漲76%。（2）、區(qū)域出讓面積分析2006年、宜春老城區(qū)土地出讓面積最大，占整個宜春袁州區(qū)的79%。宜陽區(qū)只占9%。2007年老城區(qū)土地出讓面積占整個宜春的47%，溫湯地區(qū)占37%。宜陽區(qū)只占7%。2008年，宜陽新區(qū)已經(jīng)成為宜春土地出讓的主流板塊，占到52%，溫湯地區(qū)占30%，老城區(qū)只占13%。2009年，幾乎整個宜春袁州區(qū)的土地出讓都來自宜陽新區(qū)，占到總量的98%。（3）、區(qū)域出讓走勢分析由上表可以看出，宜春袁州區(qū)2006年至2009年的土地出讓中，老城區(qū)、袁州新區(qū)、明月新城、溫湯地區(qū)四個板塊從2007年開始明年的土地出讓一直呈下降趨勢。而唯有宜陽新區(qū)的土地出讓面積從2006至2009每年都呈現(xiàn)較大幅度上揚。說明政府近年將全力打造和發(fā)展宜陽新區(qū)。（4）、近三年土地匯總分析從2007年至2009年宜春袁州區(qū)土地放量最大的為宜陽新區(qū)，,占到近三年土地出讓總量的47%，其次為老城區(qū)與溫湯地區(qū)，分別占比為25%與23%。明月新城與袁州新區(qū)土地出讓較少。（5）、未入市地塊結構分析2006至2009出讓土地中未入市的土地以商住用地面積最大，㎡，占到總未入市地塊面積的58%。㎡未入市，占到總未入市面積的22%。㎡，占總未入市面積的20%。（6）、未入市地塊板塊分析宜陽新區(qū)未入市土地面積最大，㎡，占總未入市面積的50%。其次為老城區(qū)，㎡，占總未入市面積的38%，其余板塊占比較少。（7）、本案未開發(fā)面積占比 本案未開發(fā)面積占目前整個宜春總未開發(fā)面積的5%。（8）、競爭土地分析未來對本項目構成競爭的土地如下：土地位置土地用途板塊開發(fā)土地面積（畝）土地面積（平米）容積率（≤）建筑面積（平米）宜陽北路西側、320國道先鋒機械廠至上海大眾維修站段東西二側老年公寓老城洪客隆項目 住宅 商業(yè) 錦繡山莊后側320國道以南商服老城濟民可信集團 宜陽新區(qū)市府路以北、青山路兩側住宅宜陽未知159106001宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、蘆州路以西、青山路以北住宅133363宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、明月北路以東住宅宜陽公務員小區(qū)宜陽新區(qū)宜陽大道以南、蘆洲大道以西商住宜陽翡翠城宜陽新區(qū)盧洲大道東側、府前路南側、秀江東路延伸北側、外環(huán)北路、雷潭路西側商住宜陽德和迎賓園盧洲大道東側，府前路南側、秀江東路延伸北側，外環(huán)北路、雷潭路西側商住宜陽盧洲大道東側,府前路南側、秀江東路延伸北側，外環(huán)北路、雷潭路西側商住宜陽I、洪客隆集團宜春項目共960畝，總建筑面積超過130萬平方米，體量巨大，但洪客隆集團目前正全力用作南昌與成都項目，宜春地塊預計至少要到兩至三年后才能動工。II、濟民可信集團土地196畝，總建筑面積近20萬平方米，預計明年動工。III、本項目對面的公務員小區(qū)總建筑面積達28萬平方米，政府目前尚未對該地塊批示開發(fā)。IV、翡翠城項目總建筑面積達30萬平方米，圍墻與規(guī)劃已出，預計年底將會動工。V、德和迎賓園項目總建筑面積近50萬平方米，一期獨棟別墅正在認籌，價格約9000元/㎡，預計年底正式銷售。（9）、20072010年宜春土地出讓總表見附件二級市場分析（1）、商品房 從2007年至2009年，宜春市商品房總體成交面積和成交套數(shù)呈穩(wěn)定增長趨勢，住宅市場與商品房保持一致，受供應驅動影響，商業(yè)市場的成交面積和成交套數(shù)并無明顯增長，并有著微跌趨勢。 2009年全年商品房成交結構，其中住宅占92%、商業(yè)占8%，商業(yè)占比明顯低于全國水平。 2009年商品房月成交面積和成交套數(shù)總體大于008年，除11月外，其余9月均在6萬平米以上浮動，顯示了09年良好的旺銷勢頭。（2）、商品住宅 ，%。2009年，%，保持了較快增長。通過三年銷售面積的對比分析，2008年宜春市住宅銷售仍保持了一定的增長，側面說明了宜春市商品住宅市場受宏觀調控影響較小。從套均面積來看，宜春市保持了一個相對較為穩(wěn)定的態(tài)勢，除08年7月有一波156㎡以上大宅需求，其余各年月保持在90120㎡的一個水平，再次說明宜春市當前是個“單純數(shù)量型超速發(fā)展”的剛需市場，高端與投資等細分市場難以形成。（3）、商業(yè)2009年以來，商業(yè)成交面積得到了明顯的釋放，遠高于008年，除2月、10月、11月外，保持在每月6萬平米的成交水平，并在1月份突破了9萬平米；2009年宜春市商業(yè)成交套數(shù)整體低于08年水平，并在11月達到最低點，僅11套。但是在12月突然放量，達到全年第二高點。結合商業(yè)銷售面積來看，說明2009年大面積商鋪銷售較多。（4）、新開工面積與竣工面積，%。，同比下降8%；，大幅度下跌54%。（5）、成交價格。2007年宜春市商品房均價1709元/㎡。2008年宜春市商品房成交均價2140元/㎡，%，同比上漲431元/㎡；2009年成交均價為2364元/㎡，%，㎡。三級市場分析（1）、存量房 近三年來，宜春市區(qū)二手房成交活躍，2009年二手房成交與一手房成交面積比達到了1：，間接說明了當?shù)厣唐贩渴袌龅某墒?。其?008年成交明顯低于2007年、2009年市場成交，說明存量房市場對政策的敏感性，結合增量房年度成交，反映了宜春增量市場是一個剛需程度非常高的市場。 2009年二手房成交中，住宅成交多于商業(yè)成交，但是小于商品房中住宅與商業(yè)的比例（商品房中商品所占份額為6%）。說明商業(yè)在當?shù)卮嬖谥欢ǖ男枨罅浚芄康闹萍s，一直難以得到有效釋放。 2009年8月前二手房成交面積低于2007年水平，但從8月份之后，逐漸放量，高于2007年水平，并在12月達到最高點，說明存量房市場受宏觀影響較為直接。 2009年除2月份明顯處于低點外，全年均保持一個相對較穩(wěn)定的成交水平，并顯震蕩上行趨勢，9月前二手房成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達到最高點。（2）、存量住宅 2009年除2月份處以低點外，全年成交面積和成交套數(shù)呈震蕩上行趨勢，9月前二手房成交面積和成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達到最高點。從套均面積來看，宜春市保持了一個相對較為穩(wěn)定的態(tài)勢，09年存量房成交套均面積在100120㎡左右浮動；三年來，除07年2月有一波156㎡以上大宅需求，07年8月有一波80㎡以下的小戶型需求，其余各年月大部分保持在80120㎡的一個水平。（3）、存量商業(yè)近三年來，商業(yè)月度成交面積均在一個較低的水平，除2007年6月、2008年7月、2009年12月，其余各年月月度成交面積均在1萬平米以下，上述3個月的爆發(fā)可以理解為全年商業(yè)成交的一個集中性放量。近三年來，存量商業(yè)成交套數(shù)水平整體偏低，除2007年1月、2009年1月、2007年4月、2007年6月、2008年7月、2009年12月外，其余各年月均低于40套的月均套數(shù)，其中大部分低于20套的月均套數(shù)。三、當前市場概況成交結構2010年5月宜春商品房市場成交結構住宅商鋪套數(shù)（套）面積（平米）套數(shù)面積（平米）519792010年5月宜春市區(qū)共成交住宅519套，㎡；商鋪79套，㎡。120144㎡戶型成為了市場主流，占到總成交量50%份額。成交價格 5月份成交均價達到2555元/㎡，其中住宅20013000元/平米住宅占據(jù)了市場主流，達成交套數(shù)的52%。四、宜春房地產(chǎn)市場概況小結當前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是一個相對成熟以剛性需求為主的市場，處在品質競爭的初級階段，對項目硬件的基礎品質較為看重；宜春市商品住宅每年市場需求量在6070萬平米，當前主流需求戶型在90120平米，12月、1月為市場熱銷期；根據(jù)政府商品住宅供應計劃，結合當前市場態(tài)勢，宜春中心城區(qū)未來兩年內商品房市場供略小于求，市場發(fā)展相對平穩(wěn)；當前宜春市中心城區(qū)住宅主流均價已經(jīng)進入3000元/㎡4000元/㎡時代，未來兩年內提升空間預計在300500元/㎡之間。第四章、宜春住宅市場調研一、宜春住宅市場板塊分析目前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)板塊可劃分為五個板塊，按照20082030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個區(qū)域秀江以南，火車站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽大道以北，明月北路以東為宜陽新區(qū)、火車站以南為明月新城、溫湯地區(qū)為溫湯板塊。溫湯板塊距離主城區(qū)