【正文】 4 萬 m2 容積率 綠化率 ％ 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)、辦公 主力戶型 96~138平方米三房 房源總數(shù) 一期約 1500套 銷售均價(jià) 一期開盤均價(jià) 3500 元 /m目前在售均價(jià) 4200 元 /m2 主力總價(jià) 4060萬元 配套設(shè)施 7000平方米中庭花園、 5000平 方米健身樂園、 1500米的風(fēng)情水岸、 5600平方米河濱公園、 2600 平方米的豪華會所 形象進(jìn)度 主體工程 開盤時(shí)間 一期 06年 10月 銷售情況 一期銷售率約 90% 綜合評價(jià) 該樓盤的開發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國際集團(tuán)有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計(jì)開發(fā)建筑面積達(dá) 180 余萬平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。 二）紹興市區(qū)住宅需求市場分析 為深入了解紹興住宅需求市場， 20xx 年 7月對紹興住宅消費(fèi)市場進(jìn)行了以抽樣問卷方法為主的深入調(diào)查，通過對 100 余位在未來 12年內(nèi)有購房計(jì)劃的中等收入水平的紹興本地消費(fèi)者的訪問調(diào)查，得到了紹興住宅消費(fèi)人群需求特征和消費(fèi)習(xí)慣的一些代表性的市場信息，詳細(xì)內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料 1) 是否紹興本地戶籍 76%24% 是 否 被調(diào)查的有在紹興購房計(jì)劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占 76%，非本地戶籍人數(shù)占 24%，非本地戶籍人群 中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說明當(dāng)前紹興住宅市場消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來紹興工作人群組成的外來購房需求也在明顯增加。 3) 購房區(qū)域選擇 46%24% 24%18%2%40%14%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1市中心城南三環(huán)線附近城西勝利西路鏡湖新區(qū)袍江開發(fā)區(qū)迪蕩新城東湖生態(tài)園區(qū)其他區(qū)域 被調(diào)查 者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占 46%和 40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說明市場對袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價(jià)格方面的優(yōu)勢，在消費(fèi)者選擇時(shí)占據(jù)了一定的比例。 四、調(diào)查結(jié)論 紹興住宅市場經(jīng)過了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場運(yùn)行特征來看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。 9) 購房者關(guān)注要素 6%16%26%28%36% 36%24%16%24%14%28%6%38%28%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%區(qū)域發(fā)展前景小區(qū)開發(fā)規(guī)模開發(fā)商信譽(yù)和實(shí)力房屋價(jià)格物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)部環(huán)境小區(qū)周邊環(huán)境交通配套小區(qū)內(nèi)生活配套智能化系統(tǒng)子女教育問題建筑風(fēng)格戶型結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量保值升值潛力 被調(diào)查者最在購房時(shí)最關(guān)注的因素主要有戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量等，說明隨著消費(fèi)能力的提高，對價(jià)格的敏感度開始降低，轉(zhuǎn)而開始對小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要 求。 被調(diào)查者購房需求 1) 計(jì)劃購房時(shí)間 被調(diào)查者計(jì)劃在 12年內(nèi)購房的比例最高，達(dá) 40%， 23年內(nèi)所占比例其次，為 38%。與此同時(shí)，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(jì) (見表 4)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國性的?嬰兒潮?效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。 A. 臥龍根據(jù)規(guī)劃，到20xx 年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達(dá)到 35 平方公里，全區(qū) 人口達(dá)到 20萬人，其中中心商住區(qū)人口將聚集 10 萬人。應(yīng)該說，該樓盤良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當(dāng)前紹興高端消費(fèi)者的口味，在市場上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場的強(qiáng)烈關(guān)注?？傮w上說，城南板塊的房價(jià)比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價(jià)格在5500～ 7000 元 /平方米左右。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個(gè)純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開闊的特點(diǎn)，從售價(jià)上來講， 6500 元的均價(jià)相對適中，由于其主力戶型定位為小面積戶型，因此總價(jià)得到了較好的控制， 6070 萬元總價(jià)的房源在開盤當(dāng)天便搶購一空，購房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。 建筑面積 約 37萬 m2(其中住宅、商業(yè)及配套約 27 萬平方米 ) 容積率 綠化率 36% 建筑形態(tài) 排屋、雙聯(lián)別墅、小高層、高層 主力戶型 排屋 200250m2，雙聯(lián) 300 m2左右，小高層、高層 140200m2 房源總數(shù) 共 20xx余套 銷售均價(jià) 高層約 9000元 /m2，排屋約 15000 元 /m2，雙聯(lián)約 20xx0 元 /m2 主力總價(jià) 高層 120200萬元，排屋 300400 萬元，雙聯(lián) 500800 萬元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套 形象進(jìn)度 主體施工 開盤時(shí)間 一期排屋 07年 6 月 銷售情況 一期基本售罄 綜合評價(jià) 金昌房產(chǎn)作為紹 興本地規(guī)模最大的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在紹興當(dāng)?shù)卦晒﹂_發(fā)多個(gè)樓盤，具有廣泛的社會關(guān)系和較高的品牌知名度；作為一家在市場競爭中不斷發(fā)展壯大的民營企業(yè)，金昌房產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營和市場競爭意識方面超過了絕大部分的本地企業(yè)，從白鷺金灘項(xiàng)目來講，無論是總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來房地產(chǎn)大鱷來可以說是有過之而無不及。 鏡湖新區(qū)在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建而成，包括從紹興縣劃入的 15個(gè)行政村，共計(jì) 73個(gè)行政村， 1 個(gè)居民委員會。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應(yīng)的商業(yè)區(qū)。總體上來說，該樓盤產(chǎn)品定位較為成功，盡管短期內(nèi)積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實(shí)現(xiàn)了資金回籠。已售面積約 13016 m2，約占68%；住宅已售 114 套，占 62%。 政府加大土地供應(yīng)，土地市場量價(jià)齊增 20xx 年下半年開始，紹興房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 近 2 年的宏觀調(diào)控后，開始了一波強(qiáng)勁的持續(xù)反彈行情，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，各樓盤銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，為了平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲， 20xx 年紹興市政府確立了通過增加土地供應(yīng)量來穩(wěn)定房價(jià)的政策，根據(jù)? 20xx 年度紹興市區(qū)經(jīng)營性用地塊出讓計(jì)劃?，今年計(jì)劃出讓的開發(fā)經(jīng)營用地總量約達(dá) 4370 畝，其中住宅開發(fā)用地約3728 畝，相比 20xx 年土地出讓計(jì)劃 2216 畝住宅用地增加了近 7成，土地供應(yīng)量明顯增加。 1— 6月份，市區(qū)二手房成交價(jià)格比去年同期上漲 %,漲幅位居全省第三位，僅次于麗水市和舟山市，比全省平均漲幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。 二、紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）現(xiàn)階段紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺，市區(qū)商品房供不應(yīng)求 進(jìn)入 20xx 年以來紹興市 (地區(qū) )商品房交易快速回升， 17 月商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，增速較上年同期高出 個(gè) 百分點(diǎn)。 調(diào)控調(diào)整階段（ 20xx20xx 年，約 2 年）。到 1993 年，市區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)到了 億元，比上年增長了 3 倍多。 1984 年 4 月，誕生了紹興市第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司 — 中國房地產(chǎn)集團(tuán)公司紹興分公司，同年又相繼成立了市房地產(chǎn)開發(fā)公司和市房地產(chǎn)經(jīng)營公司，這標(biāo)志著市區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的正式起步。 高速發(fā)展階段（ 199820xx 年，約 7年）。 紹興市區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性住房制度改革是在 1998 年，當(dāng)時(shí)各級政府機(jī)關(guān)開始 實(shí)行貨幣分配而停止實(shí)物分房。 20xx 年上半年，越城區(qū)房產(chǎn)竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，比去年同期上漲 %，其中住宅面積 萬平方米 (按平均120m2/套算，約合 3450 套 )，新建商品房呈現(xiàn)供不應(yīng)求的 態(tài)勢。城南是開發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過前幾年的開發(fā)， 勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開發(fā)商和購房者的關(guān)注，同時(shí)，隨著新一輪?越州新城?城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會陸續(xù)推出；而以袍江開發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點(diǎn)，迪蕩新城的開發(fā)建設(shè)將使其成為紹興未來又一個(gè)理想的居住區(qū)；而城北的鏡湖新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級行政辦公中心和生態(tài)居住，通過市政府對鏡湖新區(qū)較大力度的開發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的鏡湖新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開發(fā) 的代表區(qū)塊。 表 2： 20xx 年度紹興市區(qū)經(jīng)營性用地塊出讓計(jì)劃 序號 地塊名稱 地塊座落 面積 （畝） 用途 權(quán)屬 現(xiàn)狀 1 鐵甲營地塊 市值 3 住商 國有 2 魯迅故里觀音弄地塊 市值 3 商住 國有 3 原外山組團(tuán)江家溇地塊（一期） 市值 124 居住 國有 小計(jì) 130 4 臥龍路 1 號地塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 49 居住 國有 小計(jì) 49 5 袍江工業(yè)區(qū) G1— 2 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 14 商業(yè)（汽車 4S 店） 國有 6 袍江工業(yè)區(qū) G1— 3 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 12 商業(yè)（汽車 4S 店） 國有 7 袍江工業(yè)區(qū) G1— 4 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 10 商業(yè) 國有 8 袍江工業(yè)區(qū) F— 8 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 52 商業(yè) 國有 小計(jì) 88 07 年度已出讓合計(jì) 267 1 人民醫(yī)院退讓地塊（臨中興路） 市值 9 商業(yè) 國有 凈地 2 解 放南路 6 號地塊 市值 89 居住 國有 凈地 3 紹大線一號 市值 220 居住 國有 凈地 4 中興南路大環(huán)河 東南地塊 B 塊 市值 37 居住 國有 凈地 5 蕺山地塊 市值 31 居住 國有 凈地 6 寨下地塊 市值 79 居住 國有 部分建筑未拆 7 勝利東路環(huán)城東路西南角八字橋周邊地塊（原公交公司地） 市值 28 住商 國有 \集體 部分建筑未拆 8 原外山組團(tuán)江家溇地塊（三期） 市值 75 住商 國有 部分建筑未拆 9 霞西路紹大線 東南地塊 市值 126 住商 國有 部分建筑未拆 10 和暢堂 原海爾曼期地塊 市值 152 住商 國有 部分建筑未拆 11 八字橋原衛(wèi)校 及周邊地 市值 35 住商 國有 部分建筑未拆 市值小計(jì) 881 12 陽明路 1 號 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 285 居住 國有 凈地 13 舜江路 8 號地塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 21 居住 國有 凈地 14 東池路 1 號地塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 42 居住 國有 凈地 15 涂山路 9 號地塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 75 居住 國有 部分建筑 16 涂山路 10 號地塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 127 住商 國有 部分建筑未拆 17 秦望路 1 號地 塊 經(jīng)濟(jì)