【正文】 房建筑面積開發(fā)建筑面積很小，一方面說明湖里區(qū)的開發(fā)建設相對落后，一方面也說明未來湖里區(qū)可開發(fā)利用的空間很大。l 可利用資源少，缺乏房地產(chǎn)賣點。根據(jù)政府規(guī)劃，客觀上限制了高層和超高層的建設，但是這也給別墅的建設提供了一個突破口，書香佳緣對面的翰林苑就是開發(fā)商的大膽之作。l 置業(yè)者的心理底線逐漸被打破，由對價格的抗拒轉(zhuǎn)變?yōu)閷r格的認可，最后轉(zhuǎn)變成對價格的參與。目前中央的房地產(chǎn)政策很難對于廈門樓市產(chǎn)生沖擊，火熱的市場和接近癡狂的參與者在地方保護主義的花園里肆意生長，只要不是重典強規(guī)，廈門樓市絕對不會低頭！價格的持續(xù)增長已經(jīng)是不爭的事實，參與者都可以分一杯羹。C 住宅市場概況雖然五緣灣開發(fā)比較遲緩，大部分的內(nèi)容還處于規(guī)劃中，但是在售的樓盤已經(jīng)表露出五緣灣周邊的住宅特征和未來發(fā)展趨勢。在海景資源越來越少的廈門島，五緣灣占據(jù)著優(yōu)秀的海景和灣景，景觀構(gòu)成了五緣灣片區(qū)的核心價值。l 未來價格必將飛速升高。％；農(nóng)田、山體等未建設用地總共為17419hm2，％。如果觀光農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展，那么旅游業(yè)也必然會得到發(fā)展。C 當前住宅市場項目名稱萬科l 地價增長，帶動房價增長。 集美片區(qū)A概況集美區(qū)，是全國著名的僑鄉(xiāng)和風景旅游區(qū)，它與廈門島一水相隔，地勢優(yōu)越，交通便利，近水樓臺之優(yōu)勢使得集美的開發(fā)建設居島外各區(qū)之首。D 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析l 相對于島內(nèi)，集美區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。集美中小戶型的出現(xiàn)正好滿足了他們的需求，隨著時間的增長，島外必然成為小戶型的聚集地。價格：海滄區(qū)的價格一半都在6000元/㎡左右，甚至不到島內(nèi)的50％，因此吸引這眾多的青年置業(yè)者前來選購，價格低廉，品質(zhì)優(yōu)良是海滄區(qū)的一大優(yōu)勢。按照海滄土地規(guī)劃，近1－2年內(nèi)湖沿線將有項目陸續(xù)投放市場。l 市場廣闊，發(fā)展穩(wěn)健。A概況同安區(qū)是廈門市最大的行政區(qū)，地處福建省東南沿海，位居廈（門）漳（州）泉（州）“金三角”中心地帶，北與安溪、南安交界，西接長泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，境內(nèi)地勢西北高，地形復雜多樣。這兩個項目住宅面積都在50000㎡一下，品質(zhì)也很一般，缺乏看點。東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)接壤，南隔海與金門島相望，目前到廈門的交通更加不便利，基礎設施還不如同安。海滄和翔安一樣都是和廈門島隔海相望，在沒有大橋之前，房地產(chǎn)都沒有什么動靜，而聯(lián)通島內(nèi)的大橋一旦貫穿，房地產(chǎn)行業(yè)就開始蓬勃發(fā)展。 群雄逐鹿，優(yōu)勝劣汰，大規(guī)模的“驅(qū)逐運動”開始。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，政府一定會不遺余力的制造出有利的政策，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一旦某產(chǎn)業(yè)可以提供比房地產(chǎn)更高的利潤和收入，政府可以暫時把房地產(chǎn)放一放，甚至犧牲掉房地產(chǎn)，以此換取GDP的增長。作為特區(qū)，廈門享受著真多優(yōu)惠的政策，使得中央政府的某些指令名存實亡。城市的輻射力是有限制的，特區(qū)的影響力隨著距離廈門島的遠近而遞減。錦繡翔安建筑面積316800㎡，美地亞登建筑面積430523㎡，首期開盤就推出1800套，這是島外比較大的項目了。但是人口遷入速度也不足以為同安樓市帶來突破性的發(fā)展，雖然未來住宅市場放量激增，但是未來消化能力堪憂。B 一級市場狀況自2005年，政府出讓土地面積為18塊，合計為1760448㎡，平均每塊面積為97802㎡,可見土地供給是很充裕的。作為海滄第一大盤，未來海岸系的建設無疑擴大了這種威脅，而PX項目的批建更是激化了這種矛盾?！ 現(xiàn)狀分析和未來預測l 起步晚，起點高。未來兩年內(nèi)海滄土地供應增量中，興港路兩側(cè)亦為集中區(qū)之一。B 一級市場狀況由此可見，海滄近年來土地出讓很大，尤其是2006年最高；其中商品住宅和商業(yè)用地占了大多數(shù)，工業(yè)最少，還有其它不明用處的土地，這也說明海滄近年來很重視住宅建設，開發(fā)企業(yè)也紛紛看好海滄的住宅市場。l “被驅(qū)逐者”的聚集地。C 住宅市場供求狀況目前集美區(qū)在售樓盤有7個，即將上市的樓盤有一個；㎡，㎡，㎡，㎡。 島外住宅市場發(fā)展概況和島內(nèi)相比，島外的商品住宅市場起步比較晚，但是發(fā)展速度之快卻足以使人注目。D 住宅市場未來走勢分析l 未來放量井噴。CRD是指中央休閑區(qū)，指一個區(qū)域集休閑娛樂、觀光旅游以及高尚住宅為一體的區(qū)域。l 觀光農(nóng)業(yè)是本區(qū)域的重要產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃總用地412hm2。l 未來放量增加。置業(yè)者基本也都是寄希望于未來美好的規(guī)劃上。西面縣黃路是廈門島東部貫通南北的城市干道。不管是碧湖嘉園、聯(lián)發(fā)欣悅園還是書香佳緣，都無法創(chuàng)造短期銷售殆盡奇跡；最近福建省頒布的房地產(chǎn)管理條例對中小開發(fā)商極其不利，如捂盤和內(nèi)部認購很嚴重的碧湖嘉園等樓盤必然遭受打擊，在市場參與公平競爭，屆時競爭會更激烈，去化速度會更慢。產(chǎn)品價格成因分析從陽光翠庭的7500元均價到書香佳緣的12000元的均價，價格上漲了60％，而時間僅僅隔了不到7個月，追其原因，可以得到如下結(jié)論l 枋湖片區(qū)逐漸被認可。l 房價偏低，結(jié)構(gòu)不合理。l 可開發(fā)土地比較多，房地產(chǎn)市場逐漸火熱。 湖里區(qū)住宅市場發(fā)展概況 湖里區(qū)住宅市場經(jīng)濟環(huán)境l 經(jīng)濟體量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。新龍山多層、小高層商住樓901736830D 價格。B 當前住宅供盤量當前在售樓盤面積為178084㎡，未售面積為 434387㎡（包括尚未開盤的），總供應量為612471㎡。由于置業(yè)者對本區(qū)域的鐘情，很多置業(yè)者，如泉州一些資金雄厚者甚至是舉家搬遷至此，三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)也就提高了對大面積、大戶型的需求。眾數(shù)均價為11500元，價格波動不大，個別由本身素質(zhì)決定，價格較高。但是新華城和中華城的進駐明顯加重了商業(yè)氣息，尤其是純商業(yè)的中華城，給本區(qū)域打上了深刻的商業(yè)烙印。廈港片區(qū)：未來新的高尚住宅區(qū)。C 在銷及預售樓盤以中大戶型為主，住宅酒店式公寓并存。由于未來的土地供給幾乎全部是零星的小塊土地，這就決定了本板塊不可能出現(xiàn)大盤，開發(fā)商也只有建設高密度、高容積率的高層建筑了。新景大廈摩登時代永同昌假日國際公白領公館面積范圍38㎡到59㎡（酒店式公寓33㎡到60㎡（酒店式公寓30㎡到70㎡（SOHO）28㎡——35㎡（單人公寓）29㎡—43㎡（單身公寓）㎡（單身公寓）㎡(一房）47㎡—63㎡（一房一廳）在售樓盤大中小戶型并存項目名稱世貿(mào)國際假日 在售樓盤開發(fā)銷售情況l 當前在售和即將銷售的樓盤為52個， ㎡，已售住宅面積為1237147㎡，未售面積為1184378㎡，㎡，㎡。由于施工面積的影響，商品房供給出現(xiàn)波動，思明區(qū)的銷售額也出現(xiàn)波動，而不是持續(xù)的上升，原因分析如下：l 市委市政府有意引導房地產(chǎn)開發(fā)投資向島外發(fā)展，部分有實力的開發(fā)商紛紛把開發(fā)重點轉(zhuǎn)移向島外。原因分析l 持續(xù)擴大的剛性需求是價格攀升的動力。l 近年來房地產(chǎn)開發(fā)速度快，是帶動廈門房價上漲的重要力量。 風頭漸緊，新的房地產(chǎn)調(diào)控時代來臨中央已經(jīng)逐漸開始了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，不管是加息還是出臺明細的禁令，我們可以看出調(diào)整也是以清理、打壓整治為主的。 島外的“三灣一區(qū)”是中遠期房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域隨著廈門海灣型城市戰(zhàn)略實施，“三灣一區(qū)”（即馬鑾灣、杏林灣、同安灣、翔安區(qū)）是未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點。它的靈魂和核心是總部經(jīng)濟、生命經(jīng)濟。從2005年起，截止到8月8日，島內(nèi)外地價均呈現(xiàn)上漲趨勢。價格劇增。城市交通圈的建設將弱化人們的“小島意識”，島外地產(chǎn)不再受到歧視，房地產(chǎn)將有望平衡發(fā)展。形成島內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、海滄石化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、集美機械產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、同安傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、翔安新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)等5大工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。如果屬實，那么未來市場對房地產(chǎn)的需求必然受到壓制，以自住為目的的購房者和小投資者將無法承擔首付，將有效壓制房地產(chǎn)市場需求，平抑房價。這是央行本年內(nèi)第4次加息。廈門市人事局日前出臺政策，２００７年非廈門生源的應屆本科畢業(yè)生（非師范類）只要符合廈門市相關人事儲備制度的要求，即可在廈門先落戶后就業(yè)。l 廈門的恩格爾系數(shù)過高，說明廈門人在食品消費上面還是占有相當?shù)谋壤?，再扣除教育等費用，在此說明廈門市民的房地產(chǎn)購買力不足。平均工資的低下限制了居民的消費水平，也限制了對房地產(chǎn)的購買力。 本科生直接落戶廈門有利于改善廈門的勞動力結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)的購買力。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。日前有消息稱，銀監(jiān)會將出臺政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%50%。構(gòu)建移動通訊產(chǎn)業(yè)集群、計算機及其外設產(chǎn)業(yè)集群、汽車制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群等17大產(chǎn)業(yè)集群。城市快速通道：完成海灣大道、島外快速路、翔安隧道、成功大道、廈門公鐵大橋等城區(qū)間高速路網(wǎng)建設，構(gòu)建連接各城市組團的快速通道，形成城市半小時交通圈；城際連接通道：打造廈泉漳為一小時交通圈；加快建設福廈鐵路、廈深鐵路、龍廈鐵路，延伸深遠經(jīng)濟腹地。2007年上半年的銷售面積略微超過去年全年的一半，可見需求并未出現(xiàn)暴漲。在開發(fā)商不斷的提價下，社會產(chǎn)生了房價必然增長的預期，人們對房地產(chǎn)價格的底線不斷被打破，不管是投資者還是資助者，幾乎是全民都抱著炒房的心態(tài)。鐘宅灣未來將發(fā)展成為廈門生態(tài)型休閑商務區(qū)(RBD)?？砷_發(fā)地塊集中在兩個片區(qū)：一是以戴爾地塊為中心形成的總部經(jīng)濟圈；二是以原湖里區(qū)政府用地為中心的總部經(jīng)濟圈。品牌的效應就是把本地的開發(fā)商推上競爭的戰(zhàn)車，使得開發(fā)商改變觀念、改善服務，從而使得品質(zhì)房產(chǎn)和品牌房產(chǎn)開始在鷺島進一步發(fā)展。思明區(qū)轄區(qū)內(nèi)的鼓浪嶼是世界聞名的旅游區(qū)，萬石植物園、環(huán)島路風景區(qū)每年吸引大量的游客，再加上鷺江道和市府大道則形成橫縱向兩大公路交通樞紐；環(huán)鼓渡船碼頭與和平碼頭是連接廈鼓與廈金的旅游通商要道；廈門火車站是鷹廈電氣鐵路的南端始發(fā)站，思明區(qū)對酒店和酒店式公寓的需求呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)。 思明區(qū)近年來商品房走勢，火熱市場點燃火熱價格。高位房價成為制約島內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要因素，部分年輕消費者出于價位與消費能力的考慮，購房重點有向島外發(fā)展的趨勢。項目名稱官邸double裕發(fā)廣場美新廣場都會100旺座l 未來本區(qū)域的建筑形態(tài)將會是高容積率的高層或者超高層建筑。未售包括未開盤的住宅。l 舊城改造是本區(qū)域未來發(fā)展的最大契機。該片區(qū)被規(guī)劃為交通便利、綠意盎然、錯落有致的高品質(zhì)住宅區(qū)。湖畔華庭高層純住宅120㎡14