【正文】 三 房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 頂層躍層 建筑面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 ㎡ 占 % 建筑面積 ㎡ 占 % 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線(xiàn)路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶(hù)上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買(mǎi) 環(huán)境”的觀(guān)念已為大多數(shù)居民所接受，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 六、綠化景觀(guān)設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 整體規(guī)劃。 自主開(kāi)發(fā)。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目 按中、高水平計(jì)算。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程按 30 元 /M2 計(jì)取，總費(fèi)用為 934 萬(wàn)元。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目 分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 1 月開(kāi)始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時(shí)近 6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表四。 57 萬(wàn)元 /畝。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。 ⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選 擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶(hù)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿(mǎn)足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =38044/(%)=40322(萬(wàn)元 )，保本點(diǎn) =40322/81897=% 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 ③營(yíng)業(yè)稅及附加稅合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 %。其中，前者采用銷(xiāo)售形式，公建項(xiàng)目可采用銷(xiāo)售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。 表七中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。詳見(jiàn)表一《項(xiàng)目總投資估算表》。 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)包括 :水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按 90元 / M2，總計(jì) 2802 萬(wàn)元。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個(gè)項(xiàng)目從 2020 年 1 月開(kāi)始， 2020 年 8 月底全面完成。 力創(chuàng)精品。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章 的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。車(chē)行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。除了兩條電話(huà)線(xiàn)及有線(xiàn)電視管線(xiàn)，每戶(hù)接入計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有 VOA 點(diǎn)播系統(tǒng)。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線(xiàn)集中綜合布置為 40%。 將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。兩條縱向軸線(xiàn)，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀(guān)有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀(guān)緊密結(jié)合。 雖然大豐市私家車(chē)相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車(chē)分流并且規(guī)劃好停車(chē)位。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來(lái)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投 0~17 萬(wàn)元， 40%希望投 17~20 萬(wàn)元， 15%希望投 20~23 萬(wàn)元， 5%希望投 23~30 萬(wàn)元。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。 對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對(duì)住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。已購(gòu)房客戶(hù)職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 40%。 車(chē)庫(kù)售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2000 元 /㎡， 已 于 2020 年 8月交房。 【金豐苑 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。 轄 17 個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來(lái)看，其 地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 56年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有 56年的高速發(fā)展時(shí)期。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。 針對(duì)這些問(wèn)題， 2020 年政府出臺(tái)了一些對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展具有重大意義的政策。在商品住宅銷(xiāo)售中， 2020年 1~11 月銷(xiāo)售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。全社會(huì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長(zhǎng) %。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。 二、報(bào)告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過(guò)對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 340 畝的國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 對(duì)項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 從供給情況看， 1998~2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額年均增長(zhǎng) %。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類(lèi)物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過(guò)熱問(wèn)題 。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開(kāi)放不斷加強(qiáng)，大豐社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。 我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需 的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)其區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空間將十分巨大。二期于 2020年 5 月開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格為 1650 元 /㎡，住宅售價(jià)二層 1600元 /㎡，三四層 1780 元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 客戶(hù)類(lèi)型主要為國(guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類(lèi)型。 （一）問(wèn)卷調(diào)查的問(wèn)題及匯總 對(duì)大豐市新的中心線(xiàn)商品房有投資購(gòu)買(mǎi) 興趣的意向 65%表示有興趣購(gòu)買(mǎi)， 25%表示可以考慮， 10%表示不買(mǎi)。 對(duì)建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 1在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房?jī)r(jià)和房型。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有 防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門(mén)。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心