【正文】 6) 住宅面積需求 8%24%30%22%8%8% 2%7090m291110m2111130m2131150m2151170m2171190m2190m2 被調(diào)查者中約 7 成以上的人選擇 90150 平方米之間的住房面積，而 150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了 18%，說(shuō)明紹興消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)候選擇面積相對(duì)比較理性，以實(shí)用為主，而大面積需求也占到一定比例，說(shuō)明隨著生活水平的改善消費(fèi)層次已經(jīng)開(kāi)始提高。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。該開(kāi)發(fā)商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力較強(qiáng)，此次紹興南岸花城主力產(chǎn)品之一為 80余方和 140方組合的母子套，一定程度上體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)作能力和專業(yè)水平。 城南板塊 城南板塊一直以來(lái)是紹興最主流的居住區(qū)域之一，非常受發(fā)展商和購(gòu)房者的關(guān)注。 建筑面積 314989m2 容積率 一號(hào)地塊 ，二號(hào)地塊 ，三號(hào)地塊 綠化率 40% 建筑形態(tài) 高層住宅、高層辦公、排屋 主力戶型 一期高層以 270290m2躍層戶型為主，排屋 280380 m2 房源總數(shù) 一號(hào)地塊 442套 銷售均價(jià) 高層約 9000元 /m2，排屋 1500020xx 元 /m2 主力總價(jià) 高層躍層 200280萬(wàn)元，排屋 500800萬(wàn)元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套 形象進(jìn)度 主體施工 開(kāi)盤時(shí)間 一期首批房源 07 年 2 月，第二批房源 07 年 5 月，第三批房源 07 年 8月，排屋預(yù)計(jì) 9 月份開(kāi)盤 銷售情況 總體銷售率近 90% 綜合評(píng)價(jià) 大灘區(qū)塊由于優(yōu)越的自然環(huán)境和與市中心之間便利的交通條件已經(jīng)成為紹興高檔樓盤的主要供應(yīng)地，良好的地段優(yōu)勢(shì)、高端的產(chǎn)品定位以及坤和房產(chǎn)的品牌影響使該樓盤銷售火暴，盡管絕大部分房源動(dòng)則數(shù)百萬(wàn)元的總價(jià)，但是高端 的產(chǎn)品品質(zhì)還是體現(xiàn)了良好的性價(jià)比，而坤和房產(chǎn)以小批量逐步開(kāi)盤、大幅提價(jià)的策略更刺激了市場(chǎng)的熱情，總體上來(lái)講，該樓盤在建筑設(shè)計(jì)、智能化程度以及產(chǎn)品配置上在紹興處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，為開(kāi)發(fā)商贏得了名利雙收的良好效應(yīng)?？傮w上來(lái)講，該樓盤目前的銷售差主要問(wèn)題在于設(shè)計(jì)，由于規(guī)劃上布置了大量的占用土地的雙聯(lián)別墅，從而提高了小區(qū)的密度，降低了整個(gè)小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。以下為兩個(gè)片區(qū)內(nèi)主要在售樓盤情況： A. 鴻通同比漲幅比上年同期擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下 20xx 年 3 季度以來(lái)的新高。一是 1998 年，隨著政府機(jī)關(guān)住房制度改革的開(kāi)始實(shí)行（即停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配），市區(qū)住房制度改革進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，有好大一部分單位，為搭上房改?末班車?，紛紛突擊購(gòu)房分房；二是當(dāng)時(shí)我國(guó)為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，而采取了積極的財(cái)政政策，發(fā)行特別國(guó)債，定向用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括用于經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)；三是在九十年代中后期逐步興起的私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，也對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起了推波助瀾的作用。 上世紀(jì)九十年代初，紹興市政府決定開(kāi)發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上 1992 年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動(dòng)了城東紹興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。見(jiàn)表 1： 表 1：紹興市區(qū)商品房銷售價(jià)格變化情況 單位：元 /平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房屋 2158 2185 2042 2229 2919 4045 5895 5900左右 6170左右 價(jià)格漲幅 / % % % % % % 未變 % 住 宅 1875 1937 1933 20xx 2599 3704 5236 5250左右 5500 價(jià)格漲幅 / % % % % % 未變 5%左右 ■ 紹興市區(qū)商品房?jī)r(jià)格在 1998 年 20xx 年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平； ■ 20xx 年之后商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 樓市進(jìn)入高層時(shí)代，多層和低層住宅成為稀缺產(chǎn)品 20xx 年以前的紹興，房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅供應(yīng)一直以低層和多層住宅為絕對(duì)主力，這主要是幾個(gè)方面的因素決定的：首先，紹興是 歷史文化名城，城市規(guī)劃中有嚴(yán)格的古城保護(hù)原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)一般均有嚴(yán)格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區(qū)平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，對(duì)絕大部分只賣 5000 元左右的樓盤來(lái)說(shuō)高層建設(shè)成本較高且市場(chǎng)接受度不高，因此開(kāi)發(fā)高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費(fèi)者在住宅消費(fèi)上觀念相對(duì)保守，多層住宅因其較為低廉的物業(yè)費(fèi)用支出受到市場(chǎng)的普遍認(rèn)同，而高層住宅高昂的物業(yè)費(fèi)用讓大部分消費(fèi)者難以接受。 建筑面積 50347m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 疊排、多層、高層 主力戶型 疊排 200230m2，多層 90120m2，高層 275m2(全躍層 ) 房源總數(shù) 248套 ,其中疊排 140 套，多層 80套，高層 28套 銷售均價(jià) 疊排約 6500元 /m2,多層約 5800 元 /m2，高層約 6500/m2 主力總價(jià) 疊排 130150萬(wàn)元，多層 5070萬(wàn)元，高層 160190萬(wàn)元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 主體完工 開(kāi)盤時(shí)間 一期 07年 1 月，二期 07年 5 月 銷售情況 疊排和多層目前已全部售完；高層售出 5 套，占 18% 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤體量較小，周邊自然環(huán)境較好，臨近平水江和大禹陵景區(qū)。 鏡湖新區(qū)位于紹興老城區(qū)以北，越城區(qū)、柯橋區(qū)和袍江區(qū)交匯處，行政區(qū)劃 76 平方公里，其中核心區(qū)塊 (城市綠心 )開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 平方公里 ,東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。美院 開(kāi)發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏濤、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際 物業(yè)管理 紹興金昌物業(yè)管理有限公司 地理位置 勝利西路二環(huán)西路交叉口 占地面積 35050m178。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個(gè)超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線相接，交通條件便利。 袍江房產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了一大批品牌開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，據(jù)了解，萬(wàn)科地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始與袍江當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門進(jìn)行接觸，對(duì)袍江開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 1500 余畝的住宅開(kāi)發(fā)用地表現(xiàn)出了較大的興趣。 5) 被調(diào)查者職業(yè)特征 40%12%12%14%8%14%企業(yè)職工企業(yè)管理人員政府公務(wù)員個(gè)體工商業(yè)主自由職業(yè)其他 被調(diào)查者中以企業(yè)職工 占比最大，達(dá) 40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過(guò) 50%，說(shuō)明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要人群，而個(gè)體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近 30%，政府公務(wù)員的比例則相對(duì)較低，占 12%，這可能與大部分公務(wù)員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問(wèn)題。 通過(guò)對(duì)紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈； 隨著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃?以向西和向北發(fā)展?的主要方向 將對(duì)未來(lái)幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的格局。 3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu) 8%2%72%12%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1單身兩口之家三口之家四口之家三代同堂 被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比 72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。水墨瀾庭 開(kāi)發(fā)商 浙江綠筑住宅科技開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 / 物業(yè)管理 地理位置 外環(huán)南路、小亭山東南地塊 占地面積 86438 m178。 由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢(shì)的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開(kāi)發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn) 。此外，世茂集團(tuán)首次進(jìn)入紹興市場(chǎng)也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨(dú)特運(yùn)作風(fēng)格，將近 20萬(wàn)平方米的高層住宅準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤的模式讓紹興消費(fèi)者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實(shí)力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說(shuō)，此次世茂樓盤開(kāi)盤一舉取得巨大成功應(yīng)該歸功于企業(yè)高水平的開(kāi)發(fā)運(yùn)作和宣傳造勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對(duì)較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無(wú)大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域。 從總體上說(shuō)，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。也就是從那時(shí)起，集團(tuán)購(gòu)房逐漸淡出，而個(gè)人購(gòu)房日漸成為市場(chǎng)的主體，商品房市場(chǎng)成為真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。隨后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。其中：前四年是投資高速增長(zhǎng)期， 1998 年 20xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到%；雖然 20xx 年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢(shì)頭依然旺盛，從 199820xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積年平均增長(zhǎng)了 %，其中 20xx 年的銷售面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，超過(guò)了 1998 年 20xx 年這四年的銷售面積總和。紹興老城區(qū)目前的房?jī)r(jià)平均價(jià)格在 7035 元 /平方米左右， 20xx 年城區(qū)均價(jià)約為 6510 元 /平方米，同比上漲幅度超過(guò) 8%，而上半年浙江全省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，紹興房 價(jià)漲幅高于全省平均漲幅。已售面積約 40630 m2，約占 74%； 排屋已售 15套，剩 5 套 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤體量較小，地理位置偏遠(yuǎn)，整體品質(zhì)不高，是生態(tài)園區(qū)內(nèi)典型的低價(jià)樓盤；從銷售情況來(lái)看，開(kāi)盤至今 2 年多的時(shí)間，總體銷售率約90%(含預(yù)訂房源 )，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)銷售，但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，該樓盤目前尚有大量商鋪未 售出，這充分說(shuō)明生態(tài)園區(qū)內(nèi)人氣嚴(yán)重不足，盡管商鋪僅售 4000 元 m2，但其投資價(jià)值不高，因此銷售不佳，為開(kāi)發(fā)商回籠資金帶來(lái)難度；從購(gòu)房客戶來(lái)看，主要由產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通職工和紹興市區(qū)低收入群體為主 B. 楓華景園 開(kāi)發(fā)商 紹興市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 華成國(guó)際建筑有限公司 物業(yè)管理 地理位置 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園東湖商貿(mào) 3地塊 占地面積 總占地 45281m2,其中商品房部分 13302m2 建筑面積 商品房 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 多層住宅 主力戶型 公寓 90120m2 房源總數(shù) 200套，其中住宅總量為 139 套，商鋪總量為 61 套 銷售均價(jià) 住宅累計(jì)成交均價(jià) 3500 元 / m2,開(kāi)盤均價(jià) 3200元 / m2，目前余房報(bào)價(jià) 4380元 /m2 主力總價(jià) 住宅 3040萬(wàn)元，余房 4055 萬(wàn)元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)盤時(shí)間