【正文】 置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定?！锻ㄖ诽岢鲆?“ 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)狀況 大豐地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開(kāi)放不斷加強(qiáng)，大豐社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；原口徑財(cái)政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 億元，同口徑增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。 到 2020 年，全市力爭(zhēng) GDP 達(dá)到 300 億元，人均超過(guò) 5000 美元，財(cái)政收入達(dá)到 15億元，均比 2000 年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到 2020 年， GDP 達(dá)到 600 億元，人均超過(guò) 10000 美元，比 2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到 60 億元，比 2000 年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見(jiàn)隨著長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增 高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。 56年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有 56年的高速發(fā)展時(shí)期。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問(wèn)題。 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。雖然目前的在售 樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過(guò)規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。 2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。 我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。預(yù)計(jì)2020 年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi) 者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國(guó)江蘇省中部，長(zhǎng)江以北，黃海之濱。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)。 轄 17 個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來(lái)看，其 地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。這里與中國(guó)最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過(guò)，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。被中國(guó)國(guó)家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬(wàn)噸級(jí)泊位的大豐港現(xiàn)已開(kāi) 工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國(guó)、日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 長(zhǎng)江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，大豐同長(zhǎng)江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 大豐 市帶來(lái)接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)其區(qū)域購(gòu)買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空間將十分巨大。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析。 【國(guó)泰花園】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。本項(xiàng)目由三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的南通國(guó)安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%。 該案房型面積為二房 106— 115㎡，三房 134— 144 ㎡，躍層 66㎡、 101 ㎡。靠幸福巷均為一通二的商鋪，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /㎡，二層與住宅同價(jià)。一期 于 2020 年 9月開(kāi)盤(pán)，商鋪、車庫(kù)和住 宅已售空 。二期于 2020年 5 月開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 【金豐苑匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。該案由 7幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 91~92 ㎡，三房 135~139 ㎡，平均銷售價(jià)格為 1750 元 /㎡；商鋪一樓平均價(jià)格為 10000 元 /㎡，二樓平均價(jià)格為 3500 元 /㎡。該案目前已基本售完。 【名都廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司全程開(kāi)發(fā)?？傉嫉孛娣e ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格為 1650 元 /㎡，住宅售價(jià)二層 1600元 /㎡，三四層 1780 元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 車庫(kù)售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2000 元 /㎡， 已 于 2020 年 8月交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 【匯金購(gòu)物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫(xiě)字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價(jià) 15000 元 /㎡，中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為 18500 元 /㎡。 【匯總分析】 通過(guò)上述個(gè)案的分析后，可以看出大豐 樓盤(pán) 2020 年的平均價(jià)格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤(pán)的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 2020 年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自大豐當(dāng)?shù)兀F(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 客戶類型主要為國(guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。已購(gòu)房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 40%。 購(gòu)買力：置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。購(gòu)買動(dòng)機(jī)：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。 大豐市目前的在售樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓盤(pán)較少，