【正文】 3 容積率 　其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。 因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價(jià)為80913萬元。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。 表5－1 　 合計(jì) 城市維護(hù)建設(shè)稅 防洪工程維護(hù)費(fèi) 序號 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 % % % % % 20% % % 14% 32% （2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。 % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % IRR升降幅度 % % % % FNPV升降幅度 10% 5% 10% 5% 地價(jià)變動(dòng)表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 合計(jì)（單位：萬元） 土地增值稅 37～42 25～30 13～18 1～6 序號 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。 65 個(gè) 車位數(shù) 3350 M2 2744 單位 項(xiàng)目表3－2 　 　 二、其他用地 　 14032 　 低層住宅用地 　 18730 備注 所占比重(%) 項(xiàng)目93544＝14031 m2表3－1 垃圾站50 m2 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。Oslash。 Oslash。 Oslash。 同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評價(jià)。 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 15 25 對應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。 26% % % % 投資利潤率 % % % % IRR FNPV 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 ％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測算出總銷售收入為 。 　 　 　 　 　 　 　 　 自有資金 　 銷售費(fèi)用 　 　 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 建設(shè)投資 31～36 19～24 7～12 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號 占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。 中國人民銀行存、貸款利率amp。 國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫amp。 研究依據(jù)amp。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 宗地最佳利用方式構(gòu)思 ……………………………………..…….4 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ……………...………………………………..……4………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1 稅金計(jì)算 ……………………………….…………………..….………8 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………..…….…………………….………10 概率分析 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)………………………………………………….………12 對應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 25 15 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評價(jià)。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)