【正文】 捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是大豐未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。 每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車庫，建筑間距均滿足 1： 的日照要求。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活 用水質(zhì)量。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED 滾屏顯示系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場(chǎng)、門廊、噴泉步道、中心廣場(chǎng)、會(huì)所為主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形 成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。 “ S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地 340 畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬 M2，預(yù)計(jì)總投資約 4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心 而言和優(yōu)惠的政策）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng) 目的信心。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044 萬元人民幣。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 （ 2）各種稅費(fèi)按江蘇省大豐市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)契稅之和，總計(jì) 4155 萬元。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 683 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 21264 萬元。 各種配套規(guī)費(fèi) 根據(jù)與大豐市開發(fā)區(qū)管委會(huì)協(xié)議確 定綜合配套規(guī)模按 50 元 /㎡計(jì)，包括建筑 設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、預(yù)銷售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為 1557 萬元。 室外總體費(fèi)用 室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 50 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 1557 萬元。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi) 用按 30 元 /M2 計(jì)取，總費(fèi)用為 934 萬元。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 38044 萬元。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 表四 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 實(shí)施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。具體見表七：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià) 格可達(dá)到 79。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會(huì) 所等公建項(xiàng)目。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造 成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表二。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =40322 萬元，保本點(diǎn) =81897/40322=203% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 203%，項(xiàng)目處 于盈虧平衡狀態(tài)。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要 是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未 來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表十一 )的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 17372 萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從江蘇省大豐市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，江蘇省大豐市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些 基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?新天地花園的潛在需求量大。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展 前景較好。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷 隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理