【正文】 104國道。建筑面積約37萬m2(其中住宅、商業(yè)及配套約27萬平方米)容積率綠化率36%建筑形態(tài)排屋、雙聯(lián)別墅、小高層、高層主力戶型排屋200250m2，雙聯(lián)300 m2左右，小高層、高層140200m2房源總數(shù)共2000余套銷售均價高層約9000元/m2，排屋約15000元/m2，雙聯(lián)約20000元/m2主力總價高層120200萬元，排屋300400萬元，雙聯(lián)500800萬元配套設施完善的商業(yè)和社區(qū)活動配套形象進度主體施工開盤時間一期排屋07年6月銷售情況一期基本售罄綜合評價金昌房產(chǎn)作為紹興本地規(guī)模最大的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在紹興當?shù)卦晒﹂_發(fā)多個樓盤，具有廣泛的社會關系和較高的品牌知名度；作為一家在市場競爭中不斷發(fā)展壯大的民營企業(yè)，金昌房產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營和市場競爭意識方面超過了絕大部分的本地企業(yè)，從白鷺金灘項目來講，無論是總體規(guī)劃、建筑設計還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來房地產(chǎn)大鱷來可以說是有過之而無不及。B. 金昌山水人家開發(fā)商坤和建設(紹興)有限公司設計單位中建國際(深圳)設計顧問有限公司、深圳華森建筑顧問物業(yè)管理深圳之平物業(yè)服務有限公司地理位置解放北路與北復線交匯處占地面積174421m178。鏡湖新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個新興板塊，從目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時間較短，但是由于眾多品牌房產(chǎn)公司的進駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時間內(nèi)已經(jīng)成為目前紹興高價房的聚集地，是近階段房地產(chǎn)市場的焦點板塊。鏡湖新區(qū)在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎上組建而成，包括從紹興縣劃入的15個行政村，共計73個行政村，1個居民委員會。鏡湖新區(qū)位于紹興老城區(qū)以北，越城區(qū)、柯橋區(qū)和袍江區(qū)交匯處，行政區(qū)劃76平方公里，其中核心區(qū)塊(城市綠心),東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。此外，世茂集團首次進入紹興市場也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨特運作風格，將近20萬平方米的高層住宅準現(xiàn)房開盤的模式讓紹興消費者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應該歸功于企業(yè)高水平的開發(fā)運作和宣傳造勢。A. 盛世名苑開發(fā)商紹興世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位華東建筑設計研究院、美國泛亞物業(yè)管理上海世茂第一太平地理位置云東路以北，環(huán)城河以東，迪蕩新城E6地塊占地面積90928m178。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應的商業(yè)區(qū)。 迪蕩新城板塊迪蕩新城東起越州大橋及東環(huán)線，西至環(huán)城東路，南臨人民東路北側古水道，北到104國道北復線。C. 三和錦苑開發(fā)商紹興市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位浙江華匯設計集團有限公司物業(yè)管理杭州佰全物業(yè)地理位置經(jīng)濟開發(fā)區(qū)舜江路占地面積38030m2建筑面積25100m2容積率綠化率40%建筑形態(tài)雙聯(lián)別墅、疊排主力戶型雙聯(lián)別墅300m2左右，疊排200250m2 房源總數(shù)90套,其中雙聯(lián)別墅54套，疊排36套銷售均價雙聯(lián)別墅約8000元/m2，疊排約6600/m2主力總價雙聯(lián)別墅約250萬元，疊排130160萬元配套設施/形象進度準現(xiàn)房開盤時間2006年9月銷售情況總體銷售率約50%,其中綜合評價該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環(huán)境一般，盡管定位為雙聯(lián)別墅為主的別墅式小區(qū)，但由于整體建筑和園林設計品位不高，而建筑密度相對偏高，因此樓盤性價比相對較低，銷售不暢。+29503m178?？傮w上來說，該樓盤產(chǎn)品定位較為成功，盡管短期內(nèi)積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實現(xiàn)了資金回籠。建筑面積50347m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)疊排、多層、高層主力戶型疊排200230m2，多層90120m2，高層275m2(全躍層)房源總數(shù)248套,其中疊排140套，多層80套，高層28套銷售均價疊排約6500元/m2,多層約5800元/m2，高層約6500/m2主力總價疊排130150萬元，多層5070萬元，高層160190萬元配套設施/形象進度主體完工開盤時間一期07年1月，二期07年5月銷售情況疊排和多層目前已全部售完；高層售出5套，占18%綜合評價該樓盤體量較小，周邊自然環(huán)境較好，臨近平水江和大禹陵景區(qū)。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由于開發(fā)時間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應區(qū)域。綜合評價該樓盤大部分為安置房，商品房住宅所占比重極小，開盤之初由于價格便宜(起價僅為3098元)大部分商品房在短時間內(nèi)快速售出，曾在紹興市場制造了一定的影響，但是，由于小區(qū)整體建設檔次較低，購買者大部分為市區(qū)內(nèi)的年輕工薪階層。已售面積約13016 m2，約占68%；住宅已售114套，占62%。金宇苑開發(fā)商紹興市鴻通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位浙江中和建筑設計有限公司物業(yè)管理紹興市百盛物業(yè)管理有限公司地理位置生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民東路延伸段(皋埠鎮(zhèn))占地面積40295m2建筑面積容積率綠化率/建筑形態(tài)多層住宅、聯(lián)排主力戶型公寓100120m2，排屋210m2房源總數(shù)362套,其中排屋約20套銷售均價公寓住宅成交均價約3000元/ m2,排屋約5000元/ m2，目前排屋報價6100/ m2主力總價公寓3040萬元，排屋110140萬元配套設施3000m2集中綠化、小型會館形象進度現(xiàn)房開盤時間04年5月銷售情況目前已售295套(簽訂合同)，約占82%。 生態(tài)園區(qū)板塊位于東湖的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是目前紹興東部離城區(qū)距離最遠的生活區(qū)塊，位于三環(huán)路以外，是近年來紹興主要的低價房供應區(qū)域，且相當一部分小區(qū)商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高。附表表3。政府加大土地供應，土地市場量價齊增2006年下半年開始，紹興房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近2年的宏觀調(diào)控后，開始了一波強勁的持續(xù)反彈行情，房地產(chǎn)價格快速上漲，各樓盤銷售價格屢創(chuàng)新高，為了平抑房地產(chǎn)市場價格上漲，2007年紹興市政府確立了通過增加土地供應量來穩(wěn)定房價的政策，根據(jù)“2007年度紹興市區(qū)經(jīng)營性用地塊出讓計劃”，今年計劃出讓的開發(fā)經(jīng)營用地總量約達4370畝，其中住宅開發(fā)用地約3728畝，相比2006年土地出讓計劃2216畝住宅用地增加了近7成，土地供應量明顯增加。樓市進入高層時代，多層和低層住宅成為稀缺產(chǎn)品2006年以前的紹興，房地產(chǎn)市場中住宅供應一直以低層和多層住宅為絕對主力，這主要是幾個方面的因素決定的：首先，紹興是歷史文化名城，城市規(guī)劃中有嚴格的古城保護原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開發(fā)用地供應一般均有嚴格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區(qū)平均房價相對較低，對絕大部分只賣5000元左右的樓盤來說高層建設成本較高且市場接受度不高，因此開發(fā)高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費者在住宅消費上觀念相對保守，多層住宅因其較為低廉的物業(yè)費用支出受到市場的普遍認同，而高層住宅高昂的物業(yè)費用讓大部分消費者難以接受。從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個層次。房地產(chǎn)開發(fā)板塊格局初步形成隨著老城區(qū)土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴張，紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐步形成了從一環(huán)線、二環(huán)線到三環(huán)線逐步延伸的邊緣化開發(fā)趨勢，并形成了東南西北四個不同方位上的六大居住板塊。1—6月份，%,漲幅位居全省第三位，僅次于麗水市和舟山市。2007年16月份，%，%。商品房一、二級市場價格快速上漲統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年二季度，紹興市區(qū)房屋銷售價格快速上漲，%，%。7月份紹興市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速全省第一，總量第四，%，增幅居全省第一，總量第四。二、紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）現(xiàn)階段紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，市區(qū)商品房供不應求進入2007年以來紹興市(地區(qū))商品房交易快速回升，%。見表1：表1：紹興市區(qū)商品房銷售價格變化情況單位：元/平方米年 份199819992000200120022003200420052006商品房屋21582185204222292919404558955900左右6170左右價格漲幅/%%%%%%未變%住 宅18751937193320102599370452365250左右5500價格漲幅/%%%%%未變5%左右■ 紹興市區(qū)商品房價格在1998年2001年間基本維持在相對穩(wěn)定的水平；■ 2001年之后商品房價格開始突飛猛進，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長。也就是從那時起，集團購房逐漸淡出，而個人購房日漸成為市場的主體，商品房市場成為真正市場經(jīng)濟意義上的格局才初步形成。（二）紹興市區(qū)商品房價格走勢軌跡房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，一方面反映在房地產(chǎn)開發(fā)投資量，而另一方面更反映在市場的供求關系及商品房價格的高低變化上。調(diào)控調(diào)整階段（20052006年，約2年）。這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設項目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。三個原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速復蘇并進而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時期。由于前兩年房地