【正文】 施建設，其中包括用于經(jīng)濟適用住宅建設；三是在九十年代中后期逐步興起的私營房地產(chǎn)企業(yè)，也對市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起了推波助瀾的作用。 20xx 年開始，國家為了遏止略有抬頭的全國性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，陸續(xù)推出了以規(guī)范房地產(chǎn)市場和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格為主要目標的宏觀調控政策，紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場在調控政策的影響下迅速降溫，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力明顯增加，銷售速度明顯減緩，而投資開發(fā)速度也明顯趨緩。因此，分析市區(qū)商品房市場價格的走勢，也從 1998 年開始。在全部銷售面積中，期房銷售占 %，現(xiàn)房銷售占 %，接近七成的商品房在竣工驗收以前已實現(xiàn)銷售，充分說明目前紹興 (地區(qū) )商品房需求旺盛，交易活躍。同比漲幅比上年同期擴大 個百分點，比今年一季度擴大 個百分點，創(chuàng)下 20xx 年 3 季度以來的新高。二手房中多層住宅價格同比上漲 %。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米900010000 多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價位一般在每平方米 60008000 元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價位大約在每平方米 30004000 多元。 伴隨著市區(qū)房價的上漲和良好的銷售勢頭，紹興市區(qū)住宅開發(fā)用地價格也節(jié)節(jié)攀升，據(jù)不完全統(tǒng)計， 20xx 年上半年成交的住宅開發(fā)用地 價格較上年同期上漲了近 50%左右，如城東開發(fā)區(qū)舜江路一帶的開發(fā)用地目前成交樓面價格達到 3500 元左右，而在 20xx 年的成交價格僅為 20xx 元左右；鏡湖新區(qū)大灘區(qū)域新拍土地樓面價約 4600 元，而 20xx 年的成交價不到 3000 元。以下為兩個片區(qū)內主要在售樓盤情況： A. 鴻通商鋪已售 9 套，占 15%。 A. 金色東江 開發(fā)商 浙江兆城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計單位 香港海文嘉德國際規(guī)劃景觀設計機構，紹興華匯設計院 物業(yè)管理 地理位置 涂山東路 5 號地塊 占地面積 41956m178。 B. 東江銀灣 開發(fā)商 紹興市建設開發(fā)公司 設計單位 紹興市建筑設計院 物業(yè)管理 地理位置 涂山路 以北、平水東江以西、森海豪庭以南 占地面積 9463m178?？傮w上來講，該樓盤目前的銷售差主要問題在于設計，由于規(guī)劃上布置了大量的占用土地的雙聯(lián)別墅，從而提高了小區(qū)的密度，降低了整個小區(qū)環(huán)境品質。目前迪蕩新城內在開發(fā)的住宅樓盤主要為世茂的盛世名苑，其余大部分為商業(yè)和辦公物業(yè)，但隨著迪蕩新城逐步形成氣候，將會帶動周邊住宅地塊開發(fā)的升溫。 鏡湖新區(qū)板塊 20xx 年 10 月 30 日，紹興市人大常委會第 37 次會議審議通過《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》，明確提出?精心規(guī)劃建設‘城市綠心’與市?行政中心?；并首次正式將鏡湖新區(qū)功能定位為?生態(tài)功能調節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)?。預計到 2020 年，人口規(guī)模將達到 萬人。 建筑面積 314989m2 容積率 一號地塊 ，二號地塊 ，三號地塊 綠化率 40% 建筑形態(tài) 高層住宅、高層辦公、排屋 主力戶型 一期高層以 270290m2躍層戶型為主，排屋 280380 m2 房源總數(shù) 一號地塊 442套 銷售均價 高層約 9000元 /m2，排屋 1500020xx 元 /m2 主力總價 高層躍層 200280萬元，排屋 500800萬元 配套設施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動配套 形象進度 主體施工 開盤時間 一期首批房源 07 年 2 月，第二批房源 07 年 5 月，第三批房源 07 年 8月，排屋預計 9 月份開盤 銷售情況 總體銷售率近 90% 綜合評價 大灘區(qū)塊由于優(yōu)越的自然環(huán)境和與市中心之間便利的交通條件已經(jīng)成為紹興高檔樓盤的主要供應地，良好的地段優(yōu)勢、高端的產(chǎn)品定位以及坤和房產(chǎn)的品牌影響使該樓盤銷售火暴，盡管絕大部分房源動則數(shù)百萬元的總價，但是高端 的產(chǎn)品品質還是體現(xiàn)了良好的性價比，而坤和房產(chǎn)以小批量逐步開盤、大幅提價的策略更刺激了市場的熱情，總體上來講，該樓盤在建筑設計、智能化程度以及產(chǎn)品配置上在紹興處于絕對的領先地位，為開發(fā)商贏得了名利雙收的良好效應。白鷺金灘項目擁有?中國人居環(huán)境建設金牌試點項目?的頭銜，并配有眾多高檔次的生活配套設施以及具有在紹興領先的智能化和建筑配套技術，盡管售價不菲，但是由于客戶定位主要面向高端住宅消費 群體，因此銷售業(yè)績頗好。 A. 金昌金昌 城南板塊 城南板塊一直以來是紹興最主流的居住區(qū)域之一，非常受發(fā)展商和購房者的關注。 A. 瀛洲名苑 開發(fā)商 紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計單位 / 物業(yè)管理 紹興市越紅物業(yè)管理有限公司 地理位置 汽車南站以南 ,東至東光路，南臨鏡湖路 占地面積 33939m178。 建筑面積 94201m2(其中地上 74201 m2) 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 排屋、疊排 主力戶型 180300m2 房源總數(shù) 約 55幢， 327套 銷售均價 未定，預計超過 10000 元 /m2 主力總價 多層 6080萬元，疊排 150180萬元 配套設施 會所基本配套 形象進度 07年 7 月交房 開盤時間 暫定 07年 12月 銷售情況 綜合評價 綠筑 C. 潤和該開發(fā)商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開發(fā)經(jīng)驗豐富、資金實力較強，此次紹興南岸花城主力產(chǎn)品之一為 80余方和 140方組合的母子套，一定程度上體現(xiàn)了開發(fā)商的市場運作能力和專業(yè)水平。 袍江的房地產(chǎn)業(yè)近年來獲得了長足的發(fā)展， 20xx 年 1－ 6 月份，袍江共銷售商品房 862 套。尤其值得一提的是袍江房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)越的性價比， 袍江一些高檔樓盤的平均價格在 4000 元左右，而同一檔次的樓盤在市區(qū)則達到了8000－ 9000 元的均價。金湖灣 開發(fā)商 紹興市臥龍房產(chǎn)開發(fā)公司 設計單位 中國美術學院風景建筑設計研究院 物業(yè)管理 物業(yè)顧問香港戴德梁行 地理位 置 袍江工業(yè)區(qū)管委會行政大樓南對面 占地面積 總開發(fā)用地 畝 建筑面積 313811m2，一期總建筑面積 65000m2 容積率 綠化率 % 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、五星級酒店 主力戶型 100140m2三房 房源總數(shù) 1800套 銷售均價 一期開盤均價 3800 元 /m目前在售均價 4300 元 /m2 主力總價 4060萬元 配套設施 1000多 m2景觀泳池，沿河垂釣臺， 1500m2中央會所 ， 300m2水岸咖啡吧，國際標準網(wǎng)球場，沿河慢跑道等 形象進度 主體工程 開盤時間 一期 07年 1 月，二期預計 07 年 10月 銷售情況 一期銷售率約 90% 綜合評價 該樓盤位于以袍江工業(yè)區(qū)管委會為中心的袍江板塊核心區(qū)域內，開發(fā)規(guī)模大、小區(qū)配套完善、周邊自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃和建筑設計在紹興市場具有一定優(yōu)勢，尤其在價格定位方面，由于一期開盤價格較低，均價約3800元，而 140平方米以內的主力戶型面積設定也較好地控制了房屋總價，因此在目前紹興房地產(chǎn)市場整體回暖和升溫的背景下取得了出乎開發(fā)商意料之外的良好形勢。與浙江省內大部分的經(jīng)濟發(fā)達城市相比，紹興人在住宅消費方面的觀念遠遠落后于其經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平。 表 4： 20xx 年長三角城市經(jīng)濟指標排名 排名 城 市 GDP (億元 ) 城 市 地方財政收入 （億元） 城 市 人均可支配收入（元 ） 城 市 可支配收入增幅（％） 1 上 海 10297 上 海 1600 上 海 20668 南 京 2 蘇 州 4820 蘇 州 400 臺 州 19953 鎮(zhèn) 江 3 杭 州 3441 杭 州 301 寧 波 19674 杭 州 4 無 錫 3300 寧 波 257 紹 興 19178 常 州 5 寧 波 2864 南 京 246 杭 州 19027 泰 州 14 6 南 京 2774 無 錫 221 蘇 州 18532 蘇 州 7 南 通 1758 常 州 119 無 錫 18189 揚 州 8 紹 興 1678 紹 興 95 湖 州 17758 無 錫 9 常 州 1560 南 通 93 南 京 17538 南 通 10 臺 州 1467 臺 州 86 舟 山 17525 寧 波 13 11 嘉 興 1343 嘉 興 82 嘉 興 17129 舟 山 12 揚 州 1100 揚 州 63 常 州 16649 湖 州 13 鎮(zhèn) 江 1025 泰 州 61 鎮(zhèn) 江 14291 上 海 14 泰 州 1002 鎮(zhèn) 江 60 南 通 14058 紹 興 15 湖 州 761 湖 州 50 揚 州 12945 嘉 興 16 舟 山 333 舟 山 24 泰 州 12682 臺 州 9 注： 20xx 年，紹興市人均可支配收入達到 19178 元，同比增長 %，在長三角 16 個城市中位居第四，高于杭州蘇州，和最高的上海也僅差 1000元左右。 4) 被調查者家庭年收入 2%34%28%10%4% 4% 5萬 元以下61 0萬 元11 15萬 元16 20萬 元21 30萬 元30萬 元以上 被調查者中家庭年收入中 615 萬元的比例超過 60%，而 15 萬元以上的比例達 20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強的經(jīng)濟實力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。 2) 購房用途 今年22%1 2 年內40%2 3 年內38% 今年1 2 年內2 3 年內12%66%10%12%0%10%20%30%40%50%60%70%1解決結婚住房改善居住環(huán)境置業(yè)投資為父母/ 子女購房 被調查者中 6成以上的人購房目的為改善居住環(huán)境，而解決結婚住房和為父母 /子女購房的比例共計達到了 24%，說明目前紹興的購房者總體上以改善型的二次置業(yè)消費群為主，而首次置業(yè)如婚房需求也占到了一定的比例。 6) 住宅面積需求 8%24%30%22%8%8% 2%7090m291110m2111130m2131150m2151170m2171190m2190m2 被調查者中約 7 成以上的人選擇 90150 平方米之間的住房面積，而 150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了 18%，說明紹興消費者在購房時候選擇面積相對比較理性，以實用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費層次已經(jīng)開始提高。 10) 交房標準要求 68%12%4% 4%12%0%10%20%30%40%50%60%70%1毛坯房全套普通裝修全套豪華裝修裝修并含家電菜單式裝修 被調查者中絕大部分人要求以毛坯形式交房，但也有將近三分之一的人愿意接受開發(fā)商提供的精裝修商品房，說明消費者的觀念正在發(fā)生變化，對裝修房的接受度正在提高。 浙江金通置業(yè)有限公司營銷部 20xx 年 8 月