【正文】 與公共關(guān)系狀態(tài)。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為大豐市的中高層消費(fèi)群。 總體上來(lái)說(shuō)，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶(hù)型和變化的立體效果。 “ S“型南北景觀軸線(xiàn)將六個(gè)組團(tuán)、中心綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。 每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車(chē)庫(kù)及輔助用房。 建筑頂部為太陽(yáng)能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 架空車(chē)庫(kù)，建筑間距均滿(mǎn)足 1： 的日照要求。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED 滾屏顯示系統(tǒng)。車(chē)行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車(chē)行環(huán)道。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。 ④通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 各種配套規(guī)費(fèi) 根據(jù)與大豐市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)協(xié)議確 定綜合配套規(guī)模按 50 元 /㎡計(jì)，包括建筑 設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、預(yù)銷(xiāo)售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為 1557 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 38044 萬(wàn)元。具體見(jiàn)表七：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車(chē)庫(kù)以及幼兒園、會(huì) 所等公建項(xiàng)目。 ②銷(xiāo)售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入 %計(jì)取。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?新天地花園的潛在需求量大。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展 前景較好。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從江蘇省大豐市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表二。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格及銷(xiāo)售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 表四 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 實(shí)施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi) 用按 30 元 /M2 計(jì)取，總費(fèi)用為 934 萬(wàn)元。 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)契稅之和，總計(jì) 4155 萬(wàn)元。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng) 目的信心。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地 340 畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場(chǎng)、門(mén)廊、噴泉步道、中心廣場(chǎng)、會(huì)所為主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形 成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買(mǎi)房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話(huà)，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷(xiāo)售中的一個(gè)強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是大豐未來(lái)的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開(kāi)。 （產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)大豐市的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。 從以上問(wèn)卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對(duì)多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明大豐客戶(hù)希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在 1500~2000 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說(shuō) 明市場(chǎng)需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶(hù)型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買(mǎi)房，說(shuō)明大豐居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著大豐客戶(hù)購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 1對(duì)窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 大豐市目前的在售樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價(jià) 15000 元 /㎡，中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為 18500 元 /㎡。該案目前已基本售完。本項(xiàng)目由三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的南通國(guó)安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 長(zhǎng)江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。雖然目前的在售 樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣(mài)和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷(xiāo)售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見(jiàn)隨著長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增 高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類(lèi)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。 6月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。其中商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格由 1997 年的 1790 元，提高到 2002 年的 2130 元，年均增長(zhǎng) %。全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房占商品房銷(xiāo)售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購(gòu)買(mǎi)力的需求拉動(dòng)的。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———