【正文】 — 1 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 12 商業(yè)（汽車(chē) 4S 店） 國(guó)有 35 袍江工業(yè)區(qū) G3— 2 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 13 商業(yè)（汽車(chē) 4S 店） 國(guó)有 36 袍江工業(yè)區(qū) G— 29 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 12 商業(yè) 國(guó)有 37 袍江工業(yè)區(qū) G— 10 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 18 商業(yè) 國(guó)有 38 袍江工業(yè)區(qū) G12— 2 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 10 商業(yè) 國(guó)有 39 袍江工業(yè)區(qū) F— 7 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 12 商業(yè) 國(guó)有 40 袍江工業(yè)區(qū) G8— 2 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 19 商業(yè) 國(guó)有 41 袍江工業(yè)區(qū) G— 2 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 117 商業(yè) 國(guó)有 42 袍江工業(yè)區(qū) G— 21 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 70 住商 國(guó)有 43 袍江工業(yè)區(qū) G7— 1 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 124 商住 國(guó)有 44 袍江工業(yè)區(qū) G— 5 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 246 住商 國(guó)有 45 袍江工業(yè)區(qū) G— 23 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 28 住商 集體 46 袍江工業(yè)區(qū) G— 6 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 106 住商 集體 47 袍江工業(yè)區(qū) G8— 1 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 20 商業(yè) 國(guó)有 48 袍江工業(yè)區(qū) G— 9 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 58 住商 國(guó)有 49 袍江工業(yè)區(qū) G— 4 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 25 住商 集體 50 袍江工業(yè)區(qū) G— 35 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 169 綜合配套 集體 51 袍江工業(yè)區(qū) G— 37 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 32 綜合配套 集體 52 袍江工業(yè)區(qū) G— 39 號(hào)地塊 袍江工業(yè)區(qū) 4 住商 集體 袍江工業(yè)區(qū)小計(jì) 1095 表 3： 20xx 年上半年部分住宅開(kāi)發(fā)出讓地塊成交情況 地塊名稱(chēng) 地塊性質(zhì) 起拍價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓面均價(jià) (元 /m2) 土地面積 (m2) 建筑面積 (m2) 容積率 舜江路 8 居住 5800 9800 3553 16713 27576 中 興 南路 大環(huán)河?xùn)|南 B 居住 10800 11800 2656 24680 44424 大灘 7 居住 5000 10000 4665 12613 21435 經(jīng) 濟(jì) 開(kāi)發(fā) 區(qū)臥龍路 1 7000 16000 1923 32281 83210 （二）紹興市區(qū)主要在售樓盤(pán)情況 為全面了解紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，通過(guò)對(duì)紹興市區(qū)目前主要在售樓盤(pán)的實(shí)地調(diào)查對(duì)目前市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格水平等運(yùn)行態(tài)勢(shì)有了較為清晰和深入的了解，根據(jù)前面提到的紹興市區(qū)目前主要分為東西南北四大板塊的開(kāi)發(fā)格局，選擇東西南北四大板塊內(nèi)的代表性樓盤(pán)若干了進(jìn)行了調(diào)查，詳細(xì)調(diào)查情況如下。以下為兩個(gè)片區(qū)內(nèi)主要在售樓盤(pán)情況： A. 鴻通已售面積約 40630 m2，約占 74%； 排屋已售 15套，剩 5 套 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤(pán)體量較小，地理位置偏遠(yuǎn)，整體品質(zhì)不高，是生態(tài)園區(qū)內(nèi)典型的低價(jià)樓盤(pán)；從銷(xiāo)售情況來(lái)看，開(kāi)盤(pán)至今 2 年多的時(shí)間，總體銷(xiāo)售率約90%(含預(yù)訂房源 )，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，該樓盤(pán)目前尚有大量商鋪未 售出，這充分說(shuō)明生態(tài)園區(qū)內(nèi)人氣嚴(yán)重不足，盡管商鋪僅售 4000 元 m2，但其投資價(jià)值不高，因此銷(xiāo)售不佳，為開(kāi)發(fā)商回籠資金帶來(lái)難度；從購(gòu)房客戶來(lái)看，主要由產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通職工和紹興市區(qū)低收入群體為主 B. 楓華景園 開(kāi)發(fā)商 紹興市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 華成國(guó)際建筑有限公司 物業(yè)管理 地理位置 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園東湖商貿(mào) 3地塊 占地面積 總占地 45281m2,其中商品房部分 13302m2 建筑面積 商品房 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 多層住宅 主力戶型 公寓 90120m2 房源總數(shù) 200套，其中住宅總量為 139 套，商鋪總量為 61 套 銷(xiāo)售均價(jià) 住宅累計(jì)成交均價(jià) 3500 元 / m2,開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3200元 / m2，目前余房報(bào)價(jià) 4380元 /m2 主力總價(jià) 住宅 3040萬(wàn)元，余房 4055 萬(wàn)元 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 現(xiàn)房 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 05年 12月 銷(xiāo)售情況 目前合計(jì)售出 123套 (簽訂合同 )，約占 62%。商鋪已售 9 套，占 15%。隨著市區(qū)整體房?jī)r(jià)的上漲，該樓盤(pán)也大幅提高了其售價(jià)，目前報(bào)價(jià) 4380元相當(dāng)于在開(kāi)盤(pán)價(jià)格基礎(chǔ)上上漲了近 50%,盡管從目前來(lái)看，該樓盤(pán)售價(jià)仍是紹興市區(qū)各大板塊內(nèi)最便宜的，但是由于快速大幅提價(jià)使得客戶短時(shí)間內(nèi)難以接受，因此目前余房銷(xiāo)售形式不佳；同時(shí)，其地理位置的偏僻也決定其商鋪銷(xiāo)售不好。 A. 金色東江 開(kāi)發(fā)商 浙江兆城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 香港海文嘉德國(guó)際規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，紹興華匯設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理 地理位置 涂山東路 5 號(hào)地塊 占地面積 41956m178。該樓盤(pán)產(chǎn)品組合較為豐富，由于樓盤(pán)周邊 配套相對(duì)欠缺，因此以面向擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)家庭的疊排為主的定位，并以疊排首先開(kāi)盤(pán)打開(kāi)市場(chǎng)，由于疊排總價(jià)控制較為合理，因此一期開(kāi)盤(pán)取得了較好的業(yè)績(jī)，二期在一期開(kāi)盤(pán)后短短 3 個(gè)月后推出，二期主力產(chǎn)品多層公寓也實(shí)現(xiàn)了較好的銷(xiāo)售，相對(duì)來(lái)說(shuō)，高層空中別墅產(chǎn)品因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)高的原因，銷(xiāo)售較為困難。 B. 東江銀灣 開(kāi)發(fā)商 紹興市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 設(shè)計(jì)單位 紹興市建筑設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理 地理位置 涂山路 以北、平水東江以西、森海豪庭以南 占地面積 9463m178。=38966 建筑面積 容積率 一塊 ，一塊 綠化率 30% 建筑形態(tài) 獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、排屋 主力戶型 獨(dú)立別墅 450m2左右，雙聯(lián)別墅 300330m2左右，排屋 250m2左右 房源總數(shù) 89套 ,其中獨(dú)立別墅 10套，雙聯(lián)別墅 28套，排屋 51套 銷(xiāo)售均價(jià) 獨(dú)立別墅約 120xx 元 /m2,雙聯(lián)別墅約 9000 元 /m2，排屋約 7000/m2 主力總價(jià) 獨(dú)立別墅 500600萬(wàn)元，雙聯(lián) 250300萬(wàn)元，排屋 170 萬(wàn)元左右 配套設(shè)施 / 形象進(jìn)度 主體完工 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx年 12月 銷(xiāo)售情況 排屋目前已全部售完；尚余少量雙聯(lián)別墅西邊套 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤(pán)是近 2 年內(nèi)市區(qū)罕有的低密度低容積率住宅項(xiàng)目，主要面向的是高收入消費(fèi)者，周邊自然環(huán)境較好；由于開(kāi)盤(pán)初期定價(jià)較低，據(jù)了解排屋開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)僅為 6000 元左右，因此取得了較好的銷(xiāo)售成績(jī)，而獨(dú)立和聯(lián)體別墅由于總價(jià)較高，且小區(qū)整體規(guī)模較小、內(nèi)部配套設(shè)施不完善，因此銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢。總體上來(lái)講，該樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售差主要問(wèn)題在于設(shè)計(jì)，由于規(guī)劃上布置了大量的占用土地的雙聯(lián)別墅，從而提高了小區(qū)的密度，降低了整個(gè)小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。規(guī)劃中的迪蕩新城定位為?歷 史、文化、藝術(shù)?和?現(xiàn)代、科技、文明?，建成之后將是紹興區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)中心、城市開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新示范區(qū)。目前迪蕩新城內(nèi)在開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)主要為世茂的盛世名苑，其余大部分為商業(yè)和辦公物業(yè)，但隨著迪蕩新城逐步形成氣候，將會(huì)帶動(dòng)周邊住宅地塊開(kāi)發(fā)的升溫。 建筑面積 190975m2 容積率 綠化率 60% 建筑形態(tài) 高層、小高層住宅 主力戶型 平面層 100120m2， 140170m2，躍層 250300 m2 房源總數(shù) 1178套 銷(xiāo)售均價(jià) 約 8000元 /m2 主力總價(jià) 90130萬(wàn)元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套 形象進(jìn)度 主體完工 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年 8 月 銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)半個(gè)月以來(lái)簽約率將近 50%，預(yù)訂率超過(guò) 90% 綜合評(píng)價(jià) 世茂地產(chǎn)作為全國(guó)性的品牌房企和上市公司，擁有較好的品牌知名度和資金實(shí)力，而以世茂項(xiàng)目為主的迪蕩新城前 景被公眾看好，作為一個(gè)定位高端的新興開(kāi)發(fā)城區(qū)，迪蕩新城未來(lái)將很可能成為未來(lái)紹興的 CBD 區(qū)域，因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，世茂本次開(kāi)盤(pán)的住宅房源是被大家期待和關(guān)注的，開(kāi)盤(pán)前交保證金登記人數(shù)超過(guò) 20xx千人的現(xiàn)象充分說(shuō)明了其受歡迎程度。 鏡湖新區(qū)板塊 20xx 年 10 月 30 日，紹興市人大常委會(huì)第 37 次會(huì)議審議通過(guò)《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》，明確提出?精心規(guī)劃建設(shè)‘城市綠心’與市?行政中心?；并首次正式將鏡湖新區(qū)功能定位為?生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂(lè)區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)?。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處 3公里，距蕭山 國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。預(yù)計(jì)到 2020 年，人口規(guī)模將達(dá)到 萬(wàn)人。 A. 坤和 建筑面積 314989m2 容積率 一號(hào)地塊 ，二號(hào)地塊 ，三號(hào)地塊 綠化率 40% 建筑形態(tài) 高層住宅、高層辦公、排屋 主力戶型 一期高層以 270290m2躍層戶型為主，排屋 280380 m2 房源總數(shù) 一號(hào)地塊 442套 銷(xiāo)售均價(jià) 高層約 9000元 /m2，排屋 1500020xx 元 /m2 主力總價(jià) 高層躍層 200280萬(wàn)元，排屋 500800萬(wàn)元 配套設(shè)施 完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套 形象進(jìn)度 主體施工 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期首批房源 07 年 2 月，第二批房源 07 年 5 月，第三批房源 07 年 8月，排屋預(yù)計(jì) 9 月份開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售情況 總體銷(xiāo)售率近 90% 綜合評(píng)價(jià) 大灘區(qū)塊由于優(yōu)越的自然環(huán)境和與市中心之間便利的交通條件已經(jīng)成為紹興高檔樓盤(pán)的主要供應(yīng)地，良好的地段優(yōu)勢(shì)、高端的產(chǎn)品定位以及坤和房產(chǎn)的品牌影響使該樓盤(pán)銷(xiāo)售火暴，盡管絕大部分房源動(dòng)則數(shù)百萬(wàn)元的總價(jià)，但是高端 的產(chǎn)品品質(zhì)還是體現(xiàn)了良好的性價(jià)比，而坤和房產(chǎn)以小批量逐步開(kāi)盤(pán)、大幅提價(jià)的策略更刺激了市場(chǎng)的熱情，總體上來(lái)講，該樓盤(pán)在建筑設(shè)計(jì)、智能化程度以及產(chǎn)品配置上在紹興處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，為開(kāi)發(fā)商贏得了名利雙收的良好效應(yīng)。白鷺金灘 開(kāi)發(fā)商 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏濤、加拿大 ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際 物業(yè)管理 紹興金昌物業(yè)管理有限公司 地理位置 104國(guó)道北復(fù)線南側(cè) 占地面積 約 15萬(wàn) m178。白鷺金灘項(xiàng)目擁有?中國(guó)人居環(huán)境建設(shè)金牌試點(diǎn)項(xiàng)目?的頭銜，并配有眾多高檔次的生活配套設(shè)施以及具有在紹興領(lǐng)先的智能化和建筑配套技術(shù)，盡管售價(jià)不菲，但是由于客戶定位主要面向高端住宅消費(fèi) 群體，因此銷(xiāo)售業(yè)績(jī)頗好?？傆玫丶s 573 公頃（其中水面 133 公頃，可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地 440 公頃），規(guī)劃為旅游、休閑、居住綜合區(qū)。 A. 金昌 建筑面積 73605m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 小高層、高層 主力戶型 100110m2小三房、 120130 m2經(jīng)濟(jì)三房 房源總數(shù) 600余套 銷(xiāo)售均價(jià) 約 6500元 /m2 主力總價(jià) 6090萬(wàn)元 配套設(shè)施 10000平米中央大花園、完善的社區(qū)生 活配套、紹興一中、濕地公園 形象進(jìn)度 主體施工 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年 4 月 銷(xiāo)售情況 售罄 綜合評(píng)價(jià) 金昌金昌 B. 鏡湖人家 開(kāi)發(fā)商 紹興山川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 中國(guó)美院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理 / 地理位置 勝利西路以南，紹大線以西 占地面積 23692m178。 城南板塊 城南板塊一直以來(lái)是紹興最主流的居住區(qū)域之一，非常受發(fā)展商和購(gòu)房者的關(guān)注。 從地理上來(lái)劃分，一般習(xí)慣性地把環(huán)城河以南的區(qū)域統(tǒng)稱(chēng)為城南板塊，但近幾年由于老 城南板塊開(kāi)發(fā)用地日益稀缺，新建樓盤(pán)和土地供應(yīng)不斷向南面延伸，三環(huán)路 (