【正文】 業(yè)政策還很不完善，政府對整個產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長遠發(fā)展計劃，因此還需要經(jīng)過很長一段時間才會比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活躍，住宅二級市場發(fā)育嚴(yán)重不足。 目前淄博市的住房二級和三級市場已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。 淄博市房地產(chǎn)市 場處于剛起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動國民經(jīng)濟增長的動力。國際化的規(guī)劃設(shè)計和靈活的投資方式，將使張店在未來的 510 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬的城市人口崛起于世。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點發(fā)展方向。 未來城市發(fā)展 基建投入方面，政府將進一步加大投入。由于城市規(guī)模小，城市邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個城市的公用配套，不存在明顯的區(qū)域性。但 隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進的結(jié)果。 配套設(shè)施 據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。目前，張店區(qū)累計投資 12 億元用于城市建設(shè)，先后完成張店東南和西南外環(huán)路、世紀(jì)路、張周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤大道等 30 多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。 張店市政交通 淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。 這幾年淄博市政府開始著手進行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟結(jié)合點，同時也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。 2021 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 億元，比上一年增長 %，經(jīng)過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進一步完善了城鎮(zhèn)功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來了新的機遇和開發(fā)條件。九五以來，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計 億元。九五以來，淄博市重點工程累計投資完成 億元，先后開工建設(shè)重點工程 71 項。 2021年住宅平均價格為 1247 元 /平方米，增長 %，其中經(jīng)濟適用房價格為 1072 元 /平方米，增長 %，商品住宅價格為 1301 元 /平方米，增長 %，價格的提升幅度達到了兩成。 ? 2021 年購買分類統(tǒng)計： 個人購買 集團購買 已售面積 1130468 202500 比例 % % 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局 以上顯示， 2021 年個人購買的比例占到了 %，集團購買僅占%，個人購買依然是商品房的購買主體，而集團購買的比例由 2021年的 %增長到了 2021 年的 %，集團購買的比例在 2021 年有 明顯上升。 淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主流，經(jīng)濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。 2021 年完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場發(fā)展相當(dāng)迅猛。 單位：萬元 按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 辦公樓 商業(yè)用房 合計 2021 年 93358 7514 100872 1610 10023 112505 2021 年 254578 8252 262830 13517 23865 300212 增長 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局 上表顯示， 2021 年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 %，辦公樓增長 %，商業(yè)用房的增長為 %，可以看出， 2021 年是 房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀 。而本市房地產(chǎn)投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小。 2021年末房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè) 101家，全年完成房地產(chǎn)投資 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計劃委員會資料， 2021 年 1 到 9 月份，全市房地產(chǎn)投資完成 億元，同期增長 %,可見 2021 年以來房地產(chǎn)投資增長十分迅速，遠大于固定資產(chǎn)的增長速度?？傊?，加大固定資產(chǎn)投資將是淄博市較長時期內(nèi)一貫政策。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150億元左右上； 2021 年固定資產(chǎn)投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施 ，使得 2021 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長速度超過了 2021 年的水平，達到了 %； 2021 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 億元，增長 %。 市委市政府對 2021 年全市的經(jīng)濟持樂觀的態(tài)度，據(jù)市計劃委員會的資料： 2021 年全年 GDP 計劃達到 1557 億元 ,全年增長達到 %，為近幾年的最好水 平，經(jīng)濟發(fā)展依然看好。促進經(jīng)濟增長的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù) 業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進對外開放以擴大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。但當(dāng)前經(jīng)濟和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出 ，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟綜合實力位于山東省前 5 名，未來經(jīng)濟形勢看好。 2021 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，比 2021 年增長 %。 淄博市宏觀經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶有明顯的發(fā)展中國家特色，以市統(tǒng)計局 2021 年資料為例， GDP 中比重最大的是第二產(chǎn)業(yè)，占到了 %，第三產(chǎn)業(yè)占到 %（其中房地產(chǎn)業(yè)占 %），第一產(chǎn)業(yè)所占比例最小，為 %（比上年減少 %）；從中可以看出，淄博市的經(jīng)濟機構(gòu)是以工業(yè)為主，以服務(wù)性行業(yè)和農(nóng)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 從以上根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市 GDP 增長速度在 2021 年有所下降，但經(jīng)濟增長穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國 7%的經(jīng)濟增長。 2021 年，淄博市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 2021 年為 780 億元，增長率達 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2021 年為 17158 元， 2021 年增長為 18975 元，增長率達 %； 2021城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7275 元， 2021 年上升到 8198 元，增長 %。這種結(jié)構(gòu)有利于促進城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。 淄博城市布局獨具特色。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國家文化部、人事部命名為全國文化模范市。 淄博有各類科研機構(gòu) 699 家，專業(yè)技術(shù)人員 14 萬人，是山東省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。原油加工量，中小電機產(chǎn)量居中國第二位。美術(shù)琉璃和絲綢生產(chǎn)歷史悠久，花色品種齊全。 淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。綿延 數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風(fēng)景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、 石花構(gòu)成奇妙的山中宮殿，成為中國北方最大的溶洞群。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅 70公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。市內(nèi)鐵路總長 公里。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達 638 年之久，是當(dāng)時東方最大的城市之一。遠在原始氏族社會 ,就已有人類在此 繁衍生息。 C, 年平均降水量 550800 毫米。 淄博市位于魯中山區(qū)與華北平原的接壤地帶 ,處于中國東部山東省的腹地，南與列入世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄 5 個區(qū)、 3 個縣，總面積 5938 平方公里，總?cè)丝?401 萬，其中市區(qū)人口 263 萬?；谏鲜鲈?，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分 析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀調(diào)整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應(yīng)內(nèi)容，保證本項目于操作方向上之合理性。有鑒于此，根據(jù)敝司對本項目自身特點，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結(jié)合過往操作經(jīng)驗，敝司認(rèn)為 本次調(diào)研是否有效的關(guān)鍵在于工作側(cè)重點的正確把握及相應(yīng)工作方法的制定 ，經(jīng)過慎重考慮，敝司最后決定將 本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域內(nèi)中高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。 ? 調(diào)查樣本類型、數(shù)量及大致調(diào)查區(qū)域 本次調(diào)查原始樣本 ? 調(diào)查問卷 609 份（已剔除無效樣本） ? 有代表性項目及部分代表人物專訪等 ? 部分代表性人物專訪介紹 部分訪談代表性人物名錄 姓名 工作單位 行業(yè) 職位 聯(lián)系電話 調(diào)查問卷涉及主要區(qū)域 ? 張店區(qū)： 商業(yè)網(wǎng)點：金帝購物廣場、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、仇先生 汽車超市 一汽淄博總代理 經(jīng)理 3153877 董波 汽車超市 潤滑油總代理 經(jīng)理 13012710600 賀先生 汽車超市 汽車配件總和部 經(jīng)理 13864300747 侯主任 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 主任 3580665 王先生 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 職員 3580665 劉女士 淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會 管理規(guī)劃 職員 3580665 王所長 干休所 政府機關(guān) 所長 2310586 陳士友 淄博飯店 飲食 采購經(jīng)理 2280135 王老師 山東理工大學(xué) 教育 副教授 2782317 周立波 淄博電視臺影視頻道廣告部 電視臺 編輯 記者 13864426902 劉召軍 淄博美圖廣告公司 廣告 經(jīng)理 13905336060 左 伯海 淄博晚報廣告部 報刊 編輯 記者 8630771 步行街、美食街 住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍 ? 臨淄、周村、淄川相對繁華的商業(yè)區(qū)。而事實上從效果方面衡量，該渠道所得內(nèi)容對整個市場調(diào)查報告的結(jié)論產(chǎn)生了無可代替的重要支持性作用。 現(xiàn)場考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實際發(fā)展?fàn)顩r 對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體狀況，除走訪政府有關(guān)部門外，在區(qū)域分布、住宅類型、整體素質(zhì)、戶型面積、設(shè)計、價格、銷售狀況、物業(yè)管理、生活配套等等細項方面，敝司主要是以實地考察的形式收集該方面之資料，而重點研究對象是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、知名度較高及綜合素質(zhì)較好之項目，其余較小型等無可比性的項目僅作基本數(shù)據(jù)匯 總分析。 該項走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機關(guān)在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計匯總之問題，故某些宏觀基本面調(diào)查的結(jié)論內(nèi)容，是以當(dāng)?shù)卣藛T口述介紹加敝司實地考察而整理成文。 ? 與此同時，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在內(nèi)共 4人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。 華僑城項目市場研究報告 目 錄 前 言 ............................................ 1 第一章 宏觀市場研究 .................... 7 淄博城市及經(jīng)濟概況 ............................................................................................... 7 城市概況 ........................................................................................................... 7 宏觀經(jīng)濟情況 .................................................................................................... 9 未來發(fā)展預(yù)測 ............................................................................................... 11 淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 .......................................................................................... 11 固定資產(chǎn)投資 .................................................................................................. 11 淄博市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀 ......................................................................... 12 商品住宅價格 ....................................