【正文】 成本控制和建設(shè)進(jìn)度上具有一定的優(yōu)勢(shì)。 從地理上來劃分，一般習(xí)慣性地把環(huán)城河以南的區(qū)域統(tǒng)稱為城南板塊，但近幾年由于老 城南板塊開發(fā)用地日益稀缺，新建樓盤和土地供應(yīng)不斷向南面延伸，三環(huán)路 (正式名稱為二環(huán)路 )沿線已經(jīng)成為城南板塊的主要開發(fā)區(qū)域。 建筑面積 73605m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 小高層、高層 主力戶型 100110m2小三房、 120130 m2經(jīng)濟(jì)三房 房源總數(shù) 600余套 銷售均價(jià) 約 6500元 /m2 主力總價(jià) 6090萬元 配套設(shè)施 10000平米中央大花園、完善的社區(qū)生 活配套、紹興一中、濕地公園 形象進(jìn)度 主體施工 開盤時(shí)間 07年 4 月 銷售情況 售罄 綜合評(píng)價(jià) 金昌白鷺金灘 開發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏濤、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際 物業(yè)管理 紹興金昌物業(yè)管理有限公司 地理位置 104國(guó)道北復(fù)線南側(cè) 占地面積 約 15萬 m178。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處 3公里，距蕭山 國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。規(guī)劃中的迪蕩新城定位為?歷 史、文化、藝術(shù)?和?現(xiàn)代、科技、文明?，建成之后將是紹興區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)中心、城市開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新示范區(qū)。該樓盤產(chǎn)品組合較為豐富，由于樓盤周邊 配套相對(duì)欠缺，因此以面向擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)家庭的疊排為主的定位，并以疊排首先開盤打開市場(chǎng)，由于疊排總價(jià)控制較為合理，因此一期開盤取得了較好的業(yè)績(jī)，二期在一期開盤后短短 3 個(gè)月后推出，二期主力產(chǎn)品多層公寓也實(shí)現(xiàn)了較好的銷售，相對(duì)來說，高層空中別墅產(chǎn)品因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)高的原因，銷售較為困難。已售面積約 40630 m2，約占 74%； 排屋已售 15套，剩 5 套 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤體量較小，地理位置偏遠(yuǎn)，整體品質(zhì)不高，是生態(tài)園區(qū)內(nèi)典型的低價(jià)樓盤；從銷售情況來看，開盤至今 2 年多的時(shí)間，總體銷售率約90%(含預(yù)訂房源 )，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)銷售，但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，該樓盤目前尚有大量商鋪未 售出，這充分說明生態(tài)園區(qū)內(nèi)人氣嚴(yán)重不足，盡管商鋪僅售 4000 元 m2，但其投資價(jià)值不高，因此銷售不佳，為開發(fā)商回籠資金帶來難度；從購(gòu)房客戶來看，主要由產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通職工和紹興市區(qū)低收入群體為主 B. 楓華景園 開發(fā)商 紹興市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 華成國(guó)際建筑有限公司 物業(yè)管理 地理位置 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園東湖商貿(mào) 3地塊 占地面積 總占地 45281m2,其中商品房部分 13302m2 建筑面積 商品房 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 多層住宅 主力戶型 公寓 90120m2 房源總數(shù) 200套，其中住宅總量為 139 套，商鋪總量為 61 套 銷售均價(jià) 住宅累計(jì)成交均價(jià) 3500 元 / m2,開盤均價(jià) 3200元 / m2，目前余房報(bào)價(jià) 4380元 /m2 主力總價(jià) 住宅 3040萬元，余房 4055 萬元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時(shí)間 05年 12月 銷售情況 目前合計(jì)售出 123套 (簽訂合同 )，約占 62%。 經(jīng)過 05— 06年約 2年的宏觀調(diào)控，積壓的購(gòu)房需求在今年開始集中釋放，且隨著紹興 城市外來移民人口的快速增加以及城區(qū)用地的日益緊張，紹興住宅市場(chǎng)供需矛盾開始變得突出，現(xiàn)實(shí)狀況決定了政府在今年開始的土地供應(yīng)計(jì)劃中整體提高容積率以求提高土地利用率，根據(jù)紹興市區(qū)今年已經(jīng)推出的開發(fā)用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，住宅開發(fā)用地的容積率最低在 左右，相當(dāng)一部分地塊容積率指標(biāo)超過了 ，在這樣的背景下，隨著市區(qū)存量多層房源的逐步消化和新增開發(fā)量的上市，高層和小高層住宅將成為今后市場(chǎng)供應(yīng)的主流，而多層住宅產(chǎn)品將變得越來越稀缺。紹興老城區(qū)目前的房?jī)r(jià)平均價(jià)格在 7035 元 /平方米左右， 20xx 年城區(qū)均價(jià)約為 6510 元 /平方米，同比上漲幅度超過 8%，而上半年浙江全省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，紹興房 價(jià)漲幅高于全省平均漲幅。 20xx年到達(dá) 5895 元 /平方米，比全省平均價(jià)格高 673 元，居全省第三， 僅低于杭州和溫州； ■ 20xx 年受宏觀調(diào)控影響，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格漲幅回落，房?jī)r(jià)與 20xx 年基本持平； ■ 20xx 年，市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年上漲 %，其中，商品房銷售價(jià)格上漲 %，二手房?jī)r(jià)格上漲 %。其中：前四年是投資高速增長(zhǎng)期， 1998 年 20xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到%；雖然 20xx 年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢(shì)頭依然旺盛，從 199820xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積年平均增長(zhǎng)了 %，其中 20xx 年的銷售面積達(dá)到了 萬平方米，超過了 1998 年 20xx 年這四年的銷售面積總和。僅 1992 年和 1993 年，市區(qū)就冒出了 30 家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了如?鶴池苑?等代表性房產(chǎn)。隨后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。 三個(gè)原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速?gòu)?fù)蘇并進(jìn)而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時(shí)期。也就是從那時(shí)起，集團(tuán)購(gòu)房逐漸淡出，而個(gè)人購(gòu)房日漸成為市場(chǎng)的主體，商品房市場(chǎng)成為真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。 商品房一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年二季度，紹興市區(qū)房屋銷售價(jià)格快速上漲，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。 生態(tài)園區(qū)板塊 位于東湖的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是目前紹興東部離城區(qū)距離最遠(yuǎn)的生活區(qū)塊，位于三環(huán)路以外，是近年來紹興主要的低價(jià)房供應(yīng)區(qū)域，且相當(dāng)一部分小區(qū)商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高 。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 由于開發(fā)時(shí)間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對(duì)較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域。 C. 三和錦苑 開發(fā)商 紹興市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 設(shè)計(jì)單位 浙江華匯設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司 物業(yè)管理 杭州佰全物業(yè) 地理位置 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舜江路 占地面積 38030m2 建筑面積 25100m2 容積率 綠化率 40% 建筑形態(tài) 雙聯(lián)別墅、疊排 主力戶型 雙聯(lián)別墅 300m2左右，疊排 200250m2 房源總數(shù) 90套 ,其中雙聯(lián)別墅 54套，疊排 36套 銷售均價(jià) 雙聯(lián)別墅約 8000 元 /m2，疊排約 6600/m2 主力總價(jià) 雙聯(lián)別墅約 250 萬元，疊排 130160 萬元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 開盤時(shí)間 20xx年 9 月 銷售情況 總體銷售率約 50%,其中 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環(huán)境一般，盡管定位為雙聯(lián)別墅為主的別墅式小區(qū)，但由于整體建筑和園林設(shè)計(jì)品位不高，而建筑密度相對(duì)偏高，因此樓盤性價(jià)比相對(duì)較低，銷售不暢。此外，世茂集團(tuán)首次進(jìn)入紹興市場(chǎng)也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨(dú)特運(yùn)作風(fēng)格，將近 20萬平方米的高層住宅準(zhǔn)現(xiàn)房開盤的模式讓紹興消費(fèi)者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實(shí)力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應(yīng)該歸功于企業(yè)高水平的開發(fā)運(yùn)作和宣傳造勢(shì)。山水人家 開發(fā)商 坤和建設(shè) (紹興 )有限公司 設(shè)計(jì)單位 中建國(guó)際 (深圳 )設(shè)計(jì)顧問有限公司、深圳華森建筑顧問 物業(yè)管理 深圳之平物業(yè)服務(wù)有限公司 地理位置 解放北路與北復(fù)線交匯處 占地面積 174421m178。 由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢(shì)的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn) 。 建筑面積 40276m2 容積率 綠化率 34% 建筑形態(tài) 多層、小高層 主力戶型 多層 150m2左右，小高層 110140m2 房源總數(shù) 268套 銷售均價(jià) 多層 5800元 /m2，小高層約 6300 元 /m2 主力總價(jià) 6090萬元 配套設(shè)施 紹興一中、濕地公園 形象進(jìn)度 主體施 工 開盤時(shí)間 07年 5 月 銷售情況 銷售率約 70% 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場(chǎng)關(guān)注度提高，而該樓盤與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價(jià)格差距，因此也取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。水墨瀾庭 開發(fā)商 浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 / 物業(yè)管理 地理位置 外環(huán)南路、小亭山東南地塊 占地面積 86438 m178。億城嘉園以及千島湖五星級(jí)酒店和高檔別墅 —— 杭州千島湖 ?潤(rùn)和度假村項(xiàng)目，總開發(fā)面積一百余萬平方米，并有多個(gè)樓盤榮獲?浙江人居經(jīng)典?、?全國(guó)人居經(jīng)典?稱號(hào) 。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。 三、紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析 一 ) 紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn) 紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本 地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。 3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu) 8%2%72%12%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1單身兩口之家三口之家四口之家三代同堂 被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比 72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。 5) 公寓住宅房型需求 16%52%22%14%0%10%20%30%40%50%60%1二房二廳三房二廳四房二廳屋頂花園 被調(diào)查者中約一半左右的人在購(gòu)買公寓住宅時(shí)選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。 通過對(duì)紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈； 隨著越來越多的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃?以向西和向北發(fā)展?的主要方向 將對(duì)未來幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的格局。 7) 單價(jià)接受程度 14%16%6%22%14%12%6%14%4%2% 1%0%5%10%15%20%25%4000元以下4000 4500元4500 5000元5000