【正文】 ，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強(qiáng)，大豐社會全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。 6月，中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。其中商品住宅平均銷售價格由 1997 年的 1790 元，提高到 2002 年的 2130 元，年均增長 %。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。全國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。 從供給情況看， 1998~2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長 %。 2020 年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。 對項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ———————————— — 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 ——————————— 25 一、項(xiàng)目開 發(fā)經(jīng)營策略 —————————————————————— 25 二、項(xiàng)目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ————————————————————— 28 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 —————————————— 29 一、項(xiàng)目的價格定位 ——————————————————————— 29 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ———————————————————————— 29 三、項(xiàng)目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 —————————————————————— 30 五、項(xiàng)目利潤估算 ———————————————————————— 30 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 —————————————— 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項(xiàng)目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過對大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 340 畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。 1998 年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長 %。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。在商品住宅銷售中， 2020年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價格每平方米為 2456 元，同比上升 %。 針對這些問題， 2020 年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值增長較快。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。 56年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有 56年的高速發(fā)展時期。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會安定。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。 轄 17 個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。 該案房型面積為二房 106— 115㎡，三房 134— 144 ㎡，躍層 66㎡、 101 ㎡。 【金豐苑 【名都廣場】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。 車庫售價 1800 元 /㎡，商鋪一層售價臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價為 2000 元 /㎡， 已 于 2020 年 8月交房。 【匯總分析】 通過上述個案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè) 40%。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點(diǎn)。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。