【正文】 據(jù)今年3月初發(fā)布的《2006浙江省中小企業(yè)發(fā)展報告》，截至2005年，規(guī)模以上中小企業(yè)資產(chǎn)總額最高的地區(qū)是杭州市，%。從這個意義上說，將有更多企業(yè)投身到高端物業(yè)的開發(fā)中來。未來的房地產(chǎn)市場競爭，品牌將是獲得競爭優(yōu)勢的重要因素。 高端公寓產(chǎn)品成為打造企業(yè)品牌重要途徑杭州的濱江房產(chǎn)，3年前僅僅是杭州本土一家二流品牌房企，但通過其位于錢江北岸的高層豪宅項目“金色海岸”的打造，企業(yè)品牌知名度迅速提升，帶來了巨大的開發(fā)利潤和品牌效益，一舉躋身于杭州一線品牌房企行列。這樣的情況下，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將更加嚴重，如何在類似的建筑類型中進行產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計將是對今后幾年內(nèi)高端公寓開發(fā)商的一個考驗。從這個意義上說，今后新上市的高端公寓產(chǎn)品將很難實現(xiàn)象目前眾多高檔樓盤這樣的銷售速度。高端市場曾經(jīng)是杭州住宅市場的一個空白點，但隨著大量同質(zhì)樓盤的集中推出將對這個細分市場潛力過分預(yù)支。如錢江新城內(nèi)的水岸帝景，2006年開盤時曾標(biāo)榜是該區(qū)域內(nèi)最高端的產(chǎn)品，隨著錢江新城內(nèi)住宅項目相繼開盤，其銷售很快一蹶不振，截至目前仍有近一半房源未售出。二) 杭州高端公寓市場趨勢分析杭州高端公寓市場，雖然有濱江作為商品住宅市場中的一個特殊的分支市場，當(dāng)前杭州高端公寓住宅市場具有以下特點： 產(chǎn)品類型以位于風(fēng)景區(qū)附近環(huán)境優(yōu)越地塊的低層公寓和位于老城區(qū)或未來新城區(qū)中心位置的高層為主； 每平方米平均售價：高層公寓毛坯房15000元以上/m2，精裝修20000元以上/m2；低層公寓毛坯房25000元以上/m2，精裝修30000元以上/m2； 主力戶型面積定位于200400m2，平面戶型和躍層式戶型皆有； 高端公寓項目普遍熱銷，“名利雙收”效應(yīng)顯著，品牌開發(fā)商青睞開發(fā)高端產(chǎn)品； 消費群體龐大，消費能力強大；在售高端公寓客源主要由浙江全省企業(yè)家、社會精英人士等富裕人群組成。濱江金色海岸則是杭州高端公寓風(fēng)生水起的開始——在宏觀調(diào)控政策出臺后開盤，卻出人意料地用短短兩個月時間回籠了7億元資金。三、 杭州高端公寓市場狀況一) 杭州高端公寓市場現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，國家明令不再供應(yīng)審批別墅用地，于是，商品住宅中的高端物業(yè)市場，逐步從別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。這些群體各有其不同的購房傾向，主要的差異表現(xiàn)在區(qū)域和價格兩個方面。其次私營業(yè)主/個體戶群體的比重也超過了10%，2006年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來越多外來人群來到杭州，這部分人群也在受訪者中占據(jù)了一定比例。 綜合分析以上調(diào)研受訪者主要由40歲以下30歲左右為主的中青年人群組成，職業(yè)構(gòu)成則以公司一般職員和專業(yè)技術(shù)人員為代表的需求群體為主。無論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。結(jié)合居住戶型來看，兩居室的比例為46%，其次是一居室24% ，三居室24%。預(yù)期裝修費用方面，510萬是主流。對精裝修的認可比例為17%，而簡單裝修的比例為22%。從這些數(shù)據(jù)來看，杭州主流購房需求向市區(qū)周邊及副城流動的趨勢將越來越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需求的樓盤供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來獲得市場認可和發(fā)展機會將更多。從價格預(yù)期來看，選擇單價在60017000元/平方米這一區(qū)間的比例最高，%；其次是50016000元/平方米，%；70018000元/%；單價的承受度較以往略有增加。 可承受單價、總價和面積面積選擇上，比例最高的三項分別是101110平方米(%)，91100平方米(%)，8190平方米(%),與去年9月相比，購房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強烈。2室格局的需求稍高于3居室，這一比例和去年9月的調(diào)研基本相符合，從這一比例來看，目前主力購房群可以分為2塊，一部分是正準備結(jié)婚的年輕消費群，而另一部分則是希望改善目前居住環(huán)境并有一定消費能力的年長型消費群，2居室小戶型滿足了年輕人的需求，而3居室以上的大戶型則為一些有足夠消費能力的購房者提供了選擇。另一方面，“升值潛力”這項因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購房者中尚未有非常明顯的反彈，投資比例并不高。在購房次要決策因素中，價格是出現(xiàn)頻次最高的，%的受訪者明確表示價格是他們購房時第二重要的考慮因素，其次是環(huán)境。%。與之相印證的是，購房者選擇這些區(qū)域的原因。另外，一些關(guān)注度比較高的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，%%。市中心和城西原文教區(qū)塊則是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購房者的青睞。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購房的主體，而80年代的群體進入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場仍有穩(wěn)定需求支撐。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房計劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。根據(jù)錢江晚報對杭州近階段的6家新開盤樓盤購房者的問卷調(diào)查結(jié)果，%的人回答有資金來自股市，而來自股市的資金中規(guī)模在30萬元以下的資金占到47%。杭州當(dāng)前的高端住宅項目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場周邊等景觀獨特且(未來)配套優(yōu)越的區(qū)域，在2002006年市場表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配置及戶型設(shè)計等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場中罕見的熱銷樓盤。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，國家明令對別墅用地不再供應(yīng)審批。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售“兩端熱，中間冷”的特殊形勢，即130平方米以上和90平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而90－120平方米之間的戶型銷售平淡。另一方面，由于杭州的住宅消費已經(jīng)進入了升級換代階段，戶型需求仍然以中大戶型為主。 市場供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶型供應(yīng)增加2006年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“90平方米以下占到70%”的政策標(biāo)準，“國六條”和“國十五條”的導(dǎo)向也是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。今年一季度，杭州市8城區(qū)二手商品住宅成交5910套。其中今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小，2月份8城區(qū)共成交2386套新商品住宅，%，住宅市場處于回暖狀態(tài)。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排隊”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。三) 近階段杭州商品住宅市場特征 成交放量，樓市快速回暖杭州樓市在經(jīng)歷了2006年的調(diào)整之后，在今年15月的回暖力度非常大。與商品房住宅成交不同，二手房面積80平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，%。據(jù)了解，在杭購房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺州、紹興等經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)。 大戶型住宅開發(fā)量增加，梯級消費逐漸形成近年來，大戶型的商品房逐步成為新樓盤開發(fā)的主流，統(tǒng)計顯示，2006年杭州市商品住宅預(yù)售（不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)）%；%，是購買二手房外地客戶的三倍之多?！倍鞒菂^(qū)規(guī)劃，則定位在“重點發(fā)展城東、城北居住片區(qū)”上。這樣的現(xiàn)象，充分說明杭州商品住宅市場正在逐步進入