【正文】 板塊多層（元/㎡）小高層（元/㎡）高層（元/㎡）別墅（元/㎡）板塊均價（元/㎡）宜春均價（元/㎡）明月190019002800袁州24002400宜陽2900310031503000老城區(qū)2700280032002900（2）、宜春各個建筑形態(tài)市場均價表(I)、多層商品住宅市場均價表宜春市多層整體均價為2500元/平方米：明月板塊拉低了市場整體價格的是明月板塊，多層價格在1900元/㎡2000元/㎡；宜陽板塊的多層價格為2900元/平方米。宜春市各戶型平均面積統(tǒng)計分析分析：（I）、包括酒店式公寓在內(nèi)；；；；復(fù)式165平方米；別墅296平方米。（二）、宜春市住宅銷售分析宜春市建筑形態(tài)統(tǒng)計分析（1）銷售套數(shù)統(tǒng)計 建筑形態(tài)板塊多層（套）小高層（套）高層（套）別墅（套）板塊合計（套）比例明月板塊59700059766%袁州板塊31300031325%宜陽板塊13103166181208355%老城區(qū)板塊8213759300212639%合計3041406159181511945%銷售率62%44%30%65%45%（2）、銷售面積統(tǒng)計 建筑形態(tài)板塊多層（㎡）小高層（㎡）高層（㎡）別墅（㎡）板塊合計（㎡）比例明月板塊596810005968160%袁州板塊295260002952622%宜陽板塊1514193472653002711524730655%老城區(qū)板塊932653516991758022019243%合計333890386411570582711555670548%銷售率60%42%35%%%（3）、宜春市戶型銷售面積統(tǒng)計分析：（I）、從整體上看，宜春市的樓盤銷售率只有45%：主要是因為今年所批預(yù)售面積較多，市場短時期內(nèi)難以去化，未來樓市競爭將會很激烈；（II）、從建筑形態(tài)上來看，別墅銷售率最高為65%，其次為多層60%，小高層42%，高層35%：主要是因為市場別墅體量較少，例如翰林世家的別墅已經(jīng)銷售一年以上，新項目奧林普羅旺斯可預(yù)售的別墅也較少；多層只有60%的銷售率，是因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)中包含了剛開盤的御景東方，名爵豪苑等項目，將上述項目去除后，%；高層與小高層的銷售率較低，均為超過50%；（III）、從板塊銷售來看，明月板塊66%銷售率第一，其次為宜陽板塊，銷售率為55%，第三是老城區(qū)板塊，銷售率為39%：主要是因為明月板塊目前在售的只有一個項目（現(xiàn)代城）均為多層，前期接近售罄，后續(xù)小高層房源暫未推售，由于市場對多層較認同，銷售情況相對良好；宜陽板塊存量較多高層和小高層房源；老城區(qū)板塊以高層和小高層為主，特別是高層住宅，市場認知度較低，影響了整體的銷售率。宜春市各板塊戶型供應(yīng)套數(shù)（1）、戶型供應(yīng)套數(shù)統(tǒng)計戶型板塊一房（套）兩房（套）三房（套）四房（套）復(fù)式（套）別墅（套）板塊合計（套）比例明月板塊1985031178108998%袁州板塊14980626009819%宜陽板塊40399420334570124379834%老城區(qū)板塊1600925253484400551649%合計（套）2003226658768448112411194100%比例18%20%52%8%1%1%100%（2）、戶型供應(yīng)面積統(tǒng)計戶型板塊一房（㎡）兩房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）復(fù)式（㎡）別墅（㎡）板塊合計（㎡）比例明月板塊164345203315093153870989479%袁州板塊11528877143198001024409%宜陽板塊20900855132257302479603997235479234%老城區(qū)板塊7473480746331316681250055492148%合計（㎡）9563419448592652153871117764100%比例8%17%60%10%1%4%100%（3）戶型面積供應(yīng)比例圖分析：（I）、從宜春市戶型整體供應(yīng)分析，三房是目前市場上的主力戶型，占60%；其次為兩房，占17%。該板塊供應(yīng)套數(shù)為3798套，供應(yīng)面積為446489㎡。均價為3000元/㎡，該板塊正榮麗景濱江為板塊標(biāo)桿性項目。雖整體容積率不高，但多數(shù)混合型樓盤，一期主要銷售多層房源，整個板塊遺留較多高層房致使源后期較難去化。老城區(qū)板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價平安名居三期5%老城區(qū)板塊14000㎡12690㎡3000元/㎡學(xué)林新城一期95%老城區(qū)板塊㎡50000㎡2500元/㎡春暉豪庭一期26%老城區(qū)板塊19106㎡41600㎡2700元/㎡水墨江南二期80%老城區(qū)板塊70187㎡126336㎡2500元/㎡鴻運星城一期49%老城區(qū)板塊28600㎡100100㎡3400元/㎡星河城一期10%老城區(qū)板塊9680㎡29430㎡33100元/㎡秀江外灘二期70%老城區(qū)板塊㎡260000㎡3400元/㎡金鼎小鎮(zhèn)80%老城區(qū)板塊16000㎡44000㎡2900元/㎡樂居名郡41%老城區(qū)板塊30354㎡60708㎡22820元/㎡金地嘉園70%老城區(qū)板塊108000㎡3000元/㎡中央公館34%老城區(qū)板塊11431㎡㎡3400元/㎡新苑福邸93%老城區(qū)板塊9434㎡28207㎡3200元/㎡錦繡花苑5%老城區(qū)板塊246668㎡124580㎡3000元/㎡宜陽板塊宜陽板塊有10個在售樓盤。該板塊整體均價為2900元/㎡左右，在該板塊購買酒店式公寓總價約為1015萬元，購買普通住宅總價約為2555萬左右。但像博能都市春天這樣較早開發(fā)的項目，整體項目容積率較低。袁州板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價翠堤灣一期100%袁州板塊㎡㎡2300元/㎡陽光新城一期60%袁州板塊㎡57382㎡22400元/㎡御景東方首批75%袁州板塊㎡230000㎡2500元/㎡老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊目前有13個在售樓盤，由于地處老城區(qū)市中心，整體容積率較高。整體來看該板塊由于離市中心較近，—2，建筑形態(tài)以多層為主。該板塊供應(yīng)套數(shù)為899套，供應(yīng)面積為98947㎡。（以上數(shù)據(jù)含溫湯地區(qū)）明月板塊明月板塊分布較多為工廠與企業(yè)，在售樓盤較少，房源以多層為主。其中可售住宅套數(shù)為4489套，㎡。目前整個宜春袁州區(qū)商品房在售項目約29 個。第四章、宜春住宅市場調(diào)研一、宜春住宅市場板塊分析目前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)板塊可劃分為五個板塊，按照20082030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個區(qū)域秀江以南，火車站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽大道以北，明月北路以東為宜陽新區(qū)、火車站以南為明月新城、溫湯地區(qū)為溫湯板塊。成交價格 5月份成交均價達到2555元/㎡，其中住宅20013000元/平米住宅占據(jù)了市場主流，達成交套數(shù)的52%。三、當(dāng)前市場概況成交結(jié)構(gòu)2010年5月宜春商品房市場成交結(jié)構(gòu)住宅商鋪套數(shù)（套）面積（平米）套數(shù)面積（平米）519792010年5月宜春市區(qū)共成交住宅519套，㎡；商鋪79套，㎡。（3）、存量商業(yè)近三年來，商業(yè)月度成交面積均在一個較低的水平，除2007年6月、2008年7月、2009年12月，其余各年月月度成交面積均在1萬平米以下，上述3個月的爆發(fā)可以理解為全年商業(yè)成交的一個集中性放量。（2）、存量住宅 2009年除2月份處以低點外，全年成交面積和成交套數(shù)呈震蕩上行趨勢，9月前二手房成交面積和成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達到最高點。 2009年8月前二手房成交面積低于2007年水平，但從8月份之后，逐漸放量，高于2007年水平，并在12月達到最高點，說明存量房市場受宏觀影響較為直接。 2009年二手房成交中，住宅成交多于商業(yè)成交，但是小于商品房中住宅與商業(yè)的比例（商品房中商品所占份額為6%）。三級市場分析（1）、存量房 近三年來，宜春市區(qū)二手房成交活躍，2009年二手房成交與一手房成交面積比達到了1：，間接說明了當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龅某墒臁?007年宜春市商品房均價1709元/㎡。同比下降8%；，大幅度下跌54%。結(jié)合商業(yè)銷售面積來看，說明2009年大面積商鋪銷售較多。（3）、商業(yè)2009年以來，商業(yè)成交面積得到了明顯的釋放，遠高于008年，除2月、10月、11月外，保持在每月6萬平米的成交水平，并在1月份突破了9萬平米；2009年宜春市商業(yè)成交套數(shù)整體低于08年水平，并在11月達到最低點，僅11套。通過三年銷售面積的對比分析，2008年宜春市住宅銷售仍保持了一定的增長，側(cè)面說明了宜春市商品住宅市場受宏觀調(diào)控影響較小。（2）、商品住宅 ，%。 2009年全年商品房成交結(jié)構(gòu)，其中住宅占92%、商業(yè)占8%，商業(yè)占比明顯低于全國水平。V、德和迎賓園項目總建筑面積近50萬平方米，一期獨棟別墅正在認籌，價格約9000元/㎡，預(yù)計年底正式銷售。III、本項目對面的公務(wù)員小區(qū)總建筑面積達28萬平方米，政府目前尚未對該地塊批示開發(fā)。（8）、競爭土地分析未來對本項目構(gòu)成競爭的土地如下：土地位置土地用途板塊開發(fā)土地面積（畝）土地面積（平米）容積率（≤）建筑面積（平米）宜陽北路西側(cè)、320國道先鋒機械廠至上海大眾維修站段東西二側(cè)老年公寓老城洪客隆項目 住宅 商業(yè) 錦繡山莊后側(cè)320國道以南商服老城濟民可信集團 宜陽新區(qū)市府路以北、青山路兩側(cè)住宅宜陽未知159106001宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、蘆州路以西、青山路以北住宅133363宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、明月北路以東住宅宜陽公務(wù)員小區(qū)宜陽新區(qū)宜陽大道以南、蘆洲大道以西商住宜陽翡翠城宜陽新區(qū)盧洲大道東側(cè)、府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)、外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽德和迎賓園盧洲大道東側(cè)，府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽盧洲大道東側(cè),府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽I、洪客隆集團宜春項目共960畝，總建筑面積超過130萬平方米，體量巨大，但洪客隆集團目前正全力用作南昌與成都項目，宜春地塊預(yù)計至少要到兩至三年后才能動工。其次為老城區(qū)，㎡，占總未入市面積的38%，其余板塊占比較少。㎡，占總未入市面積的20%。（5）、未入市地塊結(jié)構(gòu)分析2006至2009出讓土地中未入市的土地以商住用地面積最大，㎡，占到總未入市地塊面積的58%。（4）、近三年土地匯總分析從2007年至2009年宜春袁州區(qū)土地放量最大的為宜陽新區(qū)，,占到近三年土地出讓總量的47%，其次為老城區(qū)與溫湯地區(qū)，分別占比為25%與23%。而唯有宜陽新區(qū)的土地出讓面積從2006至2009每年都呈現(xiàn)較大幅度上揚。2009年，幾乎整個宜春袁州區(qū)的土地出讓都來自宜陽新區(qū)，占到總量的98%。宜陽區(qū)只占7%。宜陽區(qū)只占9%。上漲76%。二、宜春房地產(chǎn)概況商品住房供應(yīng)計劃項 目2008年2009年2010年2011年商品住房40萬平米55萬平米60萬平米70萬平米經(jīng)濟適用住房8萬平米4萬平米4萬平米4萬平米廉租住房1萬平米1萬平米小 計65萬平米75萬平米