【正文】 定的水平； ■ 20xx 年之后商品房價格開始突飛猛進，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長。也就是從那時起，集團購房逐漸淡出，而個人購房日漸成為市場的主體，商品房市場成為真正市場經(jīng)濟意義上的格局才初步形成。 （二）紹興市區(qū)商品房價格走勢軌跡 房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，一方面反映在房地產(chǎn)開發(fā)投資量，而另一方面更反映在市場的供求關(guān)系及商品房價格的高低變化上。 調(diào)控調(diào)整階段（ 20xx20xx 年，約 2 年）。 這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以?快閣苑?、?龍洲花園?、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設項目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。 三個原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速復蘇并進而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時期。 由于前兩年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，給市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展留下了一些隱患，加上國家實行宏觀調(diào)控，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速下滑，從 1994 年到 1997 年，基本維持在 億元這一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展處于低迷狀態(tài)。到 1993 年，市區(qū)房地產(chǎn)投資達到了 億元，比上年增長了 3 倍多。 上世紀九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設中興路和拓寬勝利東路，加上 1992 年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動了城東紹興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。隨后，由于全國經(jīng)濟建設熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。 紹興商品住宅市場調(diào)查報告 20xx 年 8 月 目 錄 一、紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 （一） 紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 （二） 紹興市區(qū)商品房價格走勢軌跡 二、紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 現(xiàn)階段紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 （二） 紹興市區(qū)主要在售樓盤情況 三、紹興市區(qū)住宅需求市場分析 （一） 紹興市區(qū)住宅需求市場現(xiàn)狀及特點 （二） 紹興市區(qū)住宅需求市場調(diào)查與分析 四、調(diào)查結(jié)論 一、紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 （一）紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是從八十年代中期開始發(fā)展起來 的，到目前為止，走過了起步、崛起、調(diào)整、高速發(fā)展、再次調(diào)整這樣五個階段： 起步階段（ 19841989 年，約 5 年）。 1984 年 4 月，誕生了紹興市第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司 — 中國房地產(chǎn)集團公司紹興分公司，同年又相繼成立了市房地產(chǎn)開發(fā)公司和市房地產(chǎn)經(jīng)營公司，這標志著市區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的正式起步。 迅速崛起階段（ 19901993 年，約 4年）。僅 1992 年和 1993 年，市區(qū)就冒出了 30 家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了如?鶴池苑?等代表性房產(chǎn)。 調(diào)整階段（ 19941997 年，約 4 年）。 高速發(fā)展階段（ 199820xx 年，約 7年）。一是 1998 年，隨著政府機關(guān)住房制度改革的開始實行（即停止實物分房，實行貨幣分配），市區(qū)住房制度改革進入了實質(zhì)性階段，有好大一部分單位，為搭上房改?末班車?，紛紛突擊購房分房；二是當時我國為應對亞洲金融危機，而采取了積極的財政政策，發(fā)行特別國債，定向用于基礎設施建設，其中包括用于經(jīng)濟適用住宅建設；三是在九十年代中后期逐步興起的私營房地產(chǎn)企業(yè)，也對市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)起了推波助瀾的作用。其中：前四年是投資高速增長期， 1998 年 20xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)投資額年平均增長速度達到%；雖然 20xx 年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢頭依然旺盛，從 199820xx 年，市區(qū)房地產(chǎn)實際銷售面積年平均增長了 %，其中 20xx 年的銷售面積達到了 萬平方米，超過了 1998 年 20xx 年這四年的銷售面積總和。 20xx 年開始，國家為了遏止略有抬頭的全國性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，陸續(xù)推出了以規(guī)范房地產(chǎn)市場和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格為主要目標的宏觀調(diào)控政策，紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的影響下迅速降溫，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力明顯增加，銷售速度明顯減緩，而投資開發(fā)速度也明顯趨緩。 紹興市區(qū)進入實質(zhì)性住房制度改革是在 1998 年，當時各級政府機關(guān)開始 實行貨幣分配而停止實物分房。因此，分析市區(qū)商品房市場價格的走勢，也從 1998 年開始。 20xx年到達 5895 元 /平方米，比全省平均價格高 673 元，居全省第三， 僅低于杭州和溫州； ■ 20xx 年受宏觀調(diào)控影響，紹興房地產(chǎn)市場回歸理性，價格漲幅回落，房價與 20xx 年基本持平； ■ 20xx 年，市區(qū)房屋銷售價格比上年上漲 %，其中，商品房銷售價格上漲 %，二手房價格上漲 %。在全部銷售面積中，期房銷售占 %，現(xiàn)房銷售占 %，接近七成的商品房在竣工驗收以前已實現(xiàn)銷售，充分說明目前紹興 (地區(qū) )商品房需求旺盛，交易活躍。 20xx 年上半年，越城區(qū)房產(chǎn)竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，比去年同期上漲 %，其中住宅面積 萬平方米 (按平均120m2/套算，約合 3450 套 )，新建商品房呈現(xiàn)供不應求的 態(tài)勢。同比漲幅比上年同期擴大 個百分點，比今年一季度擴大 個百分點，創(chuàng)下 20xx 年 3 季度以來的新高。紹興老城區(qū)目前的房價平均價格在 7035 元 /平方米左右， 20xx 年城區(qū)均價約為 6510 元 /平方米，同比上漲幅度超過 8%，而上半年浙江全省房屋銷售價格比去年同期上漲 %，紹興房 價漲幅高于全省平均漲幅。二手房中多層住宅價格同比上漲 %。城南是開發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過前幾年的開發(fā)， 勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開發(fā)商和購房者的關(guān)注，同時，隨著新一輪?越州新城?城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會陸續(xù)推出；而以袍江開發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點，迪蕩新城的開發(fā)建設將使其成為紹興未來又一個理想的居住區(qū)；而城北的鏡湖新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級行政辦公中心和生態(tài)居住，通過市政府對鏡湖新區(qū)較大力度的開發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的鏡湖新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開發(fā) 的代表區(qū)塊。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米900010000 多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價位一般在每平方米 60008000 元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價位大約在每平方米 30004000 多元。 經(jīng)過 05— 06年約 2年的宏觀調(diào)控，積壓的購房需求在今年開始集中釋放，且隨著紹興 城市外來移民人口的快速增加以及城區(qū)用地的日益緊張，紹興住宅市場供需矛盾開始變得突出，現(xiàn)實狀況決定了政府在今年開始的土地供應計劃中整體提高容積率以求提高土地利用率，根據(jù)紹興市區(qū)今年已經(jīng)推出的開發(fā)用地經(jīng)濟指標看，住宅開發(fā)用地的容積率最低在 左右，相當一部分地塊容積率指標超過了 ，在這樣的背景下，隨著市區(qū)存量多層房源的逐步消化和新增開發(fā)量的上市，高層和小高層住宅將成為今后市場供應的主流，而多層住宅產(chǎn)品將變得越來越稀缺。 伴隨著市區(qū)房價的上漲和良好的銷售勢頭，紹興市區(qū)住宅開發(fā)用地價格也節(jié)節(jié)攀升，據(jù)不完全統(tǒng)計， 20xx 年上半年成交的住宅開發(fā)用地 價格較上年同期上漲了近 50%左右，如城東開發(fā)區(qū)舜江路一帶的開發(fā)用地目前成交樓面價格達到 3500 元左右，而在 20xx 年的成交價格僅為 20xx 元左右；鏡湖新區(qū)大灘區(qū)域新拍土地樓面價約 4600 元，而 20xx 年的成交價不到 3000 元。 表 2： 20xx 年度紹興市區(qū)經(jīng)營性用地塊出讓計劃 序號 地塊名稱 地塊座落 面積 （畝） 用途 權(quán)屬 現(xiàn)狀 1 鐵甲營地塊 市值 3 住商 國有 2 魯迅故里觀音弄地塊 市值 3 商住 國有 3 原外山組團江家溇地塊（一期） 市值 124 居住 國有 小計 130 4 臥龍路 1 號地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 49 居住 國有 小計 49 5 袍江工業(yè)區(qū) G1— 2 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 14 商業(yè)（汽車 4S 店） 國有 6 袍江工業(yè)區(qū) G1— 3 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 12 商業(yè)（汽車 4S 店） 國有 7 袍江工業(yè)區(qū) G1— 4 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 10 商業(yè) 國有 8 袍江工業(yè)區(qū) F— 8 號地塊 袍江工業(yè)區(qū) 52 商業(yè) 國有 小計 88 07 年度已出讓合計 267 1 人民醫(yī)院退讓地塊（臨中興路） 市值 9 商業(yè) 國有 凈地 2 解 放南路 6 號地塊 市值 89 居住 國有 凈地 3 紹大線一號 市值 220 居住 國有 凈地 4 中興南路大環(huán)河 東南地塊 B 塊 市值 37 居住 國有 凈地 5 蕺山地塊 市值 31 居住 國有 凈地 6 寨下地塊 市值 79 居住 國有 部分建筑未拆 7 勝利東路環(huán)城東路西南角八字橋周邊地塊（原公交公司地） 市值 28 住商 國有 \集體 部分建筑未拆 8 原外山組團江家溇地塊（三期） 市值 75 住商 國有 部分建筑未拆 9 霞西路紹大線 東南地塊 市值 126 住商 國有 部分建筑未拆 10 和暢堂 原海爾曼期地塊 市值 152 住商 國有 部分建筑未拆 11 八字橋原衛(wèi)校 及周邊地 市值 35 住商 國有 部分建筑未拆 市值小計 881 12 陽明路 1 號 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 285 居住 國有 凈地 13 舜江路 8 號地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 21 居住 國有 凈地 14 東池路 1 號地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 42 居住 國有 凈地 15 涂山路 9 號地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 75 居住 國有 部分建筑 16 涂山路 10 號地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 127 住商 國有 部分建筑未拆 17 秦望路 1 號地 塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 15 居住、倉庫 國有 部分建筑未拆 18 迪蕩 D3 地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 11 商業(yè)辦公 國有 凈地 19 迪蕩 F1 地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 80 會展中心 國有 部分建筑未拆 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)小計 656 20 望仙橋地塊 會稽山 度假區(qū) 297 商服、旅游 國有 \集體 凈地 會稽山度假區(qū)小計 297 21 人民醫(yī)院退讓地塊（臨后墅路） 鏡湖新區(qū) 20 商業(yè) 國有 凈地 22 解放大道 1 號地塊 鏡湖新區(qū) 171 住商 國有 部分建筑未拆 23 解放大道 3 號地塊 鏡湖新區(qū) 180 住商 國有 部分建筑未拆 24 解放大道 2 號地塊 鏡湖新區(qū) 138 住商 國有 部分建筑未拆 25 解放大道 4 號地塊 鏡湖新區(qū) 225 住商 集體 凈地 26 解放大道 5 號地塊 鏡湖新區(qū) 31 住商 集體 凈地 27 綠洲路 1 號地塊 鏡湖新區(qū) 79 住商 國有 凈地 鏡湖新區(qū)小計 844 28 皋埠商貿(mào)區(qū) 1 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 73 住商 國有 29 皋埠商貿(mào)區(qū) 2 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 38 住商 國有 30 皋埠商貿(mào)區(qū) 3 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 58 住商 國有 31 皋埠商 貿(mào)區(qū) 4 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 41 住商 國有 32 皋埠商貿(mào)區(qū) 5 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 45 住商 國有 33 皋埠商貿(mào)區(qū) 6 號地塊 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 75 住商 國有 生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)小計 330 34 袍江工業(yè)區(qū) G3