【正文】 于青甸湖板塊市場關(guān)注度提高，而該樓盤與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價格差距，因此也取得了不錯的銷售成績。美院可以說是目前紹興房地產(chǎn)市場火暴形式的最佳注釋， 600余套的開發(fā)量短時間便銷售 一空，開發(fā)商快速實現(xiàn)資金回籠。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開闊的特點，從售價上來講， 6500 元的均價相對適中，由于其主力戶型定位為小面積戶型，因此總價得到了較好的控制， 6070 萬元總價的房源在開盤當天便搶購一空，購房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。美院 開發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司 設(shè)計單位 澳大利亞柏濤、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亞國際 物業(yè)管理 紹興金昌物業(yè)管理有限公司 地理位置 勝利西路二環(huán)西路交叉口 占地面積 35050m178。 由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn) 。 城西青甸湖板塊 青甸湖板塊位于鏡湖新區(qū)西南面，東起紹大線，南至鑒湖江，西至紹齊公路，北至杭甬鐵路和 104 國道。 建筑面積 約 37萬 m2(其中住宅、商業(yè)及配套約 27 萬平方米 ) 容積率 綠化率 36% 建筑形態(tài) 排屋、雙聯(lián)別墅、小高層、高層 主力戶型 排屋 200250m2，雙聯(lián) 300 m2左右，小高層、高層 140200m2 房源總數(shù) 共 20xx余套 銷售均價 高層約 9000元 /m2，排屋約 15000 元 /m2，雙聯(lián)約 20xx0 元 /m2 主力總價 高層 120200萬元，排屋 300400 萬元，雙聯(lián) 500800 萬元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動配套 形象進度 主體施工 開盤時間 一期排屋 07年 6 月 銷售情況 一期基本售罄 綜合評價 金昌房產(chǎn)作為紹 興本地規(guī)模最大的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在紹興當?shù)卦晒﹂_發(fā)多個樓盤，具有廣泛的社會關(guān)系和較高的品牌知名度；作為一家在市場競爭中不斷發(fā)展壯大的民營企業(yè)，金昌房產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營和市場競爭意識方面超過了絕大部分的本地企業(yè)，從白鷺金灘項目來講，無論是總體規(guī)劃、建筑設(shè)計還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來房地產(chǎn)大鱷來可以說是有過之而無不及。 B. 金昌山水人家 開發(fā)商 坤和建設(shè) (紹興 )有限公司 設(shè)計單位 中建國際 (深圳 )設(shè)計顧問有限公司、深圳華森建筑顧問 物業(yè)管理 深圳之平物業(yè)服務(wù)有限公司 地理位置 解放北路與北復(fù)線交匯處 占地面積 174421m178。 鏡湖新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個新興板塊，從目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側(cè)開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時間較短，但是由于眾多品牌房產(chǎn)公司的進駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時間內(nèi)已經(jīng)成為目前紹興高價房的聚集地，是近階段房地產(chǎn)市場的焦點板 塊。 鏡湖新區(qū)在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建而成，包括從紹興縣劃入的 15個行政村，共計 73個行政村， 1 個居民委員會。 鏡湖新區(qū)位于紹興老城區(qū)以北，越城區(qū)、柯橋區(qū)和袍江區(qū)交匯處，行政區(qū)劃 76 平方公里，其中核心區(qū)塊 (城市綠心 )開發(fā)建設(shè)面積 平方公里 ,東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。此外，世茂集團首次進入紹興市場也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨特運作風格，將近 20萬平方米的高層住宅準現(xiàn)房開盤的模式讓紹興消費者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應(yīng)該歸功于企業(yè)高水平的開發(fā)運作和宣傳造勢。 A. 盛世名苑 開發(fā)商 紹興世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位 華東建筑設(shè)計研究院、美國泛亞 物業(yè)管理 上海世茂第一太平 地理位置 云東路以北，環(huán)城河以東，迪蕩新城 E6 地塊 占地面積 90928m178。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應(yīng)的商業(yè)區(qū)。 迪蕩新城板塊 迪蕩新城東起越州大橋及東環(huán)線，西至環(huán)城東路，南臨人民東路北側(cè)古水道，北到 104 國道北復(fù)線。 C. 三和錦苑 開發(fā)商 紹興市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 設(shè)計單位 浙江華匯設(shè)計集團有限公司 物業(yè)管理 杭州佰全物業(yè) 地理位置 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)舜江路 占地面積 38030m2 建筑面積 25100m2 容積率 綠化率 40% 建筑形態(tài) 雙聯(lián)別墅、疊排 主力戶型 雙聯(lián)別墅 300m2左右，疊排 200250m2 房源總數(shù) 90套 ,其中雙聯(lián)別墅 54套，疊排 36套 銷售均價 雙聯(lián)別墅約 8000 元 /m2，疊排約 6600/m2 主力總價 雙聯(lián)別墅約 250 萬元，疊排 130160 萬元 配套設(shè)施 / 形象進度 準現(xiàn)房 開盤時間 20xx年 9 月 銷售情況 總體銷售率約 50%,其中 綜合評價 該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環(huán)境一般，盡管定位為雙聯(lián)別墅為主的別墅式小區(qū)，但由于整體建筑和園林設(shè)計品位不高，而建筑密度相對偏高，因此樓盤性價比相對較低，銷售不暢。+29503m178?？傮w上來說，該樓盤產(chǎn)品定位較為成功，盡管短期內(nèi)積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實現(xiàn)了資金回籠。 建筑面積 50347m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 疊排、多層、高層 主力戶型 疊排 200230m2，多層 90120m2，高層 275m2(全躍層 ) 房源總數(shù) 248套 ,其中疊排 140 套，多層 80套，高層 28套 銷售均價 疊排約 6500元 /m2,多層約 5800 元 /m2，高層約 6500/m2 主力總價 疊排 130150萬元，多層 5070萬元，高層 160190萬元 配套設(shè)施 / 形象進度 主體完工 開盤時間 一期 07年 1 月，二期 07年 5 月 銷售情況 疊排和多層目前已全部售完；高層售出 5 套，占 18% 綜合評價 該樓盤體量較小，周邊自然環(huán)境較好，臨近平水江和大禹陵景區(qū)。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 由于開發(fā)時間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域。 綜合評價 該樓盤大部分為安置房，商品房住宅 所占比重極小，開盤之初由于價格便宜 (起價僅為 3098元 )大部分商品房在短時間內(nèi)快速售出，曾在紹興市場制造了一定的影響，但是，由于小區(qū)整體建設(shè)檔次較低，購買者大部分為市區(qū)內(nèi)的年輕工薪階層。已售面積約 13016 m2，約占68%；住宅已售 114 套，占 62%。金宇苑 開發(fā)商 紹興市鴻通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位 浙江中和建筑設(shè)計有限公司 物業(yè)管理 紹興市百盛物業(yè)管理有限公司 地理位置 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民東路延伸段 (皋埠鎮(zhèn) ) 占地面積 40295m2 建筑面積 容積率 綠化率 / 建筑形態(tài) 多層住宅、聯(lián)排 主力戶型 公寓 100120m2，排屋 210m2 房源總數(shù) 362套 ,其中排屋約 20套 銷售均價 公寓住宅成交均價約 3000 元 / m2,排屋約 5000 元 / m2，目 前排屋報價6100/ m2 主力總價 公寓 3040萬元，排屋 110140萬元 配套設(shè)施 3000m2集中綠化、小型會館 形象進度 現(xiàn)房 開盤時間 04年 5 月 銷售情況 目前已售 295套 (簽訂合同 )，約占 82%。 生態(tài)園區(qū)板塊 位于東湖的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是目前紹興東部離城區(qū)距離最遠的生活區(qū)塊，位于三環(huán)路以外，是近年來紹興主要的低價房供應(yīng)區(qū)域，且相當一部分小區(qū)商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高 。附表表 3。 政府加大土地供應(yīng)，土地市場量價齊增 20xx 年下半年開始，紹興房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 近 2 年的宏觀調(diào)控后，開始了一波強勁的持續(xù)反彈行情，房地產(chǎn)價格快速上漲，各樓盤銷售價格屢創(chuàng)新高，為了平抑房地產(chǎn)市場價格上漲， 20xx 年紹興市政府確立了通過增加土地供應(yīng)量來穩(wěn)定房價的政策，根據(jù)? 20xx 年度紹興市區(qū)經(jīng)營性用地塊出讓計劃?，今年計劃出讓的開發(fā)經(jīng)營用地總量約達 4370 畝，其中住宅開發(fā)用地約3728 畝，相比 20xx 年土地出讓計劃 2216 畝住宅用地增加了近 7成，土地供應(yīng)量明顯增加。 樓市進入高層時代，多層和低層住宅成為稀缺產(chǎn)品 20xx 年以前的紹興，房地產(chǎn)市場中住宅供應(yīng)一直以低層和多層住宅為絕對主力，這主要是幾個方面的因素決定的：首先，紹興是 歷史文化名城，城市規(guī)劃中有嚴格的古城保護原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開發(fā)用地供應(yīng)一般均有嚴格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區(qū)平均房價相對較低，對絕大部分只賣 5000 元左右的樓盤來說高層建設(shè)成本較高且市場接受度不高，因此開發(fā)高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費者在住宅消費上觀念相對保守，多層住宅因其較為低廉的物業(yè)費用支出受到市場的普遍認同，而高層住宅高昂的物業(yè)費用讓大部分消費者難以接受。 從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個層次。 房地產(chǎn)開發(fā)板塊格局初步形成 隨著老城區(qū)土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴張，紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐步形成了從一環(huán)線、二環(huán)線到三環(huán)線逐步延伸的邊緣化開發(fā)趨勢，并形成了東南西北四個不同方位上的六大居住板塊。 1— 6月份，市區(qū)二手房成交價格比去年同期上漲 %,漲幅位居全省第三位，僅次于麗水市和舟山市，比全省平均漲幅高出 個百分點。 20xx 年 16 月份，房屋銷售價格比去年同期上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。 商品房一、二級市場價格快速上漲 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年二季度，紹興市區(qū)房屋銷售價格快速上漲，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 7 月份紹興市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速全省第一，總量第四， 17月份全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅居全省第一，總量第四。 二、紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）現(xiàn)階段紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，市區(qū)商品房供不應(yīng)求 進入 20xx 年以來紹興市 (地區(qū) )商品房交易快速回升， 17 月商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增速較上年同期高出 個 百分點。見表 1： 表 1：紹興市區(qū)商品房銷售價格變化情況 單位：元 /平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房屋 2158 2185 2042 2229 2919 4045 5895 5900左右 6170左右 價格漲幅 / % % % % % % 未變 % 住 宅 1875 1937 1933 20xx 2599 3704 5236 5250左右 5500 價格漲幅 / % % % % % 未變 5%左右 ■ 紹興市區(qū)商品房價格在 1998 年 20xx 年間基本維持在相對穩(wěn)