【正文】 的物業(yè)市場(chǎng)明顯地有多層的分隔。一般消費(fèi)者在考慮置業(yè)時(shí)多會(huì)優(yōu)先選擇： 1. 新樓宇。(%，%。遇上物業(yè)市道向好，更形成新樓炒風(fēng)幟熱，樓價(jià)風(fēng)焱 升至新的高峰時(shí)。雖然全新樓宇和二手樓宇的售價(jià)似是互為影響，但由于后者的業(yè)權(quán)分散，而大多數(shù)人又傾向選擇新樓，所以，縱然發(fā)展商占整個(gè)樓宇市場(chǎng)的比率較小，但其發(fā)揮的影響力卻十分強(qiáng)大。 50. 市場(chǎng)分隔增加了新樓受重視的程度，相應(yīng)地加強(qiáng)了發(fā)展商在香港地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力。我們找出了一些妨礙競(jìng)爭(zhēng)的因素，較顯著的有：土地供應(yīng)短缺而且昂貴，此外，擁有土地儲(chǔ)備的發(fā)展商的優(yōu)勢(shì)亦是重要的因素。我們認(rèn)為他們所做的全都是順應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的經(jīng)營手法，衡量他們的成功和盈利能力的時(shí)候，亦要考慮市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 52. 雖然問題的癥結(jié)在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，但本會(huì)相信，要是為「改正」這局面，而要求政府采取激烈措施，即如類似美國政府把電訊業(yè)巨人的美國電話及電訊公司和美國鋼鐵拆細(xì)的做法，把大型發(fā)展商拆細(xì)，卻未必恰當(dāng)。本會(huì)認(rèn)為，應(yīng)循以下途徑，致力促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、改善市場(chǎng)的運(yùn)作，和防止濫用市場(chǎng)力量，才是最佳的做法，這包括： 1. 促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性，減低入市障礙，增加新樓及二手樓市場(chǎng)的相互替代能力； 2. 采取措施，制止防礙市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的行為； 3. 讓消費(fèi)者有取得可靠資料的途徑。我們認(rèn)為政府應(yīng)設(shè)法鼓勵(lì)新的地產(chǎn)發(fā)展商加入市場(chǎng)，一如在電訊市場(chǎng)引入新的競(jìng)爭(zhēng)者。為此，本會(huì)促請(qǐng)政府采取以下行動(dòng)：檢討政府拍賣土地的大小規(guī)模1. 考慮一些足以讓小型發(fā)展商有能力加入競(jìng)投優(yōu)秀地皮的方法。例如，政府批予地鐵公司發(fā)展機(jī)場(chǎng)鐵路沿線的土地由 4公頃至21公頃，所涉及的地盤面積很大、須動(dòng)用很多資金，地鐵也要分期發(fā)展。這做法需要政府采用更有想像力的行動(dòng)及透過詳盡的規(guī)劃指引，使這些相連的地盤都可以有良好整合的環(huán)境及設(shè)施，一如一個(gè)大型的發(fā)展計(jì)劃。加快審批圖則和建筑申請(qǐng)毋疑會(huì)增加私人樓宇生產(chǎn)率，但政府應(yīng)監(jiān)察發(fā)展商，在政府加快了審批效率后有沒有相應(yīng)地在市場(chǎng)上推出樓宇單位。例如私人參建居屋計(jì)劃及土地發(fā)展公司重建計(jì)劃等。同時(shí)政府亦須考慮各種鼓勵(lì)方法，如讓發(fā)展局在計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)及發(fā)展程序方面等，有較大的自由度，以吸引他們?nèi)⑴c私人參與興建計(jì)劃。這樣使升格后的土發(fā)公司，在發(fā)展建設(shè)計(jì)劃和選擇合伙人方面，有較大的自由度，毋須袛倚賴大型發(fā)展商提供資源。 55. 本會(huì)支持政府在九四年由「土地供應(yīng)和物業(yè)的價(jià)格專責(zé)小組研究報(bào)告」提出要有一年土地儲(chǔ)備之建議。 56. 為發(fā)揮現(xiàn)有土地的最大用途，政府應(yīng)： 1. 把更多舊工業(yè)用地重新區(qū)劃作住宅用途，以配合香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型； 2. 考慮或鼓勵(lì)商界投資，在改善環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施上，以便可以更快把未充分利用的工業(yè)地盤興建住宅； 3. 檢討分區(qū)發(fā)展大綱圖規(guī)限的最高發(fā)展地積比率，在環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的因素許可下，放寬限制。 58. 政府應(yīng)支持私人發(fā)展商土地發(fā)展，興建房屋的角色。例如： 1. 若因基本設(shè)施問題引起的，可考慮改由發(fā)展商負(fù)責(zé)提供建設(shè)，并加強(qiáng)運(yùn)輸署、地政署、規(guī)劃署及屋宇署之間的合作。例如設(shè)定服務(wù)承諾的時(shí)間規(guī)限，加強(qiáng)部門的內(nèi)部合作，以及訂定快速、有效率和簡(jiǎn)明的行政程度。 59. 最理想的情況是讓自由市場(chǎng)機(jī)制自行發(fā)揮力量，政府盡少插手。監(jiān)于改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要時(shí)間，而住屋的需求確又十分迫切，所以政府對(duì)發(fā)展商仍應(yīng)有合理監(jiān)管。為貫徹建筑規(guī)約的精神，政府應(yīng)： 1. 改善批地契約內(nèi)的建筑規(guī)約條款，訂明發(fā)展商在一定的時(shí)間內(nèi)(但可給予最多有六個(gè)月寬限期)，在市場(chǎng)推出樓宇單位。這方面的安排，應(yīng)在政府公開賣地和與發(fā)展商簽署協(xié)定時(shí)說明清楚。若發(fā)展商沒有足夠理由但又經(jīng)常不依規(guī)約規(guī)定的日期在市場(chǎng)推出樓宇單位，政府再次審批該發(fā)展商的其他申請(qǐng)時(shí)，(例如在處理加快審批該公司新的建筑計(jì)劃、或改變土地用途申請(qǐng)方面)，應(yīng)同時(shí)考慮該發(fā)展商的過往表現(xiàn)。若這預(yù)計(jì)的目標(biāo)未能依期達(dá)到，肯定會(huì)相應(yīng)影響私人樓宇的需求。 建議四：提高樓齡較高和較偏遠(yuǎn)地區(qū)物業(yè)在市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓潛力62. 當(dāng)前急務(wù)是減低新舊樓市場(chǎng)的明顯分隔、改善樓齡較高物業(yè)的按揭安排，令消費(fèi)者有更多選擇，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)。 銀行若對(duì)舊樓按揭有更大支持，會(huì)減低消費(fèi)者對(duì)新、舊樓宇單位需求的不平衡情況； 167。 消委會(huì)促請(qǐng)新樓發(fā)展商提供全面的建筑保養(yǎng)保證 (building warranties) ， 使物業(yè)在落成后一段長(zhǎng)時(shí)期仍有良好的轉(zhuǎn)讓潛力。2. 樓宇按揭貸款167。本會(huì)支持成立按揭證券公司，但政府必須在風(fēng)險(xiǎn)管理方面作適當(dāng)安排，并讓樓齡較高的物業(yè)有較大機(jī)會(huì)獲得按揭貸款。 政府亦可同時(shí)考慮其他辦法，以鼓勵(lì)設(shè)立專門的樓宇按揭貸款公司，讓消費(fèi)者有更多按揭機(jī)構(gòu)選擇，使未能符合較嚴(yán)格的銀行按揭貸款規(guī)則、但又有意置業(yè)的人士，獲得財(cái)政上的支持。 3. 改善交通運(yùn)輸設(shè)施若能改善遍遠(yuǎn)地區(qū)的交通及基礎(chǔ)設(shè)施，有助舒緩整體的房屋需求。 引進(jìn)措施，防止違反市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的行為建議五：訂立業(yè)界守則63. 政府應(yīng)盡快實(shí)行法律改革委員會(huì)的建議，規(guī)定無論屬「同意方案」及「不受同意方案管制」的樓花買賣，均須透露必要的資料。事實(shí)上，消費(fèi)者亦未必能夠分辨兩類方案樓盤的分別。 建議六：確保公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)65. 地產(chǎn)發(fā)展業(yè)和廣播業(yè)和電訊業(yè)不一樣，地產(chǎn)業(yè)并沒有任何法例或?qū)６òl(fā)牌條款規(guī)管經(jīng)營者的公平競(jìng)爭(zhēng)情況。 提供可靠的市場(chǎng)資料66. 消費(fèi)者必須有充足的資料作理性的選擇，同時(shí)使市場(chǎng)有效率地運(yùn)作。發(fā)展商可以改變其銷售計(jì)劃，但須通知政府和公眾。如計(jì)劃有改變，發(fā)展商必須知會(huì)政府，但毋須取得批準(zhǔn)。協(xié)助作出明智選擇，不致被市場(chǎng)傳聞困擾而無所適從。 69. 政府應(yīng)確保各部門，處理涉及土地和地產(chǎn)發(fā)展方面的問題，能貫徹服務(wù)承諾，增加透明度，例如：定期發(fā)表各項(xiàng)地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃進(jìn)度或延誤的資料。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊1. 統(tǒng)計(jì)署提供九五年資料；統(tǒng)計(jì)署房屋科在其長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略檢討報(bào)告中估計(jì)九五年的業(yè)主自住單位比率為52%。附件一顯示八零年至九五年間住宅樓宇價(jià)格比對(duì)通漲率的增長(zhǎng)。供款負(fù)擔(dān)比率是指每月樓宇按揭供款占中位家庭收入的比率。4. 參閱報(bào)告原文第一章第十七段5. 根據(jù)理工大學(xué)顧問就土地注冊(cè)處私人房屋轉(zhuǎn)讓資料研究所得。7. 分析這段期間目的是反映目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而并非過往的情況。地下鐵路公司在九一至九四年期間未有發(fā)展住宅樓宇，故不在分析之列。由于地鐵公司在機(jī)場(chǎng)鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃，預(yù)料該公司在未來會(huì)形成強(qiáng)大的市場(chǎng)力量。在地鐵公司十三個(gè)興建共三萬一千個(gè)單位的發(fā)展計(jì)劃中，有九個(gè)發(fā)展計(jì)劃均與大型發(fā)展公司合作。八二年在加州圣地牙哥由William J. Baumol, John C. Panzar, Robert D. Willig發(fā)表的Contestable Markets and the Theory of Industry Structure一文。10. 政府批給換地權(quán)益書作為交換新界農(nóng)地或建屋土地。11. 根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署提供的資料。12. 三個(gè)發(fā)展商(牽涉6,500住宅單位)回應(yīng)本會(huì)的查詢，一位發(fā)展商說其兩個(gè)地盤分別因技術(shù)及地基問題而受影響。另一名發(fā)展商稱尚未取得政府的預(yù)售許可。13. 根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署就新樓單位長(zhǎng)期空置率走勢(shì)的季報(bào)普查資料。14. 個(gè)案研究中以甲種及乙種換地權(quán)益書投標(biāo)所得的土地成本，相當(dāng)于樓宇單位價(jià)格的1020%15. 《香港市區(qū)重建》，規(guī)劃環(huán)境地政科，1996年6月。這次的分析亦涵蓋所有由這些發(fā)展商附屬公司發(fā)展的建屋計(jì)劃 1。倘發(fā)展商是與非地產(chǎn)發(fā)展機(jī)構(gòu)合作建屋(即如地盤業(yè)主)，在此情況下，不會(huì)按比例分配，而是把全部建屋單位納入該發(fā)展商名下。以住宅樓面面積計(jì)，他們所占的相當(dāng)于總樓面面積的6389%。 表一 : 九一年至九四年十一間發(fā)展商的新樓宇單位的市場(chǎng)占有率發(fā)展商1991199219931994199194A30%30%15%28%26%B12%9%11%8%10%C5%7%10%16%10%D10%17%3%7%9%E6%4%5%11%6%F2%3%4%4%3%G1%0%0%0%0%H0%0%0%2%1%I1%3%0%1%1%J3%6%3%9%5%K3%5%9%0%4%合共72%82%60%86%75%資料提供：根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署及發(fā)展商提供資料編集而成。表二列出為首五名發(fā)展商的等級(jí)，并顯示這五名發(fā)展商每年興建的房屋占去總供應(yīng)量的51%71%。若以住宅樓面面積計(jì)，該三名發(fā)展商的等級(jí)和市場(chǎng)占有率亦大致相同。發(fā)展商A無論在住宅單位數(shù)目或樓面面積方面，都持續(xù)占凓榜首地位。雖然這些數(shù)字只有在九三年分別跌至15%及17%，但當(dāng)時(shí)各大發(fā)展商的市場(chǎng)占有率均告下跌。房屋類型以差餉物業(yè)估價(jià)署的房屋單位大小分類為根據(jù)。一般來說，這十一位發(fā)展商在多種類型房屋供應(yīng)方面，都有很高的市場(chǎng)占有率，尤其是B類和C類房屋單位。 表三 : 九一年至九四年各類房屋單位的市場(chǎng)集中情況1991A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率34%78%91%63%50%72%　　1992A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率71%92%85%49%23%82%　　1993A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率51%62%91%48%10%60%　　1994A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率70%92%93%87%99%86%　　199194 (平均數(shù)) A類B類C類D類E類總平均十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率59%79%91%65%50%75%表四A : 九一年至九四年建造A類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級(jí)發(fā)展商1991199219931994199194ABC13111D2133EFGHI3J2322K2表四B : 九一年至九四年建造B類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級(jí)發(fā)展商1991199219931994199194A11111B232C3D323E32FGHIJK表四C : 九一年至九四年建造C類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級(jí) 發(fā)展商1991199219931994199194A1211B22322CD133E3F3GHIJK1表四D : 九一年至九四年建造D類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級(jí) 發(fā)展商1991199219931994199194A1B111C33D23EF311GH12IJ2K2表四E : 九一年至九四年建造E類房屋單位最多的三名發(fā)展商排列等級(jí)發(fā)展商1991199219931994199194A232B131C31D3123EF12GHI3JK2表五 : Rankings of the Most Developers in Each Housing Class, 19911994.Ranking(in DescendingOrder)Class A(Below sq. m.)Class B(40 TO .)Class C(70 TO .)Class D(100 TO .)Class E(Over 160 sq. m.)All Classes1CAABBA2JBBHFB3DDDFDCRange of Cumulative Market Share of Top Three20%+ to 50%+40%+ to 80%+65%+ to 80%+35%+ to 70%+10%+ to 90%+35%+ to 55%+＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 地下鐵路公司在9194年期間未有發(fā)展住宅樓宇，故不在分析之列。由于地鐵公司在機(jī)場(chǎng)鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃，預(yù)料該公司在未來會(huì)形成強(qiáng)大的市場(chǎng)力量。在地鐵公司十三個(gè)