【正文】 三、項(xiàng)目突破點(diǎn)售樓部——裝修一個(gè)中等偏上的售樓部售樓部裝修檔次可以。B、優(yōu)惠措施：優(yōu)惠措施大多都是一次性付款和按揭付款的折扣，其他綜合性的優(yōu)惠措施比較少。C、推廣手段： 推廣手段較少，宜春市樓盤(pán)很少有促進(jìn)銷(xiāo)售及項(xiàng)目形象塑造的推廣活動(dòng)。圍墻廣告及購(gòu)房者之間的口頭傳播。E、園林景觀：綠化大多以草皮植被綠化帶為主，有部分項(xiàng)目擁有景觀組團(tuán)來(lái)提升項(xiàng)目檔次。C、建筑風(fēng)格：大多為基本的簡(jiǎn)約現(xiàn)代式風(fēng)格，立面色彩一般運(yùn)用不顯大氣。開(kāi)發(fā)理念滯后A、戶(hù)型設(shè)計(jì)：大部分戶(hù)型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，很少有亮點(diǎn)出現(xiàn)。導(dǎo)致大量的自建房在市場(chǎng)上，嚴(yán)重阻礙了宜春房地產(chǎn)的發(fā)展速度。綜合來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，但短期內(nèi)難有大的突破，隨著未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)較大供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化，其客源的爭(zhēng)奪與項(xiàng)目品質(zhì)的提升是未來(lái)贏得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)的核心?？們r(jià)在30萬(wàn)元左右比較被消費(fèi)者所接受，能以較快速度去化。高層去化速度較慢。整體均價(jià)為29003000元/㎡。獨(dú)棟別墅對(duì)外報(bào)價(jià)9000元/㎡左右。（二）區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——翡翠城翡翠城位于市政府南面，目前尚未動(dòng)工，總見(jiàn)面30萬(wàn)㎡。 （2）營(yíng)銷(xiāo)分析，該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略為“價(jià)在量先，穩(wěn)健推進(jìn)”，通過(guò)多年當(dāng)?shù)氐钠放瓢l(fā)展成功撬動(dòng)中高端市場(chǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)與并奠定品牌價(jià)值。 競(jìng)爭(zhēng)分析 （1）開(kāi)發(fā)策略分析，該項(xiàng)目定位中高端，目標(biāo)客群鎖定公務(wù)員、企事業(yè)單位等本土中高端階層。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層建筑形態(tài)，建筑立面為貼磚地中海風(fēng)格。項(xiàng)目南面臨江，東面為主入口?？蛻?hù)來(lái)源公務(wù)員為主。五、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）品質(zhì)典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——正榮麗景濱江案名（注冊(cè)）正榮麗景濱江地址瀘州大道58號(hào)銷(xiāo)售電話3559995工程進(jìn)度已封頂開(kāi)發(fā)商宜春正榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理(推廣)規(guī)劃用途商住交房日期二期年底交付占地面積138687㎡建筑層數(shù)6F、11F、17F建筑面積220000㎡容積率規(guī)劃布局多層、高層可售面積0可售戶(hù)數(shù)0已售戶(hù)數(shù)前期已售罄銷(xiāo)售率100%面積范圍未公布單價(jià)范圍未公布平均單價(jià)2700元/㎡待開(kāi)發(fā)面積34000㎡待開(kāi)發(fā)戶(hù)數(shù)320套總價(jià)范圍環(huán)境評(píng)估內(nèi)部環(huán)境幼兒園、會(huì)所、廣場(chǎng)、周邊配套小區(qū)內(nèi)部配套、狀元洲公園規(guī)劃許諾三期春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)。（三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)城市化機(jī)會(huì)：隨著宜春城市化水平的提高，以及新興產(chǎn)業(yè)崛起，更多的外部人口涌入，將為本案直接提供目標(biāo)客戶(hù)；板塊機(jī)會(huì)：宜陽(yáng)板塊為宜春目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將極大提升本案地段價(jià)值；后發(fā)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目在規(guī)劃上將有足夠的機(jī)會(huì)打擊與超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而本項(xiàng)目在充分利用容積率的情況下總建面積可以達(dá)到48萬(wàn)㎡，規(guī)模宏大；景觀文化優(yōu)勢(shì)：周邊擁有雷火塔、禪都博覽園、濕地公園；地塊優(yōu)勢(shì)：地塊內(nèi)天然溫泉，以及將打造90畝內(nèi)湖。政府：距離新市政府與德和迎賓園3公里左右?，F(xiàn)狀圖如下： 北側(cè)：北側(cè)為當(dāng)?shù)卮迕褡越ǚ颗c農(nóng)田。第六章：項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地址：南至瀘州北路延伸段，西臨環(huán)城西路，北面為山脈，東靠秀江東路用地性質(zhì)：住宅用地面積： 330畝土地使用環(huán)境容量要求容積率： 二、項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目地塊內(nèi)部： 東側(cè)：東面為濕地公園（規(guī)劃中）。34%置業(yè)顧問(wèn)則表示可以賣(mài)到32013500元/㎡的價(jià)格。142%的置業(yè)顧問(wèn)表示本項(xiàng)目所在地段多層可以賣(mài)到32013500元/㎡的價(jià)格。幾乎所有置業(yè)顧問(wèn)能非常有信心表示未來(lái)宜春房?jī)r(jià)仍將上漲。大多客戶(hù)只能接受25003000元/平米的購(gòu)房單價(jià)與2635萬(wàn)元之間的購(gòu)房總價(jià)。宜春購(gòu)房基本都是用銀行按揭，首付款511萬(wàn)元之間，按揭年限1620年為主流。置業(yè)顧問(wèn)表示自己大部分顧客是從戶(hù)外廣告認(rèn)知項(xiàng)目，其次是朋友介紹、短信與宣傳單頁(yè)。宜春主要購(gòu)房群體是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，公務(wù)員與事業(yè)單位職工其次。一房面積在40平米以下、8190平米的兩房、101110平米的三房、130144平米的四房是比較暢銷(xiāo)的戶(hù)型面積。兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，且客廳要偏大，主臥帶飄窗或凸窗是宜春比較暢銷(xiāo)的戶(hù)型。超市/菜場(chǎng)、幼兒園、公交車(chē)是購(gòu)房者最為關(guān)注的社區(qū)配套。，客戶(hù)可以接受？29%的置業(yè)顧問(wèn)表示本項(xiàng)目所在地段別墅可以賣(mài)40014500元/㎡的價(jià)格。，客戶(hù)可以接受？ 37%的置業(yè)顧問(wèn)表示本項(xiàng)目所在地段高層可以賣(mài)到30013200元/㎡的價(jià)格。26%認(rèn)為最認(rèn)可袁州新城板塊。40%的置業(yè)顧問(wèn)表示未來(lái)一年漲幅較慢，只能漲到3000元/㎡。40%的置業(yè)顧問(wèn)表示房?jī)r(jià)一般，符合宜春的收入水平。也有18%的置業(yè)顧問(wèn)表示自己的客戶(hù)能接受總價(jià)3640萬(wàn)元的住宅。只有14%的置業(yè)顧問(wèn)表示客戶(hù)能接受30013200元/㎡的單價(jià)。？47%的置業(yè)顧問(wèn)表示25012800元/㎡的單價(jià)是客戶(hù)比較能接受的。？10011200元和12011500元為購(gòu)房者最能承受的月供款，分別占到23%和38%。？49%的置業(yè)顧問(wèn)表示客戶(hù)比較能接受58萬(wàn)元的首付，40%的置業(yè)顧問(wèn)表示客戶(hù)能接受911萬(wàn)元的首付。而投資和為了子女教育其次，分別為14%和13%。其次是朋友介紹、短信、宣傳單頁(yè)，分別占14%、13%和13%。小區(qū)規(guī)模，小孩教育為其次關(guān)注，各占10%。？個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)是占購(gòu)房者中相當(dāng)大的一個(gè)比例，為22%，其次為公務(wù)員18%、事業(yè)單位17%。覺(jué)得頂層送閣樓或加防水層的設(shè)計(jì)比較好銷(xiāo)售者數(shù)量相當(dāng)，都占28%。？底層帶入戶(hù)花園與車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)的建筑置業(yè)顧問(wèn)覺(jué)得比較好銷(xiāo)售，共64%的置業(yè)顧問(wèn)選擇了這三項(xiàng)。？58%的置業(yè)顧問(wèn)表示獨(dú)棟別墅會(huì)比較好銷(xiāo)售。？47%的置業(yè)顧問(wèn)表示101110㎡三房是較好銷(xiāo)售的面積，27%選擇111120㎡。？客戶(hù)對(duì)主臥最為關(guān)注的是飄窗（凸窗）和主臥衛(wèi)生間。？?jī)煞績(jī)蓮d、三房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)都屬于比較暢銷(xiāo)的戶(hù)型。？物業(yè)費(fèi)用與安保措施是客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理最為關(guān)注的。？c湖景與運(yùn)動(dòng)設(shè)施為主的景觀更易被客戶(hù)接受，選擇這兩項(xiàng)的置業(yè)顧問(wèn)共占54%。調(diào)研區(qū)域：宜人華府、翰林世家、金地嘉園、國(guó)際商貿(mào)城、名爵豪苑、金鼎小鎮(zhèn)、財(cái)富公館、春暉豪庭、地中海風(fēng)情、正榮麗景濱江調(diào)研對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)調(diào)研時(shí)間：6月26日28日樣本選擇：重點(diǎn)取樣樣板數(shù)量：40份有效問(wèn)卷：經(jīng)過(guò)檢查及數(shù)據(jù)核對(duì)，獲取有效數(shù)據(jù)40份具體分析如下：？絕大多數(shù)置業(yè)顧問(wèn)選擇了多層，真實(shí)的反應(yīng)了市場(chǎng)情況。二、置業(yè)顧問(wèn)訪談置業(yè)顧問(wèn)處于銷(xiāo)售一線，她們?yōu)閷?duì)于宜春住宅消費(fèi)群體的了解更為熟悉。大部分僅為高中與大專(zhuān)學(xué)歷。其次為房展會(huì)與戶(hù)外廣告，分別占17%和10%。61%的受調(diào)市民愿意考慮本項(xiàng)目所在地段，但53%的人只能接受該地段單價(jià)在25002800元/㎡，31%的人接受單價(jià)在28013000元/㎡。單價(jià)在25003000元/㎡，總價(jià)在30萬(wàn)元以?xún)?nèi)的價(jià)格是受調(diào)市民大多能承受的住宅價(jià)格。但主要考慮因素仍然是價(jià)格、交通與戶(hù)型。分別有33%、23%和20%的受調(diào)市民未來(lái)計(jì)劃在老城區(qū)、袁州新區(qū)和宜陽(yáng)新區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。居住面積大多為91130平米之間，共占56%。？電動(dòng)/摩托車(chē)為本次受調(diào)市民的主要出行工具，占到43%，公交車(chē)其次，占30%。？40%的受調(diào)市民目前居住在老城區(qū)，25%住在宜陽(yáng)新區(qū)。？31%的受調(diào)市民為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，22%為私營(yíng)企業(yè)員工，17%為國(guó)有企業(yè)職工?？蛻?hù)背景資料？本次調(diào)查中81%受調(diào)人群為男性。㎡？大多數(shù)認(rèn)為本項(xiàng)目地段商品房?jī)r(jià)格在25002800元/㎡能接受，占到53%。？愿意一次性付款購(gòu)房的客戶(hù)占到受調(diào)人群的35%，32%的人選擇銀行按揭購(gòu)房。其次是2500元/㎡以下。？101110㎡的三房?jī)蓮d一衛(wèi)是宜春市民較喜歡的戶(hù)型面積。？三房?jī)蓮d一衛(wèi)的小三房為宜春市民首要購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型，占29%。價(jià)格是宜春市民置業(yè)的首要考慮因素，占25%。33%的人打算或已經(jīng)在老城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，說(shuō)明宜春人普遍多老城區(qū)還是有較深的感情。調(diào)研區(qū)域：青龍商場(chǎng)、國(guó)光商場(chǎng)、步步高超市、貿(mào)易廣場(chǎng)調(diào)研對(duì)象：普通市民調(diào)研時(shí)間：6月25日27日樣本選擇：隨機(jī)走訪樣板數(shù)量：129份有效問(wèn)卷：經(jīng)過(guò)檢查及數(shù)據(jù)核對(duì)，獲取有效數(shù)據(jù)120份具體分析如下：購(gòu)房情況：44%的受調(diào)查客戶(hù)是住在自購(gòu)的商品房中，租房客戶(hù)有21%91110㎡是受調(diào)客戶(hù)主要的居住房屋面積，其次為111130㎡。另外隨著剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，提高性?xún)r(jià)比的戶(hù)型贈(zèng)送也逐步開(kāi)始成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)趨勢(shì)之一，如目前的水墨江南，以及未來(lái)的地中海風(fēng)情等等都在尋求戶(hù)型贈(zèng)送上的突破。異域風(fēng)情、偷送面積將成為未來(lái)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。宜陽(yáng)板塊未來(lái)將出現(xiàn)極大放量，也將成為宜春主流供求板塊，其它板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。但該盤(pán)歷經(jīng)數(shù)年開(kāi)發(fā)，臨近尾盤(pán)。規(guī)劃、園林、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)手法都處于較為落后的水平。兩房房源為7595㎡之間；㎡。其中110㎡左右的三房銷(xiāo)售速度最快，而部分項(xiàng)目超過(guò)120㎡的大三房去化速度明顯不理想。且去化速度也達(dá)到了50%，三房平均面積為120㎡，市面上大多為110130㎡的三房。目前宜春袁州區(qū)所有項(xiàng)目中，三房的房型均占相當(dāng)高的比例。㎡。㎡，㎡。例如東方明珠、博能都市春天、秀江外灘等。市場(chǎng)上大多數(shù)規(guī)劃多層，占到48%。如正榮麗景濱江、宜人華府、博能都市春天、秀江外灘等。截止到目前售樓部開(kāi)放的全新項(xiàng)目包括日出康城、地中海風(fēng)情、御景東方、星河城、奧林普羅旺斯、名爵豪苑等六個(gè)項(xiàng)目。例如正榮麗景濱江，2010年該項(xiàng)目一直處于無(wú)房可售的局面，且這種局面要一直持續(xù)到春節(jié)才會(huì)有新的房源推出。目前整個(gè)宜春袁州區(qū)很多口碑較好的項(xiàng)目呈現(xiàn)出了斷檔的局面。袁州區(qū)市中心四個(gè)板塊整體均價(jià)已達(dá)到2800元/㎡。其他如青龍地產(chǎn)、格蘭茵地產(chǎn)、新苑地產(chǎn)發(fā)展比較單一。10萬(wàn)㎡以上的中大型項(xiàng)目較少。翰林世家車(chē)庫(kù) 多層/洋房 聯(lián)排 1元/月獨(dú)棟 物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理；公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)；交通管理；消防管理；安全秩序管理；綠化管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；公共停車(chē)場(chǎng)管理四、宜春市住宅市場(chǎng)分析小結(jié)宜春市目前樓盤(pán)發(fā)展還主要集中在市中心，周邊板塊發(fā)展不均勻。交房標(biāo)準(zhǔn)翰林世家上東國(guó)際宜人華府鴻運(yùn)星城外墻高級(jí)外墻涂料，外墻磚高級(jí)環(huán)保涂料高級(jí)外墻涂料彩釉磚內(nèi)墻混合砂漿抹平毛坯房標(biāo)準(zhǔn)混合砂漿抹平混合砂漿打底頂棚天花膩?zhàn)庸纹矫鞣繕?biāo)準(zhǔn)混凝土結(jié)構(gòu)板砂漿打底加刮膩?zhàn)拥孛娆F(xiàn)澆混凝土樓面毛坯房標(biāo)準(zhǔn)水泥砂漿抹面混凝土面一次找平門(mén)窗鋼質(zhì)門(mén)、鋁合金窗白玻璃鋁合金防盜門(mén)，鋁合金窗防盜門(mén)，外墻面塑鋼門(mén)窗廚房做防水層垂直排煙道防水處理，集中排煙統(tǒng)一排油煙道，地面防水層衛(wèi)生間做防水層地面為水泥砂漿找平防水處理，預(yù)留下水道排水管道安裝到位，地面防水層陽(yáng)臺(tái)玻璃欄桿玻璃欄桿鋁合金玻璃欄板鐵欄桿鋼管扶手、方管鐵骨架鋼化玻璃板水電預(yù)埋管到單元入戶(hù)口獨(dú)立水表電表戶(hù)內(nèi)預(yù)埋電管線獨(dú)立水表電表物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)用服務(wù)項(xiàng)目秀江外灘㎡㎡高層1元/㎡對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、修繕和管理；對(duì)綠化的修護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的清理保潔及排水、排污管的暢通；保安24小時(shí)值勤、定時(shí)巡邏臨時(shí)出入證管理、中央監(jiān)控對(duì)小區(qū)實(shí)行監(jiān)控；交通次序與車(chē)輛停放等項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)于管理麗景濱江㎡物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)次的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車(chē)輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料整理。（3）、老城區(qū)板塊客戶(hù)群體覆蓋面較廣，主要客戶(hù)群體為公務(wù)員、國(guó)企職工、事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等等，改善性需求占主流，兼顧部分投資性和剛性需求，總價(jià)范圍較廣?？們r(jià)區(qū)間與客戶(hù)群體板塊總價(jià)區(qū)間明月新城袁州新城老城區(qū)宜陽(yáng)新區(qū)10萬(wàn)250萬(wàn)（1）、明月新城板塊客戶(hù)群體主要以城南一些工廠職工和剛進(jìn)城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員居多，該板塊整體總價(jià)為宜春地區(qū)最低。在需求面積上，受總價(jià)天花板影響，隨著房?jī)r(jià)的逐步提升，戶(hù)型面積有往小的趨勢(shì)發(fā)展。（2）、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)差，路上極少有路牌指向項(xiàng)目售樓部。售樓部 （1）、宜春大部分的項(xiàng)目只選擇臨街一間店面，檔次較低，給讓客戶(hù)給自身項(xiàng)目帶來(lái)不好的印象。部分樓盤(pán)出現(xiàn)了電子巡更，紅外監(jiān)控系統(tǒng)和小區(qū)背景音樂(lè)等設(shè)施。（2）、許多項(xiàng)目的水景獨(dú)立，未很好的和園林景觀融合在一起。樹(shù)木景觀較為稀少。園林景觀 （1）、當(dāng)前宜春市場(chǎng)園林景觀塑造水平一般。業(yè)主車(chē)輛大多停放在地面。（2）、車(chē)與行人共用一條道路，未實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。市民也普遍認(rèn)為，樓盤(pán)面磚外墻比涂料檔次要高。近來(lái)逐漸涌現(xiàn)出較多風(fēng)情特色的項(xiàng)目，如地中海風(fēng)情，奧林普羅旺期項(xiàng)目，并有成為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)風(fēng)潮之趨勢(shì)，給市場(chǎng)增色不少，同時(shí)也提升了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平。宜春高層價(jià)格普遍較高，第一是因?yàn)楦邔拥某杀颈榷鄬痈?；第二是因?yàn)樵菖c明月兩個(gè)價(jià)格較低的板塊暫無(wú)高層供應(yīng)。其余小高層項(xiàng)目都已售罄或尚未推向市場(chǎng)。均價(jià)2800元/平方米。價(jià)格分析（1）、各板塊均價(jià)表 建筑形態(tài)