【正文】 正式名稱為二環(huán)路 )沿線已經(jīng)成為城南板塊的主要開發(fā)區(qū)域。 A. 瀛洲名苑 開發(fā)商 紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 / 物業(yè)管理 紹興市越紅物業(yè)管理有限公司 地理位置 汽車南站以南 ,東至東光路，南臨鏡湖路 占地面積 33939m178。 B. 綠筑 建筑面積 94201m2(其中地上 74201 m2) 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 排屋、疊排 主力戶型 180300m2 房源總數(shù) 約 55幢， 327套 銷售均價(jià) 未定，預(yù)計(jì)超過 10000 元 /m2 主力總價(jià) 多層 6080萬元，疊排 150180萬元 配套設(shè)施 會所基本配套 形象進(jìn)度 07年 7 月交房 開盤時(shí)間 暫定 07年 12月 銷售情況 綜合評價(jià) 綠筑開發(fā)商隸屬于紹興精工集團(tuán)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般，但該公司主營業(yè)務(wù)為以輕鋼結(jié)構(gòu)為主的住宅建設(shè)技術(shù)和材料，因此在成本控制和建設(shè)進(jìn)度上具有一定的優(yōu)勢。 C. 潤和 建筑面積 66489m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 高層 主力戶型 80150m2 房源總數(shù) 7 幢，約 400余套 銷售均價(jià) 未定，預(yù)計(jì) 7000 元 /m2 主力總價(jià) 70100萬元 配套設(shè)施 約 15000平米河畔花園、 10000 平米的中心庭院 形象進(jìn)度 場地平整 開盤時(shí)間 暫定 07年 10月 銷售情況 綜合評價(jià) 該樓盤的開發(fā)商浙江潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司直屬的國有獨(dú)資企業(yè)，是一家具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來相繼開發(fā)建設(shè)了紹興越州商廈、越州新村、越州公寓、潤和苑、潤和莊園、潤和天地、杭州未來世界景觀別墅 —— 潤和山莊、杭州市中心大型景觀庭院住宅 —— 潤和 ?紫庭花園、杭州城北的大型居住區(qū)—— 潤和該開發(fā)商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力較強(qiáng)，此次紹興南岸花城主力產(chǎn)品之一為 80余方和 140方組合的母子套，一定程度上體現(xiàn)了開發(fā)商的市場運(yùn)作能力和專業(yè)水平。 袍江板塊 作為紹興中心城市三大組團(tuán)之一的袍江，已成為一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)和浙江省第一個(gè)創(chuàng)建國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的開發(fā)區(qū)，同時(shí)也是浙江省規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大的開發(fā)區(qū)之一。 袍江的房地產(chǎn)業(yè)近年來獲得了長足的發(fā)展， 20xx 年 1－ 6 月份，袍江共銷售商品房 862 套。以臥龍金湖灣、上投國際華城、豐源御庭等一批高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，更彰顯了其?人居袍江?的理念。尤其值得一提的是袍江房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)越的性價(jià)比， 袍江一些高檔樓盤的平均價(jià)格在 4000 元左右，而同一檔次的樓盤在市區(qū)則達(dá)到了8000－ 9000 元的均價(jià)。如果萬科地產(chǎn)順利進(jìn)駐袍江，則將對袍江的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，有效提升袍江板塊目前在紹興房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位。金湖灣 開發(fā)商 紹興市臥龍房產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計(jì)單位 中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理 物業(yè)顧問香港戴德梁行 地理位 置 袍江工業(yè)區(qū)管委會行政大樓南對面 占地面積 總開發(fā)用地 畝 建筑面積 313811m2，一期總建筑面積 65000m2 容積率 綠化率 % 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、五星級酒店 主力戶型 100140m2三房 房源總數(shù) 1800套 銷售均價(jià) 一期開盤均價(jià) 3800 元 /m目前在售均價(jià) 4300 元 /m2 主力總價(jià) 4060萬元 配套設(shè)施 1000多 m2景觀泳池，沿河垂釣臺， 1500m2中央會所 ， 300m2水岸咖啡吧，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，沿河慢跑道等 形象進(jìn)度 主體工程 開盤時(shí)間 一期 07年 1 月，二期預(yù)計(jì) 07 年 10月 銷售情況 一期銷售率約 90% 綜合評價(jià) 該樓盤位于以袍江工業(yè)區(qū)管委會為中心的袍江板塊核心區(qū)域內(nèi)，開發(fā)規(guī)模大、小區(qū)配套完善、周邊自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)在紹興市場具有一定優(yōu)勢，尤其在價(jià)格定位方面，由于一期開盤價(jià)格較低，均價(jià)約3800元，而 140平方米以內(nèi)的主力戶型面積設(shè)定也較好地控制了房屋總價(jià)，因此在目前紹興房地產(chǎn)市場整體回暖和升溫的背景下取得了出乎開發(fā)商意料之外的良好形勢。上投房產(chǎn)進(jìn)入袍江曾經(jīng)在紹興引起一定的市場影響，但是國際華城開發(fā)之初正好是紹興受國家宏觀調(diào)控政策影響最大的時(shí)期，而袍江板塊由于基礎(chǔ)設(shè)施尚未跟上，整 體居住氛圍尚未形成，在宏觀調(diào)控中受到重創(chuàng)，進(jìn)而影響了國際華城的銷售，隨著市場逐步回暖，國際華城較高的整體品質(zhì)和價(jià)值日益凸現(xiàn)，銷售開始升溫，截止目前一期開盤房源已經(jīng)基本銷售完畢，市場評價(jià)較高。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極 快的速度進(jìn)入二級市場并以每套加價(jià)數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動(dòng)新樓盤的銷售。 表 4： 20xx 年長三角城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名 排名 城 市 GDP (億元 ) 城 市 地方財(cái)政收入 （億元） 城 市 人均可支配收入（元 ） 城 市 可支配收入增幅（％） 1 上 海 10297 上 海 1600 上 海 20668 南 京 2 蘇 州 4820 蘇 州 400 臺 州 19953 鎮(zhèn) 江 3 杭 州 3441 杭 州 301 寧 波 19674 杭 州 4 無 錫 3300 寧 波 257 紹 興 19178 常 州 5 寧 波 2864 南 京 246 杭 州 19027 泰 州 14 6 南 京 2774 無 錫 221 蘇 州 18532 蘇 州 7 南 通 1758 常 州 119 無 錫 18189 揚(yáng) 州 8 紹 興 1678 紹 興 95 湖 州 17758 無 錫 9 常 州 1560 南 通 93 南 京 17538 南 通 10 臺 州 1467 臺 州 86 舟 山 17525 寧 波 13 11 嘉 興 1343 嘉 興 82 嘉 興 17129 舟 山 12 揚(yáng) 州 1100 揚(yáng) 州 63 常 州 16649 湖 州 13 鎮(zhèn) 江 1025 泰 州 61 鎮(zhèn) 江 14291 上 海 14 泰 州 1002 鎮(zhèn) 江 60 南 通 14058 紹 興 15 湖 州 761 湖 州 50 揚(yáng) 州 12945 嘉 興 16 舟 山 333 舟 山 24 泰 州 12682 臺 州 9 注： 20xx 年，紹興市人均可支配收入達(dá)到 19178 元，同比增長 %，在長三角 16 個(gè)城市中位居第四，高于杭州蘇州，和最高的上海也僅差 1000元左右。 2) 被調(diào)查者年齡分布 16%32%34%14%4%2125歲2635歲3645歲4655歲56歲以上 在有購房計(jì)劃的被調(diào)查者中 2635 歲和 3645 歲年齡所占比例最大，分別為 32%和 34%，合計(jì)比例達(dá)到 66%，這說明目前的紹興住宅市場消費(fèi)人群主要由 30歲左右剛開始成家立業(yè)的年輕人和 40歲左右的經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定的中年人群組成。 4) 被調(diào)查者家庭年收入 2%34%28%10%4% 4% 5萬 元以下61 0萬 元11 15萬 元16 20萬 元21 30萬 元30萬 元以上 被調(diào)查者中家庭年收入中 615 萬元的比例超過 60%，而 15 萬元以上的比例達(dá) 20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。 6) 被調(diào)查者文化程度 14%34%50%2%中學(xué)或以下高中/中 專大專/本 科研究生或以上 被調(diào)查者中將近一半的人受過大?；虮究平逃?，說明目前紹興房地產(chǎn)市場消費(fèi)者的文化和教育層次有提高的趨勢，而較高的受教育經(jīng)歷也往往意味著對新事物的接受 能力的提高。 2) 購房用途 今年22%1 2 年內(nèi)40%2 3 年內(nèi)38% 今年1 2 年內(nèi)2 3 年內(nèi)12%66%10%12%0%10%20%30%40%50%60%70%1解決結(jié)婚住房改善居住環(huán)境置業(yè)投資為父母/ 子女購房 被調(diào)查者中 6成以上的人購房目的為改善居住環(huán)境，而解決結(jié)婚住房和為父母 /子女購房的比例共計(jì)達(dá)到了 24%，說明目前紹興的購房者總體上以改善型的二次置業(yè)消費(fèi)群為主，而首次置業(yè)如婚房需求也占到了一定的比例。 4) 物業(yè)類型需求 2% 8%20%40%26%16% 獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅復(fù)式/ 疊排多層公寓小高層公寓高層公寓 被調(diào)查者中選擇傳統(tǒng)的多層公寓的比例最高，為 40%，選擇別墅類產(chǎn)品的總比例也達(dá)到了 30%，小高層公寓的選擇率達(dá) 26%，是單項(xiàng)選擇中位居第二位的產(chǎn)品類型，說明目 前市場中最受歡迎的仍然是傳統(tǒng)的多層公寓，而隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善對別墅類產(chǎn)品的需求也快速增長，而小高層住宅則隨著多層住宅的日益稀缺，其自身采光、視野好等優(yōu)勢得以體現(xiàn)，市場接受度明顯提高。 6) 住宅面積需求 8%24%30%22%8%8% 2%7090m291110m2111130m2131150m2151170m2171190m2190m2 被調(diào)查者中約 7 成以上的人選擇 90150 平方米之間的住房面積，而 150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了 18%，說明紹興消費(fèi)者在購房時(shí)候選擇面積相對比較理性，以實(shí)用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費(fèi)層次已經(jīng)開始提高。 8) 總價(jià)接受程度 18%12%18%20%14%10%12%0%5%10%15%20%25%3545 萬元4655 萬元5665 萬元6680 萬元8110 0萬元1001 20 萬元120萬 元以上 被調(diào)查者最能接受的總價(jià)為 6580 萬元，占 20%，其次為 5665 萬元和3545 萬元，各占 18%，由此可見， 80萬元以下是市場最能接受的總價(jià)。 10) 交房標(biāo)準(zhǔn)要求 68%12%4% 4%12%0%10%20%30%40%50%60%70%1毛坯房全套普通裝修全套豪華裝修裝修并含家電菜單式裝修 被調(diào)查者中絕大部分人要求以毛坯形式交房，但也有將近三分之一的人愿意接受開發(fā)商提供的精裝修商品房，說明消費(fèi)者的觀念正在發(fā)生變化，對裝修房的接受度正在提高。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開始，作為一個(gè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。 浙江金通置業(yè)有限公司營銷部 20xx 年 8 月