【正文】 ，公眾尚未知道進展情況。牽涉復雜的申請個案，有時甚至需時十年才完成?！刚恋毓?yīng)和物業(yè)價格專責小組研究報告」稱在九四年四月底，于九二年建成大型屋 的新樓宇單位，仍有18%空置。) 48. 市場的分隔削弱了產(chǎn)品互相替代的能力，也限制了消費者的選擇，令第一手市場的樓宇(新樓宇)的需求更大。但本會卻沒有發(fā)現(xiàn)發(fā)展商有互相串連的行動。政府亦可有系統(tǒng)地考慮對地產(chǎn)市場有直接或間接影響的競爭政策。 舉例來說：i. 政府或公營機構(gòu)，在可能情形下，應(yīng)讓承建商或小型發(fā)展商參與一些發(fā)展計劃，以使他們?nèi)〉酶嘟?jīng)驗，以便日后承建較大型的計劃。 建議三：平衡房屋的供求57. 政府應(yīng)檢討其預計樓宇供應(yīng)量的方法，并與地產(chǎn)建設(shè)商會商議如何改善報導統(tǒng)計資料，讓政府即時得知發(fā)展商在工程進度方面的改變。但是在樓宇的市場中，就算采納了以上各建議去改善自由市場的運作，仍不可能在短期內(nèi)改善競爭情況。 61. 公共房屋供應(yīng)方面： 1. 政府應(yīng)確保提供二十四萬個公屋單位的建設(shè)目標能夠在九七年至二零零一年間穩(wěn)步完成。 消委會又贊同政府引進強制規(guī)定建筑物的檢驗計劃；予業(yè)主立案法團更大權(quán)力，改善樓宇的公用地方；及設(shè)立維修基金等 15 。本會建議政府改善較偏遠地區(qū)的運輸和基礎(chǔ)設(shè)施，增加消費者在這些地區(qū)置業(yè)的意欲。 建議七：增加透明度67. 「同意方案」的樓盤，發(fā)展商向政府申請預售的時候，應(yīng)列明其銷售計劃，如每批銷售的單位數(shù)量和推出時間，并說明該些單位是否會公開發(fā)售，或供內(nèi)部認購。為配合政府開放的態(tài)度和精神，政府應(yīng)把批準延長建筑規(guī)約期限的理由公開。6. 九四年六月政府土地供應(yīng)和物業(yè)價格專責小組研究報告。(大型發(fā)展公司的市場占有率最少為5%)8. 六八年四月出版的Journal of Law and Economics其中由Harold Demsetz發(fā)表的Why Regulate Utilities?一文。一名發(fā)展商稱其地盤將可依期完工。 2. 若是一項合作發(fā)展的建屋計劃，個別發(fā)展商獲分配的單位數(shù)目是以其在該計劃的占有率來按比例計算。在這51%71%的供應(yīng)量中有75%屬首三名發(fā)展商所有。 7. 表三分別列出探討所得的資料。 附件四：199395年政府住宅用地拍賣結(jié)果日期推出方式地段編號用途位置地區(qū)地盤面積 (平方米)獲批準的最低樓面面積 (平方米)獲批準的最高樓面面積 (平方米)價格 (百萬港元)估計每單位平均面積 (平方米)估計單位數(shù)目 *估計樓宇規(guī)模(大/小) **買家發(fā)展商12Jan93拍賣 NKIL 6157CRShung Ling St. amp。 Farm Rd.Kln.70592250037500$2,100375小Lead Bright Ltd.Sino1Mar94拍賣 TMTL263R2Area 4C, Tuen MunTuen Mun78771560025994$[510]大Great Cheer Dev. Ltd.Hang Lung26May94拍賣 FSSTL126R1Area 19, Luen Wo HuiFanling2078064112106853$2,4080[1750]大Direct Profit Dev. Ltd. Cheung Kong, Sino...26May94拍賣 YLTL463R1Fung Kam St., Yuen LongYuen Long588919000$65292小Moricrown Ltd. Kwong Sang Hong26Jul94拍賣 TPTL119R3Area 30, Tai PoTai Po238001142419040$[190]小Chollow Inv. Ltd. HK Park View Group Ltd.26Jul94拍賣 TPTL138R1Area 2, Tai PoTai Po21147600$65117小Landstar Inv. Ltd. Paliburg Estate23Aug94拍賣 TPTL136R2Area 7, Tai PoTai Po152501514025230$[315]小Admarch Ltd.Citic Hong Kong Holdings Ltd.20Oct94拍賣 FSSTL116R3Fanling Area 29BFanling13430644710744$[107]小Cantake Land Inv. Co. Ltd.E. Wah20Oct94拍賣 STTL397R1Chik Fu St., Tai WaiSha Tin706$6511小Landsun Int39。l Ltd.Henderson28Jun95拍賣 SIL825R1Shau Ki Wan Main St. EastShau Ki Wan6690$50134小Grand Talent Dev. LtdHenderson26Sep95拍賣 TPTL 97R3Area 37, Tai PoTai Po15300734412240$[123]小Perfect Idea LtdCheung Kong27Nov95拍賣 RBL 1119R326 Mount Kellett Rd.Peak19367461243$1508小Global Success Ent. Ltd.27Nov95拍賣 TWTL 377CRWo Tik St.Tsuen Wan5722204$5044小Wide Fame Inv. Ltd.Hon Kwok Co.19Dec95拍賣 IL 8870R2Stubbs Rd.Mid Level3045913515225$100152小AP. City Ltd.Hang Lung19Dec95拍賣 IL 8871CR44 Jardine39。 表一：主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲備估計發(fā)展商名稱土地儲備(百萬平方尺)香港(%)九龍(%)新界(%)新鴻基31879恒基161965長江103456新世界331552恒隆101575信和04555資料來源： Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤，可藉此探索在具潛在競爭的市場中，發(fā)展商的市場行為。兩個樓盤都已獲得銀行同意予個別買家貸款。市場反應(yīng)理想，全部售罄；在二手市場的價格隨后攀升至每平方尺3,100元。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預售樓花同意書，可分別于九三年三月四日及五月十一日，發(fā)售所有單位。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，慧安園1,280個單位中，只有658個(51%)公開發(fā)售；富麗花園688個單位中，僅220個(32%)曾公開發(fā)售。發(fā)展商可通過限制市場上每次推出的樓宇單位供應(yīng)量，令樓價有機會提高。九三年三月，以每平方尺3,203元發(fā)售232個單位，但這次由于市場較淡靜，只售出四成單位。南豐把馬鞍山中心的售價減至每平方尺4,710元。長江的海4花園較遲發(fā)售，但價錢卻較新港城吸引。在是次研究期間，根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料，新港城售出約45%的單位、馬鞍山中心82%、海柏花園72%、雅典居76%，所有單位均是以登記認購及電腦抽簽售出。 出售時間 29. 麗港城在九零年五月首次公開發(fā)售。沒有任何證據(jù)顯示兩個屋之間有激烈的競爭。 表四：價格策略及市場反應(yīng) 沙田 表五：價格策略及市場反應(yīng) 大埔 表六：價格策略及市場反應(yīng) 元朗 附件六：發(fā)展商的市場行為表四 : 價格策略及市場反應(yīng) 沙田　駿景園聚龍居曉翠山莊日期座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格18/3/94114498獲批準出售16/7/942716380%$5,74610/9/941012102$5,6201/10/9489,13100$5,7449/11/941422$5,87121/2/9513,571,224獲批準出售1/3/9513,512640獲批準出售11/3/9513,571,07090%$5,07422/10/952,5,6,8,12238100%$4,15015/1/9636090%$4,30028/3/9617 Duplex16$5,79029/3/968111,280獲批準出售13/4/96910120$5,12311/5/961011128$5,60011/5/961011512$5,6006/9689104$5,670資料來源：《香港地產(chǎn)》、地政署、及由駿景園、曉翠山莊發(fā)展商提供的樓盤資料。 出售單位數(shù)目 30. 發(fā)展商并非一次過推出所有單位，而是分批出售。 樓價 28. 麗港城在九零至九五年間，推出單位公開發(fā)售共十六次；簕景花園則在九零至九一年間推出單位公開發(fā)售共四次?？梢娝麄兙诎l(fā)售物業(yè)前訂下了長遠的計劃。 23. 在這個案中，可見發(fā)展商在樓市淡靜時，會調(diào)低售價，其中以恒基的新港城和南豐的馬鞍山中心便出現(xiàn)這情況。 21. 九四年三月，政府表示有意干預過熱的地產(chǎn)市場，地產(chǎn)市道便漸漸冷卻。市場反應(yīng)非常好，全部單位售罄。 16. 這些樓盤公開發(fā)售時，全部經(jīng)由買家認購和電腦抽簽進行。此外，這種情況也可能鼓勵「熱錢」流入，以及投機活動。 11. 南豐于九三年十月最后一次公開發(fā)售慧安園的單位，分兩次發(fā)售338個單位，平均每平方尺為3,526元和3,534元。南豐參考此二手價來訂出公開發(fā)售的價格。因此，發(fā)展商所訂的價格及市場策略值得研究。 附件六：發(fā)展商的市場行為A部 1. 香港理工大學研究顧問深入分析發(fā)展商的市場行為，包括不同發(fā)展商在銷售價格及時間上是否存在競爭及競爭的情況。 附件五：地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲備1. 香港理工大學分別向兩間證券分析公司搜集有關(guān)資料，以估計發(fā)展商的土地儲備可建成的住宅樓面面積(表一及表二)。s Park RiseKln.156441344022400$1,[140]小Lane Success Dev. Ltd.Henderson amp。l Ltd.Sino9Jul93拍賣 YLTL 486R2Town Park Rd. NorthYuen Long1032018576$100186小Mount City Ltd.Sino9Jul93拍賣 TMTL 368R1Castle Peak Rd.Tuen Mun278311000$65169小Fair Gain Ltd.Sino29Nov93拍賣 YLTL 419R2Ma Tin Rd. Yuen LongYuen Long4350783013050$100131小Ever Lead Ltd. HK Macau (Holdings) Ltd.29Nov93拍賣 LOT 723 DD4NINDMui Wo,Lantau IslandLantau Island8408401680$6526小Hortig Int39。不過，該公司各住宅建設(shè)計劃，均與其他地產(chǎn)商合作發(fā)展。 根據(jù)樓宇單位面積計算的市場占有率 6. 研究又探討這些地產(chǎn)商興建不同類別房屋的市場集中情 S。 4. 表一亦顯示，這十一位發(fā)展商的市場占有率每年有別，視乎其建設(shè)計劃和生產(chǎn)策略而定。 附件三：新建房