【正文】 分做到人車分流并且規(guī) 劃好停車位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強 力賣點。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。每一戶型內(nèi)部布臵都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投 資估算 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 合作開發(fā) 本項目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項目擁有較高自有資金，利于項目的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房），降低了項目的開發(fā)風險 。 分期實施 該項目開發(fā)總建筑面積達 212020M2，預計總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 力創(chuàng)精品 項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。 先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢 建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。經(jīng)估算，本項目總投資為38042 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬元。 表一、 項目總投資估算表 序號 費用名稱 費用明細 /標準 收費金額 備注 一 土地成本 1 土地成本 45 萬元 /畝 71550000 元 159 畝（扣除 30 畝辦 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公預留地） 二 前期工程費用 1 總體規(guī)劃費 建面 2 元 /㎡ 424000 元 按建筑面積212020M2 2 土地平整 用 地面積 12 元 /㎡ 2544000 元 3 設(shè)計費 建面 8 元 /㎡ 1696000 元 4 勘察費 用地面積 元 /㎡ 318000 元 5 臨時水電費 建面 4 元 /㎡ 848000 元 6 合計 元 / M2 5830000 元 三 報建費用 1 城建配套費 建安費 3% 5985000 元 2 教育附加費 建安費 1% 1995000 元 3 質(zhì)量監(jiān)督費 建安費 % 4987500 元 4 招標管理費 建安費 1% 1995000 元 5 防洪費 建面 2 元 /㎡ 424000 元 6 人防費 建面 10 元 /㎡ 2120200 元 7 測量費 200 元 /棟 6400 元 按 32 棟計算 8 白蟻防治費 建面 2 元 /㎡ 424000 元 9 墻改押金 建面 元 /㎡ 975200 元 10 規(guī)劃服務費 建面 2 元 /㎡ 424000 元 11 垃圾處臵費 建面 元 /㎡ 318000 元 12 散裝水泥保證金 6000 元 — 10, 10000 13 合計 元 /㎡ 19664100 元 四 建安工程費 1 土建 多層及連排別墅 700 元 /㎡ 50400000 元 2 土建 小高層 1000 元 /㎡ 120200000 元 3 土建 配套商業(yè) 1000 元 /㎡ 15000000 元 4 土建 公共生活設(shè)施 700 元 /㎡ 3500000 元 5 水電工程 建面 50 元 /㎡ 10600000 元 6 合計 元 /㎡ 199500000 元 五 基礎(chǔ)設(shè)施 1 供水 建面 10 元 /㎡ 2120200 元 2 供電 建面 15 元 /㎡ 3180000 元 3 道路 建面 30% 60元/㎡ 3816000 元 4 污、雨水工 程 建面 10 元 /㎡ 2120200 元 5 電視 建面 5 元 /㎡ 1060000 元 6 電話 建面 4 元 /㎡ 848000 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 消防 建面 元 /㎡ 318000 元 8 合計 元 /㎡ 13462020 元 六 配套設(shè)施 1 綠化 建面 12 元 /㎡ 2544000 元 2 景觀小品 建面 5 元 /㎡ 1060000 元 3 庭園燈 建面 元 /㎡ 742020 元 4 大門及入口廣場 202000 元 5 圍墻 120 元 /㎡ 360000 元 按 3000 米計算 6 紅外線保安系統(tǒng) 700000 元 7 門鈴對講 400/戶 640000 元 按 1600 戶 8 合計 元 /㎡ 6246000 七 管理費用 1 管理費 一至六 5% 15812605 元 2 監(jiān)理費 建安費 % 2394000 元 3 銷售費用 總銷金額 % 17514000 元 八 財務費用 1 財務費用 約 18960000 元 九 不可預見費用 1 一至六 3% 9487563 元 十 總成本 1 一＋…＋九 380420268 元 十一 銷售收入 1 定向開發(fā)部分商品房 均價 2200 元 /㎡ 290400000 元 132020 ㎡ 2 外銷商品房部分 均價 2500 元 /㎡ 150000000 元 60000 ㎡ 3 商業(yè)配套 均價 4000 元 /㎡ 60000000 元 15000 ㎡ 4 車位 約個 元 5 500400000 元 元/㎡ 十二 稅費 1 營業(yè)稅及附加費 總銷售額 % 28647900 元 2 房產(chǎn)登記費 總銷售額 1. 5‰ 750600 元 3 產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費 公寓銷售額 % 6606000 元 4 印花稅 公寓銷售額 5‰ 2202020 元 5 合計 38206500 元 十三 房屋維修基金 1 建安費 3% 5985000 元 十四 項目利潤 項目利潤 = 銷售收入－總成本－稅費－房屋維修基金 =500400000380420268382065005985000 =75788232 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠 化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、 項目管理費等項目。 ? 各種稅費按南寧市目前的取費標準計取。 三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。項目定向開發(fā)部分安排在一、二期工程完成，外銷部分安排在三期工程完成，項目實施進度計劃詳見表 — 2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中： （ 1） 土地費用 7155 萬（扣除 30 畝辦公預留地） . （ 2）前期工程費： 583 萬元 （ 4）建安工程費用： 19950 萬元 項目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 3）安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價表》及類似工程造價調(diào)整。 （ 5）不同年份的價格資料均調(diào)整至 2020 年價格水平。 實施步驟 2020 2020 2020 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。項目資金不足部分由銀行融資貸款解決。項目實際土地款為 7155萬元。 項目建設(shè)期歷時 3 年，從 2020 年 1 月至 2020 年 12底全面完成，項目建設(shè)期較長，由于本項目一、二期均為定向開發(fā)，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設(shè)資金。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分 工程款。 具體見表 — 3： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《項目投資計劃表》 序號 項目名稱 合計項目前期 一期工程 二期工程 三期工程1 投資總額 建設(shè)投資 7738 6968 10702 10702 36110 建設(shè)期利息 678 678 540 1896小計2 資金籌措 自有資金 2500 2020 4500 貸款 6000 5300 11300 銷售收入 11440 17600 21000 50040小計表 3 項目投資計劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對本項目銷售分期計劃作出安排，估算項 目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈 現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。其中，前者采用銷售形式，商業(yè)配套項 目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本 報告在項目經(jīng)營估算時，所有商業(yè)配套項目以 銷售方法考慮。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮商業(yè)配套的銷售收入目，其他項目在本 報告中均未考慮。本項目一、二期住宅部分為定向開發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 部分，不對外發(fā)售。 公寓 商業(yè)配套2020 0 02020 52020 02020 80000 0