【正文】 了樓價、及減低消費(fèi)者比較價格的機(jī)會。這是因為本港的房地產(chǎn)市場有高度的入市障礙，況且，地產(chǎn)發(fā)展(建設(shè)樓宇)需要很長的生產(chǎn)時間。舉例來說，在土地供應(yīng)充裕的市場，發(fā)展商的經(jīng)營策略，肯定會與本港發(fā)展商所采用的策略不盡相同，這是因為本港的土地供應(yīng)是極有限制。 發(fā)展商的市場行為27. 研究報告分析發(fā)展商的銷售策略、定價政策或其他市場行為，會否減少市場競爭和影響消費(fèi)者利益。政府津貼的住屋計劃，有多項資格限制，表示替代性只是單向，即公屋不能替代私人物業(yè)。大型發(fā)展商依然有獲得資金的方便之門。不過，一些大發(fā)展商參與發(fā)展機(jī)鐵沿線物業(yè)的發(fā)展，將須投入大量資金，它們在未來數(shù)年內(nèi)對其他地區(qū)較小型物業(yè)發(fā)展計劃的興趣可能不大，這正好增加小型地產(chǎn)商建設(shè)其他地盤的機(jī)會。至于市場結(jié)構(gòu)會否因此而產(chǎn)生顯著的影響，仍屬未知之?dāng)?shù)。新經(jīng)營者最大的入市障礙是有限的土地供應(yīng)和高昂的地價。市場不景亦淘汰了一些發(fā)展商。 「市場威脅」的程度22. 縱觀上述情況，地產(chǎn)市場不算屬于具高度「競爭威脅」的市場。發(fā)展商欲退出市場時，能否在支付必須支出之后，把投入的資金帶走，端視當(dāng)時市場的情況。此外，外地公司因祖家的地產(chǎn)市場的經(jīng)驗、不同的評估風(fēng)險方法或?qū)ο愀矍巴居械念檻]等，未必會貿(mào)然進(jìn)入市場。況且，這些小集團(tuán)若與大發(fā)展商組成的集團(tuán)同時競投土地，也不易成功。 18. 有意見認(rèn)為小規(guī)模發(fā)展商可組成集團(tuán)，與大發(fā)展商競爭。大地產(chǎn)商除可獲較低的貸款利息外，又可從其他財務(wù)安排如市場集資取得資金； 3. 較弱的議價能力：大規(guī)模的發(fā)展商享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在聘用專業(yè)人士和承建商方面，擁有較大的議價能力； 4. 購地途徑有限制：新經(jīng)營者大多數(shù)倚賴政府每年有限的土地供應(yīng)，手上沒有甲種及乙種換地權(quán)益書 10 的新發(fā)展商，未能參與某些土地投標(biāo)。有土地儲備的發(fā)展商以高價競投，后果是提高新發(fā)展商的入市成本。不過，新經(jīng)營者進(jìn)入地產(chǎn)發(fā)展市場與原有大地產(chǎn)商競爭，卻存在以下不利因素： 1. 高昂的地價：香港地價高昂，九三至九五年間，具優(yōu)秀潛質(zhì)發(fā)展住宅物業(yè)的土地，每幅約二十至五十億元( 附件四 ) 9 。報告亦研究新公司是否會遇到其他較不利的因素 。本報告研究這個市場現(xiàn)存「競爭威脅」的程度，和日后所可預(yù)見的「競爭威脅」。假若市場缺乏了競爭的威脅，新公司難以加入市場，在市場高度集中的情況下，可能出現(xiàn)濫用市場力量的潛在危險，例如，生產(chǎn)商有更多機(jī)會把產(chǎn)品的售價提高和從事違反市場競爭行為。 14. 因此，需要繼續(xù)分析市場結(jié)構(gòu)，以衡量其是否有「競爭威脅」(contestability)的存在。 市場集中12. 本會研究發(fā)現(xiàn)，一九九一年至九四年間，地產(chǎn)發(fā)展市場出現(xiàn)高度集中情況 (參閱 附件三 ) 7 ： 1. 70%新落成私人樓宇由七間大發(fā)展商興建 2. 55%由四大發(fā)展商供應(yīng) 3. 有一發(fā)展商住宅單位供應(yīng)量持續(xù)占市場的25% 13. 高度市場集中不一定有問題，也不一定有違競爭。 11. 透過房屋委員會及房屋協(xié)會的建屋計劃，政府為半數(shù)以上的人口提供居所。政府的房屋發(fā)展原則是：「提供充足土地，所需的基礎(chǔ)設(shè)施及促使私營機(jī)構(gòu)投資于物業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境」 6 。九四/九五年間，政府從賣地方面的收益占政府庫房總收入的11%。 9. 本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配，因為市場結(jié)構(gòu)受以下兩大主要因素影響： 1. 政府是新土地的獨家供應(yīng)者，也是地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)管者，因此政府對這個市場的影響，扮演著重要的角色； 2. 私人物業(yè)發(fā)展，大部份集中在少數(shù)發(fā)展商身上。在八五至九四年間，二手樓宇交易占每年物業(yè)銷售量的六至七成 5 。 市場結(jié)構(gòu)8. 私人住宅樓宇市場包括新樓和二手樓兩方面。限于資料來源，市場占有率和市場行為的個案研究，僅能集中于近年的情況，即是分別從九一至九四年及從九零年至九五年中。由于數(shù)據(jù)來源的局限，資料有時未能涵蓋整段研究期間 4 。為求數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，本會反覆核對從多個來源搜集資料。 5. 理工大學(xué)與本會就研究工作的需要，曾與下列人士及64個團(tuán)體接觸及商談，包括：政府政策科及部門，地產(chǎn)發(fā)展商、香港地產(chǎn)建設(shè)商會、公營機(jī)構(gòu)、銀行和證券分析公司、律師、產(chǎn)業(yè)測計師、物業(yè)代理、建筑師學(xué)會及測量師學(xué)會及其他團(tuán)體等。因此，私人住宅樓宇的市場效率，成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點。九五年資料顯示，買樓供款的負(fù)擔(dān)占一個普通家庭平均收入的73% 3 (供款負(fù)擔(dān)比率)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行界批核個別按揭申請時，所考慮的最高供款負(fù)擔(dān)比率(4050%)。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價處于上升的軌道，每年實際平均升幅(經(jīng)減除通脹)達(dá)11% 2 ，超過通漲(甲類消費(fèi)物價指數(shù))。已自置居所者，不少也希望可以另覓新居，以期獲得更理想的居住環(huán)境及更寬敞的居住空間。撮要1. 房地產(chǎn)在香港一向很被看重，這是因為房屋作為市民居所，投資工具及政府收入來源等各方面都占一個很重要的地位?，F(xiàn)時，約有45%的家庭擁有自己的物業(yè) 1 ，仍未自置居所的，也極期望可以做到。 2. 自一九八零年代初期樓市低潮以后，住宅樓宇售價不斷上揚(yáng)，漲幅遠(yuǎn)超于一般人的入息增長幅度。雖然樓價自九四年六月已有回落趨勢，但平均價仍高于九三年的水平( 附件一 )樓市經(jīng)過十八個月的調(diào)整期，九六年首季，開始上升。到九六年首季，情況略有改善，但供款負(fù)擔(dān)比率仍達(dá)64%( 附件二 )。 研究范圍3. 本報告研究私人住宇樓宇物業(yè)市場，主要目的為: 1. 評估私人住宅樓宇市場的競爭情況 2. 研究市場內(nèi)是否存有妨礙競爭的行為，使消費(fèi)者受到影響；及 3. 如有需要，提出政策建議，促進(jìn)市場競爭和保障消費(fèi)者利益 研究方法4. 本報告根據(jù)香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系的顧問小組的分析和本會研究編寫而成。 6. 研究的數(shù)據(jù)由個人、公司及政府提供。來源資料的來源及應(yīng)用的方法，見有關(guān)章節(jié)的批注。 7. 研究盡量應(yīng)用八零至九五年間的數(shù)據(jù)，這期間香港經(jīng)歷了地產(chǎn)市道的起跌，亦渡過數(shù)段長時期的經(jīng)濟(jì)興旺期和幾次的經(jīng)濟(jì)和政治沖擊 ( 見注 2 )。本會亦盡量搜集截至九六年中的數(shù)據(jù)，以提供最新的市場資料。后者的市場相較極為龐大，交易額亦相當(dāng)可觀。但由于二手樓的業(yè)權(quán)分散，個別業(yè)主對市場的影響力，遠(yuǎn)較蓋建新樓的地產(chǎn)發(fā)展商小得多。 政府的角色10. 香港土地是稀有的資源，是政府收入的主要來源之一。政府決定新土地的供應(yīng)量，也負(fù)責(zé)城市規(guī)劃和管理建設(shè)，甚至監(jiān)管樓宇銷售方法。同時提供健康的居住環(huán)境，和確保建筑物的安全，并打擊過度投機(jī)炒賣。如此規(guī)模的公共房屋，對私人地產(chǎn)市場有一定的影響。某程度上，市場集中可反映規(guī)模經(jīng)濟(jì)所帶來的效率和地產(chǎn)商的成功經(jīng)營策略，也可以顯示地產(chǎn)商對市場的信心，即使是在跌市期間。在一個具高度「競爭威脅」的市場，所有參與者均須作劇烈的競爭，使市場發(fā)揮高度效率，產(chǎn)品價格甚而接近成本。當(dāng)然，沒有市場可能達(dá)到「絕對競爭威脅」的程度(fully contestable)的。 市場是否存在「競爭的威脅」(Contestability)15. 經(jīng)濟(jì)學(xué)家Demsetz, Baumol, Willig和Panzare 8 把市場「競爭威脅」定義為： 1. 「自由」入市 2. 退出時不費(fèi)成本 3. 新經(jīng)營者能否迅速地加入市場競爭 入市和退出市場16. 自由入市，意指新公司在加入市場時，毋須比業(yè)內(nèi)其他經(jīng)營者付出更高的額外成本。 17. 在過去和現(xiàn)在，香港并沒有法律的障礙，阻止任何人士加入樓市成為地產(chǎn)發(fā)展商。八五年之前買入換地權(quán)益書和土地儲備的發(fā)展商，他們均有成本廉宜的土地，理論上，他們可以用較高的價錢向政府承投土地，其發(fā)展計劃的平均成本仍會較新經(jīng)營者為低，這是新經(jīng)營者的一個重要的障礙。另一方面原有發(fā)展商持有的土地亦會升值； 2. 高財務(wù)成本：經(jīng)營者在安排財務(wù)信貸方面，所得的條件不能與有業(yè)績可循的大型發(fā)展商者相比。擁有土地儲備的大發(fā)展商又可維持一定程度的生產(chǎn)量( 附件五 )，不致受政府土地供應(yīng)量的影響。這種做法在原則上似乎可行，但實際上，小型發(fā)展商可吸引業(yè)者合作的能力不大。 19. 外地公司一般只參與住宅市場一些外圍的發(fā)展，原因是它們對市場認(rèn)識有限，缺乏本地良好的財務(wù)網(wǎng)絡(luò)，和可合作的承建商。 20. 退出市場是否容易，主要是看是否可以收回龐大的購買土地成本。 進(jìn)入市場的速度21. 由土地發(fā)展至建成樓宇需時約三至四年，因此新經(jīng)營者不能在短期內(nèi)加入或退出市場。在過去十年間，有若干大發(fā)展商改變經(jīng)營策略，退出市場。期間雖然有新經(jīng)營者加入，但自八一年以來，沒有新的大型地產(chǎn)商打入市場(這是指有能力每年供應(yīng)量達(dá)5%或以上的新私人住宅樓宇發(fā)展商)。 23. 最近，投得地鐵公司九龍站物業(yè)發(fā)展第一期上蓋發(fā)展權(quán)的財團(tuán)，包括來自新加坡和本地合伙人的投資，顯示外資公司需要與本地公司合作。 24. 從研究資料顯示，市場結(jié)構(gòu)自九五年以來，未有改變，在可見的將來，除了換地權(quán)益書的優(yōu)先投標(biāo)安排將有變更外(這是歷史遺留下來的承諾，將于九七年六月終止)，市場上出現(xiàn)大大加強(qiáng)市場競爭威脅的可能性亦不大。 25. 除此以外，市場的基本結(jié)構(gòu)相信不會有多大改變：住宅土地的供應(yīng)仍然緊張；發(fā)展商仍然持有約相當(dāng)于總樓面面積七至八千萬平方尺的土地儲備(雖然有些地盤在發(fā)展住宅單位方面先要獲得政府批準(zhǔn))。 來自非私營發(fā)展商方面的競爭26. 來自新入市發(fā)展商方面的競爭壓力固然不大，另一方面，以提供基本住屋需求為主的公共房屋供應(yīng)市場所形成的競爭壓力亦很小。政府鼓勵居者有其屋的政策增加市民對公營和私人住宅樓宇(買賣)的需求，而私人住宅在樓宇市場的比重不斷增加。發(fā)展商有絕對自由決定其市場經(jīng)營策略，但發(fā)展商選定的策略，自然是商業(yè)上最有利的策略，其實大大受到市場結(jié)構(gòu)的影響。又例如流動電話市場，由于入市的障礙很少，經(jīng)常存在競爭威脅，隨時會有新制造商供應(yīng)更廉宜及更先進(jìn)的產(chǎn)品，所以流動電話經(jīng)營商的市場行為與本港地產(chǎn)發(fā)商的行為自然有分別。 28. 關(guān)于大發(fā)展商市場行為，我們就三個案作出研究。而且，在樓市興旺的時期，在某程度上，足令發(fā)展商影響市場的氣氛。但這種激烈的競爭最有可能是市場結(jié)構(gòu)的結(jié)果(市場由少數(shù)參與者占大比數(shù)的市場比率，又稱寡頭柯斷oligopoly)，若是如此，這反映市場上的不完全競爭(imperfect market petition)，市場上缺乏「完全競爭」，并不符合消費(fèi)者的最佳利益。不同樓盤的推出時間普遍亦有不同，即使樓盤的地區(qū)、類型和單位面積各異。對發(fā)展商來說，這可以讓他們有機(jī)會測試市場的反應(yīng)。我們沒有資料顯示這類開售時間不相刼的情況，如何發(fā)生和有多普遍。例如，五大發(fā)展商原定于九六年完成共10,400個單位的九個建筑計劃，已延至九七年初才完成，其中有兩個計劃，經(jīng)已超過建筑規(guī)約(building covenant)指定的落成日期1 12 ( 附件七 )。有些樓宇未能依發(fā)展商的價格出售。這些售價有時可能較二手市場的價格為低。如發(fā)展商愿意減價或置業(yè)者不再觀望價格，決定入市的時候，這高空置率有可能降低。這情況，不符合置業(yè)者的利益。其余60%的單位或是未曾推出，或留作內(nèi)部認(rèn)購。)這種情況很少會在高度競爭的市場出現(xiàn)，因為若有高度競爭，發(fā)展商都會盡快把樓宇單位售出。獲政府批準(zhǔn)售樓與正式推出相距的時間，平均約為一百廿天，但有五個極端的例子，相距時間竟達(dá)五百四十天( 附件八 )。有時，他們會彼此激烈競爭，例如在競投土地方面，尤其是在市場處于升勢之時。這樣的情況或反映高度競爭的地產(chǎn)市場，同樣地，也可能是相互倚賴的寡頭柯斷市場的一種表現(xiàn)。發(fā)展商完全有自由決定何時推出樓盤，地產(chǎn)建設(shè)商亦表示「在自由的市場，發(fā)展商決定何時售樓與或是否把樓宇推出銷售，是一種商業(yè)決策」。但本會上述案例顯示，情況不一定如發(fā)展商的描述。 37. 香港土地稀少，加上新樓與二手樓市場明顯的分隔(下文討論)、 造成對新樓的需求殷切，而新經(jīng)營者入市又受到障礙。假如新經(jīng)營者易于打入市場，或有其他的競爭者可填補(bǔ)發(fā)展計劃的供應(yīng)缺口，使市場具備威脅，發(fā)展商不容易維持現(xiàn)時所采用的策略。 發(fā)展商在市場的表現(xiàn)38. 在八零年代初期，由于地產(chǎn)市道回落，地產(chǎn)市場的盈利回報并不明朗，有些發(fā)展商未能適應(yīng)轉(zhuǎn)變而被淘汰。四大發(fā)展商的盈利能力，遠(yuǎn)勝股票市場的整體表現(xiàn)，這方面已經(jīng)把巨額資金再投資于新土地方面計算在內(nèi)。在公開投標(biāo)購入的土地上發(fā)展的計劃，估計所得邊際利潤在6%至109%之間。買地方法，買地時間和樓盤完成時的市場環(huán)境，是決定發(fā)展商獲利程度的重要因素。 新土地供應(yīng)41. 政府謹(jǐn)慎控制新土地的供應(yīng)，其中一個目的是為收益設(shè)想，同時，在九七年之前必需符合中英聯(lián)合聲明的規(guī)定。其供應(yīng)步伐受到發(fā)展土地各種要求所限制，如交通運(yùn)輸、提供基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改善等。其他措施包括制訂一個土地供應(yīng)量存貨清冊系統(tǒng)，和預(yù)留一年土地供應(yīng)儲備，以應(yīng)未能預(yù)計的外來需求。 42. 從政府自八五年至九七年的土地分配數(shù)字顯示，住宅土地供應(yīng)每年都不同，由40至80公頃不等。 重建發(fā)展用地43. 香港的經(jīng)濟(jì)模式已逐漸從制造業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，很多原在香港生產(chǎn)的廠房亦轉(zhuǎn)移到南中國，留下可供重建發(fā)展用地，可以考慮作發(fā)展住宅樓宇。土地用途的限制、缺乏發(fā)展土地所需的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改善、重建發(fā)展成本等，是充份發(fā)展這些地區(qū)必須克服的問題。而私人住宅市場興建工程一般需要三至四年時間才可竣工，公共房屋則需時七年(包括地盤開拓工程在內(nèi))，故縱使增加了土地供應(yīng)，樓房供應(yīng)量的增長亦難以即時配合突然激增的樓宇需求。 房屋供應(yīng)45. 私人住宅樓宇的價格持續(xù)高企(相對平均收入而言)、長長的申請公共房屋輪候冊及冗長的輪候時間、以及新家庭組織速度等各因素，都足以顯示房屋供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足市場需求。預(yù)計及實際供應(yīng)相差 +9%至 35%之間。由于九五年、九六年和九七年的私人樓宇實際(或預(yù)計)供應(yīng)量均較預(yù)期為低，意味在九八年至二零零一年間需要大大增加私人樓宇供應(yīng)數(shù)量，才可補(bǔ)充不足之?dāng)?shù)，以實現(xiàn)政府在「長遠(yuǎn)房屋策略」內(nèi)設(shè)定的建屋目標(biāo)及配合預(yù)計的需求量。 46. 供應(yīng)量亦可能因發(fā)展商和炒家保留著若干物業(yè)，以致影響置業(yè)人士。小組認(rèn)為這「無疑是屬囤積居奇的做法」，我們的研究發(fā)現(xiàn)，于九五年底有14%新樓(約2,500個單位)在建成后兩年仍然空置(其中11%由發(fā)展商持有(參閱第32段))。 市場分隔47. 香港