【正文】 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià) 格可達(dá)到 79。 室外總體費(fèi)用 室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 50 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 1557 萬元。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 2是否有向購買 70%有意向， 30%無意向。 1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。這里與中國(guó)最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。年初《國(guó)土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個(gè)百分點(diǎn)。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 大豐市位于中國(guó)東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。從全國(guó)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 2020 年我國(guó)出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國(guó)江蘇省中部，長(zhǎng)江以北，黃海之濱。一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫和住 宅已售空 。 2020 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自大豐當(dāng)?shù)兀F(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) ,按 元 /㎡ ,總計(jì) 484 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 萬平方米 項(xiàng)目總投資： 38044 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。（有在建的鹽通高速） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)及相關(guān)登記費(fèi)等，以 40 元計(jì)取，總費(fèi)用為 1245萬元。 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 分期實(shí)施。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 住宅房型設(shè)計(jì)立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 1對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。 【名都廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，大豐同長(zhǎng)江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長(zhǎng)的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長(zhǎng)，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個(gè)購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ————