【正文】 IslandLantau Island8408401680$6526小Hortig Int39。 Excellent Base Ltd.World Intl., Wharf, HK Realty amp。s Rd.Kln.13955270$[63]小Amazing Wave Inv. Ltd.Emperor Int39。 附件四：199395年政府住宅用地拍賣結(jié)果日期推出方式地段編號(hào)用途位置地區(qū)地盤面積 (平方米)獲批準(zhǔn)的最低樓面面積 (平方米)獲批準(zhǔn)的最高樓面面積 (平方米)價(jià)格 (百萬港元)估計(jì)每單位平均面積 (平方米)估計(jì)單位數(shù)目 *估計(jì)樓宇規(guī)模(大/小) **買家發(fā)展商12Jan93拍賣 NKIL 6157CRShung Ling St. amp。不過，該公司各住宅建設(shè)計(jì)劃，均與其他地產(chǎn)商合作發(fā)展。本會(huì)注意到，地鐵公司在過去十五年間共發(fā)展了三萬一千個(gè)住宅單位，相等于一年的私人地產(chǎn)商的建屋量。在九一年至九四年間，他們建設(shè)這兩類型房屋單位的合共市場(chǎng)占有率持續(xù)高于所有類別房屋的總平均，數(shù)字由62%以至驚人的93%。 7. 表三分別列出探討所得的資料。 根據(jù)樓宇單位面積計(jì)算的市場(chǎng)占有率 6. 研究又探討這些地產(chǎn)商興建不同類別房屋的市場(chǎng)集中情 S。過去四年有三年發(fā)展商A所建的總房屋單位每年均不少于28%，總住宅樓面面積計(jì)算，則為29%。 表二 : 九一年至九四年首五間發(fā)展商新樓宇單位的市場(chǎng)占有率次序(高 至 低)1991199219931994199194(平均數(shù)) 1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五間發(fā)展商的市場(chǎng)占有率%%%%%　　　　　　首三間發(fā)展商的市場(chǎng)占有率%%%%%5. 很明顯，新建私人房屋供應(yīng)高度集中于少數(shù)的發(fā)展商身上，尤其A、B、C三名發(fā)展商，過去四年來，一直名列私人房屋單位供應(yīng)市場(chǎng)首五大發(fā)展商的名單之內(nèi)。在這51%71%的供應(yīng)量中有75%屬首三名發(fā)展商所有。 4. 表一亦顯示，這十一位發(fā)展商的市場(chǎng)占有率每年有別，視乎其建設(shè)計(jì)劃和生產(chǎn)策略而定。余下的樓宇單位，相信是由其他外圍發(fā)展商所瓜分。 市場(chǎng)概況 3. 表一顯示，由九一年至九四年，上述十一間發(fā)展商合共建成的樓宇單位，占每年私人房屋單位總數(shù)的6080%。 2. 若是一項(xiàng)合作發(fā)展的建屋計(jì)劃，個(gè)別發(fā)展商獲分配的單位數(shù)目是以其在該計(jì)劃的占有率來按比例計(jì)算。 附件三：新建房屋供應(yīng)的市場(chǎng)集中情況研究方法 1. 理工大學(xué)分析差餉物業(yè)估價(jià)署的入伙紙數(shù)字，經(jīng)詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)近年香港興建的房屋由十一間公司提供，其中九間為上市地產(chǎn)公司。該署的普查樣本為17,300個(gè)新落成單位，九五年全部新落成單位為22,620個(gè)，整體市場(chǎng)樓宇的總數(shù)目為885,700個(gè)單位。備注：政府批準(zhǔn)預(yù)售許可視乎樓宇的建筑進(jìn)度，究竟未取得預(yù)售許可和延期竣工，何者是因，何者是果，有待研究。一名發(fā)展商稱其地盤將可依期完工。報(bào)稱的竣工日期乃根據(jù)屋宇署資料，建筑師與發(fā)展商的圖則及資料，及/或?qū)嵉厮鸭?。部份發(fā)展商在七零年代和八零年代期間取得大量甲種及乙種換地權(quán)益書。9. 九四/九五年和九五/九六年政府售地總收益分別為三百一十億元及四百五十億元。(大型發(fā)展公司的市場(chǎng)占有率最少為5%)8. 六八年四月出版的Journal of Law and Economics其中由Harold Demsetz發(fā)表的Why Regulate Utilities?一文。不過，該公司各住宅建設(shè)計(jì)劃，均與其他地產(chǎn)商合作發(fā)展。本會(huì)注意到，地鐵公司在過去十五年間共發(fā)展了三萬一千個(gè)住宅單位，相等于一年的私人地產(chǎn)商的建屋量。監(jiān)于搜集數(shù)據(jù)有困難，本會(huì)未能包括九五年的資料。6. 九四年六月政府土地供應(yīng)和物業(yè)價(jià)格專責(zé)小組研究報(bào)告。見報(bào)告原文第一章第六段。3. 政府估計(jì)數(shù)字。2. 雖然在該段期間經(jīng)歷多次經(jīng)濟(jì)打擊，包括八七年的股災(zāi)、八九年的天安門事件、九零至九一年的波斯灣戰(zhàn)爭(zhēng)、九一年的國(guó)商銀行倒閉以及一些銀行的短期危機(jī)等。為配合政府開放的態(tài)度和精神，政府應(yīng)把批準(zhǔn)延長(zhǎng)建筑規(guī)約期限的理由公開。擬議的政府中央數(shù)據(jù)庫集中了政府各部門的資料，方便政府及時(shí)提供全面的地產(chǎn)市場(chǎng)分析資料。 68. 政府應(yīng)研究如何讓市民取得更多的房屋資料。這樣可方便政府預(yù)計(jì)房屋供應(yīng)情況，有意置業(yè)人士亦可根據(jù)這些資料，慎作決定。 建議七：增加透明度67. 「同意方案」的樓盤，發(fā)展商向政府申請(qǐng)預(yù)售的時(shí)候，應(yīng)列明其銷售計(jì)劃，如每批銷售的單位數(shù)量和推出時(shí)間，并說明該些單位是否會(huì)公開發(fā)售，或供內(nèi)部認(rèn)購。本會(huì)認(rèn)為香港需要公平競(jìng)爭(zhēng)法例，而該法例將可適用于地產(chǎn)發(fā)展業(yè)，確保市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)有違反競(jìng)爭(zhēng)的行為，例如劃一定價(jià)、合謀行動(dòng)等，以保障經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的權(quán)益。 64. 政府應(yīng)與地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)合作，為私人住宅樓宇發(fā)展商訂立守則，讓消費(fèi)者掌握較準(zhǔn)確的資料：1. 售樓說明書必須有正確及充足的資料； 2. 對(duì)「不受同意方案管制」的樓盤開賣方法，協(xié)定守則，例如地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)就抽簽辦法訂定的細(xì)則； 3. 劃一量度樓宇面積的方法，規(guī)定以實(shí)用面積而非建筑面積為單位。此外，政府應(yīng)一視同仁，確?！覆皇芡夥桨腹苤啤沟臉潜P亦同樣受防止投機(jī)炒賣措施的約制，免因過度炒賣，扭曲市場(chǎng)的正常運(yùn)作。本會(huì)建議政府改善較偏遠(yuǎn)地區(qū)的運(yùn)輸和基礎(chǔ)設(shè)施，增加消費(fèi)者在這些地區(qū)置業(yè)的意欲。若按揭證券公司未能成立，市場(chǎng)上更需要有專門的樓宇按揭公司。 167。 本會(huì)相信政府建議的按揭證券公司，有利于促進(jìn)住宅樓宇按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展。 消委會(huì)又贊同政府引進(jìn)強(qiáng)制規(guī)定建筑物的檢驗(yàn)計(jì)劃；予業(yè)主立案法團(tuán)更大權(quán)力，改善樓宇的公用地方；及設(shè)立維修基金等 15 。 消委會(huì)支持香港測(cè)量師學(xué)會(huì)建議的樓宇質(zhì)素驗(yàn)證計(jì)劃，以評(píng)估樓宇的品質(zhì)； 167。要采取的行動(dòng)包括： 1. 增加市場(chǎng)對(duì)舊樓的信心：167。 2. 本會(huì)歡迎政府宣布土發(fā)公司將會(huì)發(fā)展更多住宅樓宇。 61. 公共房屋供應(yīng)方面： 1. 政府應(yīng)確保提供二十四萬個(gè)公屋單位的建設(shè)目標(biāo)能夠在九七年至二零零一年間穩(wěn)步完成。2. 注視發(fā)展商過往的表現(xiàn)。這樣做法是為確保建成的樓宇單位一定會(huì)在市場(chǎng)供應(yīng)，但政府上卻毋需指定銷售日期。 60. 政府在考慮土地供應(yīng)有限和建設(shè)需時(shí)的因素后，應(yīng)設(shè)法確保住宅樓宇的供應(yīng)量能配合需求。但是在樓宇的市場(chǎng)中，就算采納了以上各建議去改善自由市場(chǎng)的運(yùn)作，仍不可能在短期內(nèi)改善競(jìng)爭(zhēng)情況。政府已就進(jìn)一步簡(jiǎn)化更改批地契約和換地權(quán)的程序，作出顧問研究，本會(huì)相信這樣會(huì)帶來進(jìn)一步的改善。2. 有關(guān)于規(guī)劃和各種申請(qǐng)的批核，政府應(yīng)確保有足夠資源去進(jìn)行。政府須特別關(guān)注非因樓宇工程所引致發(fā)展計(jì)劃延遲的原因。 建議三：平衡房屋的供求57. 政府應(yīng)檢討其預(yù)計(jì)樓宇供應(yīng)量的方法，并與地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)商議如何改善報(bào)導(dǎo)統(tǒng)計(jì)資料，讓政府即時(shí)得知發(fā)展商在工程進(jìn)度方面的改變。世界各國(guó)都有采取同樣的方法，以緩沖儲(chǔ)備一些重要的物資。 建議二：改善住宅用地供應(yīng)54. 政府應(yīng)： 1. 在闢拓新土地和重建發(fā)展用地方面作出妥善安排，確保土地的供應(yīng)可以獲得持續(xù)； 2. 公布出五年的賣地計(jì)劃，并盡量維持每年的供應(yīng)量，這樣對(duì)倚靠政府供應(yīng)土地為主的新發(fā)展商有特別的幫助。ii. 本會(huì)支持政府在其市區(qū)重建計(jì)劃文件(九六年六月發(fā)表)內(nèi)提出的建議，加強(qiáng)土發(fā)公司的任務(wù)，注入更多資源，并把該公司的地位提升為市區(qū)重建委員會(huì)。舉例來說：i. 政府或公營(yíng)機(jī)構(gòu)，在可能情形下，應(yīng)讓承建商或小型發(fā)展商參與一些發(fā)展計(jì)劃，以使他們?nèi)〉酶嘟?jīng)驗(yàn)，以便日后承建較大型的計(jì)劃。開放更多機(jī)會(huì)予新競(jìng)爭(zhēng)者3. 開放更多機(jī)會(huì)予小型發(fā)展商，參與由政府或半官方機(jī)構(gòu)的物業(yè)發(fā)展計(jì)劃，以培養(yǎng)他們扮演更重要的角色。 改善發(fā)展機(jī)制的效率2. 政府應(yīng)分配更多資源，使無論屬規(guī)模大或小的住宅樓宇建設(shè)或重建計(jì)劃，都可獲得迅速處理及調(diào)協(xié)發(fā)展機(jī)制的協(xié)助。 因此，政府應(yīng)檢討現(xiàn)時(shí)拍賣土地的大小規(guī)模，考慮提供多些面積大小「適中」的地盤，讓發(fā)展商興建住宅，這樣既可照顧到市民的期望，同時(shí)可容許多些公司參與發(fā)展。這是相對(duì)過往政府批出極大幅的土地而言。政府亦可有系統(tǒng)地考慮對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有直接或間接影響的競(jìng)爭(zhēng)政策。 改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性建議一：減低新公司入市的障礙53. 增加市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的數(shù)目可以加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣有助于改善市場(chǎng)效率。以香港的情況，就算拆細(xì)個(gè)別公司亦只能有限度地影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，,且改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效能卻有限。不過，發(fā)展商在這市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，采取這些經(jīng)營(yíng)方式，是否合符消費(fèi)者的最佳利益，卻成疑問。但本會(huì)卻沒有發(fā)現(xiàn)發(fā)展商有互相串連的行動(dòng)。 建議51. 研究顯示，本港新建住宅樓宇市場(chǎng)，并不存在高度的競(jìng)爭(zhēng)，也缺乏了競(jìng)爭(zhēng)的威脅。 49. 融合分隔市場(chǎng)的主要障礙是： 1. 由于欠缺樓宇質(zhì)素的驗(yàn)證計(jì)劃和保養(yǎng)保證，影響了樓齡較高的住宅單位的轉(zhuǎn)讓潛力； 2. 樓齡較高的住宅單位不易獲得按揭貸款；由八九年至九四年間，有七成按揭貸款是屬于樓齡十年以下的物業(yè)； 3. 偏遠(yuǎn)地區(qū)房屋單位的基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃和交通運(yùn)輸，未達(dá)消費(fèi)者期望。市區(qū)新樓盤的售價(jià)亦成為較舊樓宇售價(jià)的指標(biāo)。) 48. 市場(chǎng)的分隔削弱了產(chǎn)品互相替代的能力，也限制了消費(fèi)者的選擇，令第一手市場(chǎng)的樓宇(新樓宇)的需求更大。(最好的例證就是雖然新樓單位占房屋總數(shù)量的35%，但每年有近七成的按揭貸款是涉及樓齡在十年以下的物業(yè))；或 2. 市區(qū)樓宇?；跇驱g、和物業(yè)座落的地區(qū)形成各自分隔的市場(chǎng)。這些樓盤經(jīng)已獲得政府批準(zhǔn)發(fā)售?！刚恋毓?yīng)和物業(yè)價(jià)格專責(zé)小組研究報(bào)告」稱在九四年四月底，于九二年建成大型屋 的新樓宇單位，仍有18%空置。在后半段時(shí)期，可能會(huì)有大量單位涌出的情況。預(yù)計(jì)數(shù)字是據(jù)發(fā)展商的生產(chǎn)計(jì)劃和差餉物業(yè)估價(jià)署的評(píng)估。由八零年至九五年底的十六年間，私人樓宇供應(yīng)量與政府預(yù)計(jì)供應(yīng)量比較，其中有十二年低于預(yù)計(jì)的數(shù)字。牽涉復(fù)雜的申請(qǐng)個(gè)案，有時(shí)甚至需時(shí)十年才完成。 改變土地用途44. 政府在闢拓新土地和審核改變土地用途需時(shí)，這也帶來進(jìn)一步的限制。雖然自九零年以來，三分之二的新建私人樓宇都屬重建發(fā)展計(jì)劃，但尚未全面發(fā)揮發(fā)展?jié)摿?，在觀塘和其他地區(qū)都有多幢工業(yè)大廈或地盤空置。有充足的土地供應(yīng)量，配合房屋需求才可以確保穩(wěn)定的房屋供應(yīng)(參閱報(bào)告原文第四章表一)。政府各部門已依計(jì)劃推行各建議，有關(guān)土地供應(yīng)儲(chǔ)備建議，公眾尚未知道進(jìn)展情況。政府自九四年公布「政府土地供應(yīng)和物業(yè)價(jià)格專責(zé)小組研究報(bào)告」后，各部門已加緊協(xié)調(diào)，以期盡量提供更多土地以應(yīng)需求。新土地多是屬于新填海區(qū)和新開發(fā)區(qū)。 土地及房屋供應(yīng)40. 土地供應(yīng)有限，是影響本港物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)決定性因素。 39. 不過，據(jù)理工大學(xué)的個(gè)案研究顯示，有兩間規(guī)模較小的地產(chǎn)商，在樓市回落時(shí)(八零至八四年間)確又有37%至69%的虧損。以個(gè)別樓盤的盈利能力來分析估計(jì)，在研究的五個(gè)個(gè)案、涉及十三個(gè)住宅樓盤中，以甲種及乙種換地權(quán)益書獲得土地的發(fā)展計(jì)劃收益特別高，相當(dāng)于總估計(jì)發(fā)展成本的77%至364%(參閱 附件九 ) 14 。不過，地產(chǎn)商在八五至九五年間，業(yè)績(jī)極之可觀。在當(dāng)前的環(huán)境下，發(fā)展商的策略是誠(chéng)實(shí)及合符商業(yè)原則的，但我們必須指出，他們可以這樣去做，全因?yàn)槭乾F(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，讓發(fā)展商可以行使他們的市場(chǎng)力量。這些因素都足以解釋為何從大型發(fā)展商的觀點(diǎn)來看，他們所采取的市場(chǎng)策略是「正確」或最合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則。地產(chǎn)建設(shè)商曾稱，在決定售樓策略時(shí)他們會(huì)事先考慮市場(chǎng)反應(yīng)，對(duì)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)和股價(jià)的影響，以及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的狀況等因素。又說：發(fā)展商一般希望能夠盡快把推出的單位沽清。 36. 雖然個(gè)案研究和上文所述的限制供應(yīng)行為，可能減少了買樓人士的選擇機(jī)會(huì)和推高樓價(jià)，不過，這些行為從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來說，是精明之舉，并且，在香港的法律范疇下，這并不違法。有時(shí)甚至?xí)l(fā)生興訟。 35. 發(fā)展商明顯地配合市場(chǎng)氣氛來選定相應(yīng)對(duì)策。 34. 本會(huì)又發(fā)現(xiàn)，在政府批出售樓許可后一個(gè)月內(nèi)推出樓盤的，只有7%。(受同意方案管制的樓盤，內(nèi)部認(rèn)購的單位數(shù)目限于全部單位的一成。 33. 至于市場(chǎng)上樓宇單位供應(yīng)量的問題，由九四年一月至九六年五月期間，經(jīng)政府批出銷售樓花許可的住宅樓盤有五十七個(gè)，可提供的樓宇單位共四萬多個(gè)，但截至九六年五月，只有40%在市面推出。樓宇高空置率或樓價(jià)力求避免下調(diào)的情況，出現(xiàn)在高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不大。在某些情況下，當(dāng)有些樓盤售價(jià)顯著調(diào)低時(shí)，認(rèn)購情形即時(shí)變得踴躍。處于較為偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤比較少人問津，亦影響了銷售量。 32. 研究發(fā)現(xiàn)，由發(fā)展商持有的新落成樓宇單位的長(zhǎng)期空置率(建成后兩年的單位) 13 較市場(chǎng)整體空置率為高 ─ 九五年的數(shù)字顯示該年新落成的單位，有11%仍在發(fā)展商手中，而整體市場(chǎng)的樓宇總空置率為4%。 31. 從政府資料顯示，自九四年中樓市回落后，在一些情況下，大型發(fā)展商未能依預(yù)計(jì)竣工日期完成發(fā)展計(jì)劃 11 。但后果是供應(yīng)量受到限制，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上「價(jià)格歧視」price discrimination的一種，在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)。樓宇單位亦分成小批推出。 30. 另外三項(xiàng)個(gè)案研究，包括由九四年至九六年的18個(gè)月內(nèi)(即樓市滑落后)， 在大埔、元朗和沙田的樓盤( 附件六B )。據(jù)一些地產(chǎn)發(fā)展商稱，這些方法「實(shí)際上是發(fā)展商之間激烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果」。在九零年至九五年間，研究三個(gè)地區(qū)的新落成樓盤：將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田( 附件六A )，我們發(fā)現(xiàn)以下情況： 1. 樓盤的開售時(shí)間各不相刼 2. 樓宇單位分成小批推出 29. 這種供應(yīng)樓盤的方法，會(huì)減少消費(fèi)者的選擇、推高