【正文】 、臨建費 ,按 元 /㎡ ,總計 484 萬元。 詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。同 時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 交通設(shè)計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。會所北側(cè)點綴以小高層建筑，以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨立的六個組團。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀居住社區(qū)的整體特色。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜 合考慮。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 對建筑外立面風格的選擇 40%希望是歐式風格的， 50%希望是現(xiàn)代風格， 10%希望是中式風格。 四、 消費者調(diào)查分析 為了使本項目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足大豐市當?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們對大豐市部分市民進行了關(guān)于住宅消費的市場調(diào)研。 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自大豐當?shù)兀F(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)。 名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫和住 宅已售空 。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項目顯而易見的優(yōu)勢。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱。 2020年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按 “ 三個基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢頭。 城市化進程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場分析 經(jīng)濟狀況 大豐地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 2020 年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2002 年的%； 2002 年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %； %； 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。配套商業(yè)比例不得超過20%。 對項目進行投資分析和風險分析。 依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 萬平方米，項目總投資 38044 萬元。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提供的資料 三、項目概況 大豐市位于中國東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進區(qū)投資辦廠。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：商業(yè)： 萬 M2 多層住宅： 萬 M2 小高層住宅： 萬 M2 別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度： % ⑤綠化 率： % 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %；開發(fā)到位資金 億元，同比增長 %；購置土地面積 萬平方米，同比增長 %；土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售價格 2379 元 /平方米，同比增 長 %。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個百分點。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3個百分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計全年實現(xiàn) 億元，同比增長 %；原口徑財政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實際完成收入 億元，同口徑增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長 10%、 %； 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。 大豐市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。這里與中國最大的城市 —— 上海和江蘇省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。以下將 對該市的幾個代表個案進行簡析。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。 現(xiàn)有 80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期 50%希望價格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價格范圍在 18002000 元 /㎡。 1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 2是否有向購買 70%有意向， 30%無意向。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團 —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標準實施。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 （ 2）各種稅費按江蘇省大豐市目前的取費標準計取。 室外總體費用 室外總體費用包括：道路、綠化、景點費用按 50 元 / M2 計，總計 1557 萬元。 三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價 格可達到 79。 公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =40322 萬元，保本點 =81897/40322=203% 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的 203%，項目處 于盈虧平衡狀態(tài)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 ?項目公司的資金優(yōu)勢