【正文】 雨落水時很不雅觀；院落小——可能的情況下加大私享空間；綠化——公共空間的綠化應(yīng)細(xì)致。一、二期業(yè)主對本項(xiàng)目產(chǎn)品的建設(shè)性意見叢數(shù)據(jù)及條目上看有較大差距，二期業(yè)主滿意度明顯高于一期，這主要得益于二期產(chǎn)品籌建初期聽取了一期業(yè)主的反饋，對一些產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行了合理修正，從而規(guī)避了很多缺憾，但仍有需要提升的空間。二期業(yè)主對不滿意條件的比重如下認(rèn)為車庫、戶型需要改進(jìn)的占75%；認(rèn)為工程細(xì)節(jié)需要加強(qiáng)的占34%；認(rèn)為綠化需要加強(qiáng)的占13%；認(rèn)為規(guī)劃需要人性化的占13%注：規(guī)劃意見是希望社區(qū)設(shè)公廁、下水道井蓋沖著入戶門。一期業(yè)主對不滿意條件的比重如下對工程細(xì)節(jié)不滿意的占45%；認(rèn)為車庫、戶型設(shè)計(jì)欠合理的占40%；認(rèn)為個別地方設(shè)計(jì)存在安全隱患的占24%；認(rèn)為排水管道不合理的占12%；認(rèn)為交房標(biāo)準(zhǔn)須調(diào)整及交房與合同不符的占24%；對售后維修服務(wù)不滿的占28%；認(rèn)為綠化需要加強(qiáng)的占12%；認(rèn)為規(guī)劃需加強(qiáng)的占5%；認(rèn)為院落太小的占3%。業(yè)主回訪分布比例對本項(xiàng)目基本滿意的客戶占回訪量的21%，其中，一期占23%，二期占77%。車庫坡度太大，客戶擔(dān)憂下雨時雨水的回流問題。對項(xiàng)目最不滿意的方面調(diào)查：（1）集中在交房后出現(xiàn)的工程細(xì)節(jié)問題上，門窗開關(guān)問題、滲水問題、墻體裂縫等；（2）戶型設(shè)計(jì)和車庫設(shè)計(jì)成為最不滿意的焦點(diǎn)。價格：85%的客戶認(rèn)為項(xiàng)目的價格適中。車位：62%的客戶對車庫數(shù)量感到滿意，但大部分客戶認(rèn)為應(yīng)該改進(jìn)車庫的坡度，同時車庫門的開啟狀況應(yīng)考慮實(shí)際應(yīng)用。社區(qū)配套：87%的客戶對項(xiàng)目的社區(qū)配套表示滿意，少數(shù)不滿意客戶表示，高檔社區(qū)應(yīng)該擁有自己的會所。社區(qū)規(guī)劃：客戶對規(guī)劃認(rèn)可度較高，達(dá)到了近86%。周邊配套及商業(yè)氛圍滿意度：39%以上的人選擇不滿意現(xiàn)有配套，也有28%的客戶認(rèn)為隨著周邊項(xiàng)目的相繼入住，本區(qū)域的配套將逐步完善。排名前三位的小區(qū)為遼河小區(qū)、海河小區(qū)、安匯小區(qū)。第六部分 錦程佳園三期推廣建議（一）錦程佳園老業(yè)主滿意度回訪本次電話、現(xiàn)場訪談客戶共計(jì)67人，填寫問卷67份，其中64份為有效問卷。而根據(jù)問卷調(diào)查，我們精選了9個因素作為幾個權(quán)重，用以綜合分析、評定典型樓盤綜合素質(zhì)。（二）價格建議錦程佳園價格權(quán)重計(jì)算1， 選擇可比樓盤在項(xiàng)目片區(qū)周邊選擇8個與本項(xiàng)目位置相近，檔次相同的項(xiàng)目，作為參考。從問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目最需要提升的是配套。1錦程佳園滿意度比例：對于本案的認(rèn)可度，除了區(qū)域及配套外，其他條件滿意度在８０％以上。1可以承受的最高總價比例：對于高于200萬的別墅，市場反應(yīng)冷淡，最能接受的價位區(qū)間在８０萬－２００萬。1可以承受的最高價位比例。1購房面積比例選擇超大面積別墅的人并不多,200平米以上的實(shí)用型更受歡迎。關(guān)注媒體分布：從上面的圖示分析，戶外廣告為消費(fèi)者接觸房地產(chǎn)的第一媒體。由此知道別墅的消費(fèi)人群對社區(qū)的檔次比較關(guān)注。個人月收入比例：個人的收入與年收入呈正比例分布，可以得出該問卷為家庭大宗物品購買決策者。出行工具比例：從上面的表格可以看出，問卷面向的人群，其出行工具私家車占絕大多數(shù)。5，被調(diào)查者職業(yè)分布經(jīng)過調(diào)查得出：高收入人氣主要集中在私營業(yè)主之列。其中初中學(xué)歷占比例最大４、被調(diào)查者的家庭年收入比例：從上面的表格可以看出，被調(diào)查人，家庭年收入集中在20——50萬之間。并不需要特意買房間多的房子與老人住。調(diào)查問卷結(jié)果分類統(tǒng)計(jì)如下：在調(diào)查的人群中，購房次數(shù)的比例如下：受訪人群中二次、三次置業(yè)改善居住品質(zhì)的占６０％以上。調(diào)查方法：現(xiàn)場訪問、填寫并收回。第四部分 市場問卷深度調(diào)研及價格建議（一） 市場問卷總結(jié)本次市場調(diào)研部分問卷100份，有效問卷100份。營銷模式——要大膽，積極嘗試新的、市場上沒有的營銷方式。加大宣傳力度——本項(xiàng)目的曝光率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他項(xiàng)目，三期推廣時應(yīng)加強(qiáng)曝光力度。會所也應(yīng)該在考慮范疇。加強(qiáng)內(nèi)環(huán)境——在不具備天然條件的情況下，本案要做足社區(qū)內(nèi)部景觀的功課，以小博大，精致致勝?？偨Y(jié)：與競爭項(xiàng)目相比，本案自身有短有長：突出優(yōu)勢點(diǎn)：（1）人性化原創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（2）地方知名開發(fā)品牌突出劣勢點(diǎn)：（1）自然環(huán)境資源欠缺（2）規(guī)模?。?）生活配套欠缺（4）宣傳力度、認(rèn)知度（5）銷售環(huán)節(jié)（售樓部、樣板間、置業(yè)顧問專業(yè)素質(zhì)）規(guī)避措施：突出產(chǎn)品優(yōu)勢——在項(xiàng)目的推廣過程中突出本案人性化原創(chuàng)設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新才是實(shí)力和發(fā)言權(quán)。與錦程佳園比較：1， 陽光水韻的樣板間做的值得我項(xiàng)目去學(xué)習(xí)。人家”不再只是一種概念，而變成了一種生活態(tài)度。整個小區(qū)以一條水系為主線，把植物和建筑巧妙連綴，將靈性與生動融入到居者生活點(diǎn)滴中，使“小橋環(huán)境優(yōu)美但不失幽靜；地處教育中心與行政中心連線上，人文環(huán)境優(yōu)越。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯街區(qū)印象：簡潔，明了，清凈現(xiàn)狀：銷售至今，還有不足十套房源。3， 外立面風(fēng)格誘人，項(xiàng)目正門北歐風(fēng)格的大橋給人印象美好且深刻。2， 營銷中心氣勢恢宏，引人側(cè)目。在城市關(guān)系上東辰鑒墅為自己找準(zhǔn)了位置，在產(chǎn)品形態(tài)上力求創(chuàng)新與全面，獨(dú)棟別墅，雙拼別、花園洋房、低密度豪華景觀公寓、小高層等等，創(chuàng)造全新的居住感受。我們的戶型設(shè)計(jì)多達(dá)十余種，產(chǎn)品形式從豪華景觀公寓到花園洋房到雙拼別墅及獨(dú)棟別墅，面積從170多平米至700平米不等組合而成。鑒墅項(xiàng)目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨(dú)棟組合而成，樓間距從30多米到50多米之間，使您的采光更充足，視野更開擴(kuò)，空間更便于利用；豪華景觀公寓產(chǎn)品南北通透，戶戶朝陽，合理的戶型設(shè)計(jì)極好的增加了采光面，而一梯二戶的設(shè)計(jì)更讓您的居住環(huán)境安逸舒適，也大大提高了您的生活品質(zhì)。項(xiàng)目總綠化面積達(dá)到18萬平米，打造東營罕有的水岸意境別墅級綜合社區(qū)。占地26萬平米，總建筑面積約19萬平米，是一座符合國際居住標(biāo)準(zhǔn)的大型水景別墅級居住區(qū)。占地面積：26萬平方米建筑面積：19萬平方米物業(yè)：天瑞物業(yè)代理現(xiàn)狀：一期基本售罄，僅余幾套雙拼別墅，二期代售，但獨(dú)棟單體別墅已預(yù)定完畢。戶型設(shè)計(jì)上與錦程佳園各有千秋。2， 宣傳力度上，該項(xiàng)目要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越錦程佳園。據(jù)悉該項(xiàng)目的市場定位是面向東營市中產(chǎn)階層量身打造的升級住宅產(chǎn)品（第四代花園洋房），；以疊墅、花園洋房為主，輔助小高層產(chǎn)品，并首次將寬景洋房、情景洋房、疊墅概念引入東營。尚郡項(xiàng)目位于東營東城北部居住區(qū)核心地段；南至北一路，西至鄭州路，東靠溫州路，北至汾河路，南向市政府；、百貨商場、銀行、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施齊全。辦VIP卡客戶每天遞增168元，至開盤日。 宣傳力度，對方要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我項(xiàng)目。 更簡樸，更青春，更自由。 我們對東營市場的掌控能力要優(yōu)于對方。 先進(jìn)的營銷理念，令人眼花繚亂。 國際視野的產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)實(shí)力。與錦城佳園比較 大的品牌號召力，陽光100中國十大房地產(chǎn)品牌。（3）陽光100城市麗園競爭性分析陽光100城市麗園是由國際頂級大師聯(lián)袂打造的50萬平米的北歐風(fēng)情國際城，雄踞東城最具發(fā)展?jié)摿Φ囟?，享受CBD核心價值，在整個社區(qū)規(guī)劃上，擁有北歐庭院與情景疊墅、精裝湖景洋房、城市景觀公寓三大核心建筑群落，25000米未名湖逶迤貫穿社區(qū)南北，還傾力打造了20000平米的實(shí)景樣板區(qū)，2600平米的國際時尚會所，以及全新的陽光鄰里商業(yè)和公共交通中心港，加上北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校的強(qiáng)勢入駐，為業(yè)主提供了一個東營前所未有的高品質(zhì)國際居住社區(qū)。開發(fā)公司：陽光100代理商：陽光100 營銷公司設(shè)計(jì)公司：德國scape丹麥shl意大利澳大利亞設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)基地面積：530畝建筑面積：約50萬平方米建筑結(jié)構(gòu)：框架戶數(shù)：3708戶配套：北大附屬試驗(yàn)中學(xué)，人民醫(yī)院，銀座城市廣場，勝大超市等等。3， 開發(fā)商實(shí)力弱于眾成。與錦城佳園對比1， 水城國際為全湖景社區(qū)，環(huán)境，區(qū)位均勝過我項(xiàng)目。復(fù)式面積：160—200平方米。項(xiàng)目現(xiàn)狀：在售一期，16棟樓，3棟復(fù)式，72套別墅，其余為高層，小高層普通住宅。項(xiàng)目地處東城核心位置，南面緊靠340000㎡的明潭公園，可謂上風(fēng)上水，風(fēng)景絕佳；周邊有安泰南區(qū)、天鵝花園、錦華小區(qū)、麗景國際等成熟社區(qū)伺伴