杭州土地市場分析報告-文庫吧資料
2025-03-29 09:24本頁面
【正文】 的地價去拿地。也就是說土地本身不是最終產(chǎn)品，它的價值需要依靠最終產(chǎn)品的價值來實現(xiàn)。雖然分析者喜歡用“稀缺”、“絕版”、“珍藏”來描述和解釋土地市場供應(yīng)的特點，不過，稀缺和增值潛力并不是2010年才存在，杭州土地市場的升溫還有更本質(zhì)的推動因素。三、 2010年杭州土地市場火熱的內(nèi)在原因房價上升的原因可以從供給和需求兩個方面分析，就當(dāng)前而言需求面對市場的影響更大，供給面影響較為穩(wěn)定。由于區(qū)域規(guī)劃的限制，該區(qū)域基本上是高端定位，加上景區(qū)的休閑娛樂和自然景觀，市場仍有一定潛力。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風(fēng)景區(qū)，周邊開發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。07年的土地市場中，丁橋板塊出讓了7宗住宅用地，總面積約450畝，多數(shù)地塊樓面價已經(jīng)突破4000每平米。但通過2010年各個城區(qū)土地出讓的空間分布可以看出，這兩個區(qū)域正在醞釀新的市場前景。相比前兩個區(qū)塊的熱度，留下－閑林－余杭這片城西區(qū)域一直不溫不火，即便市場火爆的07年表現(xiàn)也較冷淡，一方面與該區(qū)域供應(yīng)規(guī)模較大有關(guān)系，另一方面該區(qū)域的市政配套嚴重缺乏是區(qū)域發(fā)展最大阻礙。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當(dāng)前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房價普遍超過萬元每平米，雖然當(dāng)前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。出讓面積和出讓宗數(shù)不一致主要因為出讓地塊大小的差異較大，當(dāng)前中心區(qū)域很難再有大宗土地出讓，而下沙等周邊區(qū)塊的出讓土地規(guī)模都較大，下沙出讓的18號、35號、51號地塊，面積分別達到352畝、415畝和435畝。2010年成交的地塊中，在成交宗數(shù)方面（見圖3），西湖區(qū)和江干區(qū)均出讓23宗，兩者相加占總出讓宗數(shù)的52%；接下來是濱江區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，分別為11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分別有6宗、5宗和1宗土地成交。相比之下，西湖區(qū)和江干區(qū)由于城區(qū)面積較大，仍有相當(dāng)一部分土地可供出讓，從近兩年的土地出讓數(shù)據(jù)也可以看出。此外，這種市場預(yù)期會在短期內(nèi)造成市場需求迅速增加，直接加劇了市場投機。這種局部地區(qū)的房價跳躍進而影響了開發(fā)企業(yè)的行為，一些開發(fā)企業(yè)為了獲取更多利潤，選擇推遲開盤，待價而沽，進一步影響了市場的供求關(guān)系。另外，有4宗土地的成交價高于出讓起價兩倍，這四宗地分別是由位于錢江新城的46號地塊、位于留下的34號地塊、以及位于濱江區(qū)的39和40號地塊。2010年1月17日第一次土地拍賣中，浙江正達置業(yè)有限公司經(jīng)過12輪激烈競爭以樓面價9692元/平米拍下上城區(qū)某住宅用地，超過起拍價一倍多；5月30日，綠城集團等三家公司經(jīng)過17輪的競價，%，樓面價11759元/ M2；6月25日，樓面價高達12245元/M2；7月9日，寧波雅戈爾置業(yè)有限公司經(jīng)過90輪的緊張廝殺，樓面價高達15712元/M2；7月9日，樓面價超過鄰近地段新建住宅銷售均價。2010年杭州市土地市場的熱度從年初第一場土地拍賣會就開始醞釀，此后愈演愈烈，天價地塊頻頻出現(xiàn)。2006年第四季度和2010年第一季度的成交量放大主要受到2006年底的大量土地供應(yīng)影響，2010年一季度成交地塊中有17宗是2006年年底計劃供應(yīng)的土地。圖1 2006～2010杭州市經(jīng)營性用地成交季度數(shù)據(jù)在競爭市場上，交易量是市場景氣的有效指標(biāo)之一，但土地市場基本由政府供地計劃控制，屬于壟斷市場，因而市場的成交宗數(shù)并不體現(xiàn)市場的趨勢變化。從成交時間上看，第一季度出讓27宗，第二季度出讓10宗，第三季度出讓33宗，第四季度出讓18宗。相比2006年，
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