【正文】 5500元5500 6000元6000 6500元6500 7000元7500 8000元8000 9000元9000 10000元10000 元以上 被調(diào)查者中最能接受的價(jià)格為 50005500 元 /m2，占 22%，而接受50007000 元的人數(shù)達(dá)到了一半以上，說明紹興市場消費(fèi)者購買力較為強(qiáng)勁；接受 7000 元以上的比例也占到了將近 20%,說明紹興高端消費(fèi)市場的潛力巨大。 5) 被調(diào)查者職業(yè)特征 40%12%12%14%8%14%企業(yè)職工企業(yè)管理人員政府公務(wù)員個(gè)體工商業(yè)主自由職業(yè)其他 被調(diào)查者中以企業(yè)職工 占比最大，達(dá) 40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過 50%，說明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費(fèi)市場的主要人群，而個(gè)體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近 30%，政府公務(wù)員的比例則相對(duì)較低，占 12%，這可能與大部分公務(wù)員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問題。 但是，進(jìn)入 20xx 年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平的提高，全國范圍內(nèi)房價(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。 袍江房產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了一大批品牌開發(fā)商的關(guān)注，據(jù)了解，萬科地產(chǎn)已經(jīng)開始與袍江當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門進(jìn)行接觸，對(duì)袍江開發(fā)區(qū)內(nèi) 1500 余畝的住宅開發(fā)用地表現(xiàn)出了較大的興趣。在價(jià)格定位合理前提下該樓盤應(yīng)該會(huì)有不俗的銷售表現(xiàn)。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個(gè)超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線相接，交通條件便利。隨著周邊商業(yè)和城市建設(shè)的發(fā)展，城南小區(qū)日益增多，而且配套設(shè)施齊全，商業(yè)設(shè)施完善，人氣較旺。美院 開發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏濤、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亞國際 物業(yè)管理 紹興金昌物業(yè)管理有限公司 地理位置 勝利西路二環(huán)西路交叉口 占地面積 35050m178。 B. 金昌 鏡湖新區(qū)位于紹興老城區(qū)以北，越城區(qū)、柯橋區(qū)和袍江區(qū)交匯處，行政區(qū)劃 76 平方公里，其中核心區(qū)塊 (城市綠心 )開發(fā)建設(shè)面積 平方公里 ,東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。 迪蕩新城板塊 迪蕩新城東起越州大橋及東環(huán)線，西至環(huán)城東路，南臨人民東路北側(cè)古水道，北到 104 國道北復(fù)線。 建筑面積 50347m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 疊排、多層、高層 主力戶型 疊排 200230m2，多層 90120m2，高層 275m2(全躍層 ) 房源總數(shù) 248套 ,其中疊排 140 套，多層 80套，高層 28套 銷售均價(jià) 疊排約 6500元 /m2,多層約 5800 元 /m2，高層約 6500/m2 主力總價(jià) 疊排 130150萬元，多層 5070萬元，高層 160190萬元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 主體完工 開盤時(shí)間 一期 07年 1 月，二期 07年 5 月 銷售情況 疊排和多層目前已全部售完；高層售出 5 套，占 18% 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤體量較小，周邊自然環(huán)境較好，臨近平水江和大禹陵景區(qū)。金宇苑 開發(fā)商 紹興市鴻通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 浙江中和建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理 紹興市百盛物業(yè)管理有限公司 地理位置 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民東路延伸段 (皋埠鎮(zhèn) ) 占地面積 40295m2 建筑面積 容積率 綠化率 / 建筑形態(tài) 多層住宅、聯(lián)排 主力戶型 公寓 100120m2，排屋 210m2 房源總數(shù) 362套 ,其中排屋約 20套 銷售均價(jià) 公寓住宅成交均價(jià)約 3000 元 / m2,排屋約 5000 元 / m2，目 前排屋報(bào)價(jià)6100/ m2 主力總價(jià) 公寓 3040萬元，排屋 110140萬元 配套設(shè)施 3000m2集中綠化、小型會(huì)館 形象進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時(shí)間 04年 5 月 銷售情況 目前已售 295套 (簽訂合同 )，約占 82%。 樓市進(jìn)入高層時(shí)代，多層和低層住宅成為稀缺產(chǎn)品 20xx 年以前的紹興，房地產(chǎn)市場中住宅供應(yīng)一直以低層和多層住宅為絕對(duì)主力，這主要是幾個(gè)方面的因素決定的：首先，紹興是 歷史文化名城，城市規(guī)劃中有嚴(yán)格的古城保護(hù)原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開發(fā)用地供應(yīng)一般均有嚴(yán)格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區(qū)平均房價(jià)相對(duì)較低，對(duì)絕大部分只賣 5000 元左右的樓盤來說高層建設(shè)成本較高且市場接受度不高，因此開發(fā)高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費(fèi)者在住宅消費(fèi)上觀念相對(duì)保守，多層住宅因其較為低廉的物業(yè)費(fèi)用支出受到市場的普遍認(rèn)同，而高層住宅高昂的物業(yè)費(fèi)用讓大部分消費(fèi)者難以接受。 20xx 年 16 月份，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。見表 1： 表 1：紹興市區(qū)商品房銷售價(jià)格變化情況 單位：元 /平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房屋 2158 2185 2042 2229 2919 4045 5895 5900左右 6170左右 價(jià)格漲幅 / % % % % % % 未變 % 住 宅 1875 1937 1933 20xx 2599 3704 5236 5250左右 5500 價(jià)格漲幅 / % % % % % 未變 5%左右 ■ 紹興市區(qū)商品房價(jià)格在 1998 年 20xx 年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平； ■ 20xx 年之后商品房價(jià)格開始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長。 這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以?快閣苑?、?龍洲花園?、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設(shè)項(xiàng)目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。 上世紀(jì)九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上 1992 年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動(dòng)了城東紹興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。 迅速崛起階段（ 19901993 年，約 4年）。一是 1998 年，隨著政府機(jī)關(guān)住房制度改革的開始實(shí)行（即停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配），市區(qū)住房制度改革進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，有好大一部分單位，為搭上房改?末班車?，紛紛突擊購房分房；二是當(dāng)時(shí)我國為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，而采取了積極的財(cái)政政策，發(fā)行特別國債，定向用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括用于經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)；三是在九十年代中后期逐步興起的私營房地產(chǎn)企業(yè)，也對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起了推波助瀾的作用。因此，分析市區(qū)商品房市場價(jià)格的走勢，也從 1998 年開始。同比漲幅比上年同期擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下 20xx 年 3 季度以來的新高。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價(jià)位一般在每平方米900010000 多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價(jià)位一般在每平方米 60008000 元之間；相對(duì)價(jià)位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價(jià)位大約在每平方米 30004000 多元。以下為兩個(gè)片區(qū)內(nèi)主要在售樓盤情況： A. 鴻通 A. 金色東江 開發(fā)商 浙江兆城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 香港海文嘉德國際規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，紹興華匯設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理 地理位置 涂山東路 5 號(hào)地塊 占地面積 41956m178?？傮w上來講，該樓盤目前的銷售差主要問題在于設(shè)計(jì)，由于規(guī)劃上布置了大量的占用土地的雙聯(lián)別墅，從而提高了小區(qū)的密度，降低了整個(gè)小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。 鏡湖新區(qū)板塊 20xx 年 10 月 30 日，紹興市人大常委會(huì)第 37 次會(huì)議審議通過《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》，明確提出?精心規(guī)劃建設(shè)‘城市綠心’與市?行政中心?；并首次正式將鏡湖新區(qū)功能定位為?生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)?。 建筑面積 314989m2 容積率 一號(hào)地塊 ，二號(hào)地塊 ，三號(hào)地塊 綠化率 40% 建筑形態(tài) 高層住宅、高層辦公、排屋 主力戶型 一期高層以 270290m2躍層戶型為主，排屋 280380 m2 房源總數(shù) 一號(hào)地塊 442套 銷售均價(jià) 高層約 9000元 /m2，排屋 1500020xx 元 /m2 主力總價(jià) 高層躍層 200280萬元，排屋 500800萬元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套 形象進(jìn)度 主體施工 開盤時(shí)間 一期首批房源 07 年 2 月，第二批房源 07 年 5 月，第三批房源 07 年 8月，排屋預(yù)計(jì) 9 月份開盤 銷售情況 總體銷售率近 90% 綜合評(píng)價(jià) 大灘區(qū)塊由于優(yōu)越的自然環(huán)境和與市中心之間便利的交通條件已經(jīng)成為紹興高檔樓盤的主要供應(yīng)地，良好的地段優(yōu)勢、高端的產(chǎn)品定位以及坤和房產(chǎn)的品牌影響使該樓盤銷售火暴，盡管絕大部分房源動(dòng)則數(shù)百萬元的總價(jià)，但是高端 的產(chǎn)品品質(zhì)還是體現(xiàn)了良好的性價(jià)比，而坤和房產(chǎn)以小批量逐步開盤、大幅提價(jià)的策略更刺激了市場的熱情，總體上來講，該樓盤在建筑設(shè)計(jì)、智能化程度以及產(chǎn)品配置上在紹興處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，為開發(fā)商贏得了名利雙收的良好效應(yīng)。 A. 金昌 城南板塊 城南板塊一直以來是紹興最主流的居住區(qū)域之一，非常受發(fā)展商和購房者的關(guān)注。 建筑面積 94201m2(其中地上 74201 m2) 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 排屋、疊排 主力戶型 180300m2 房源總數(shù) 約 55幢， 327套 銷售均價(jià) 未定，預(yù)計(jì)超過 10000 元 /m2 主力總價(jià) 多層 6080萬元，疊排 150180萬元 配套設(shè)施 會(huì)所基本配套 形象進(jìn)度 07年 7 月交房 開盤時(shí)間 暫定 07年 12月 銷售情況 綜合評(píng)價(jià) 綠筑該開發(fā)商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力較強(qiáng)，此次紹興南岸花城主力產(chǎn)品之一為 80余方和 140方組合的母子套，一定程度上體現(xiàn)了開發(fā)商的市場運(yùn)作能力和專業(yè)水平。尤其值得一提的是袍江房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)越的性價(jià)比， 袍江一些高檔樓盤的平均價(jià)格在 4000 元左右，而同一檔次的樓盤在市區(qū)則達(dá)到了8000－ 9000 元的均價(jià)。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。 4) 被調(diào)查者家庭年收入 2%34%28%10%4% 4% 5萬 元以下61 0萬 元11 15萬 元16 20萬 元21 30萬 元30萬 元以上 被調(diào)查者中家庭年收入中 615 萬元的比例超過 60%，而 15 萬元以上的比例達(dá) 20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。 6) 住宅面積需求 8%24%30%22%8%8% 2%7090m291110m2111130m2131150m2151170m2171190m2190m2 被調(diào)查者中約 7 成以上的人選擇 90150 平方米之間的住房面積，而 150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了 18%，說明紹興消費(fèi)者在購房時(shí)候選擇面積相對(duì)比較理性，以實(shí)用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費(fèi)層次已經(jīng)開始提高。 浙江金通置業(yè)有限公司營銷部 20xx 年 8 月