【正文】 ?項目公司的資金優(yōu)勢。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價 格可達到 79。 室外總體費用 室外總體費用包括：道路、綠化、景點費用按 50 元 / M2 計，總計 1557 萬元。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實施。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。 在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團 —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。 2是否有向購買 70%有意向， 30%無意向。 1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。這里與中國最大的城市 —— 上海和江蘇省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。 大豐市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個百分點。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項目概況 大豐市位于中國東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進區(qū)投資辦廠。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 2020 年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。 城市化進程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱。一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫和住 宅已售空 。 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自大豐當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)。 對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。會所北側(cè)點綴以小高層建筑，以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費 ,按 元 /㎡ ,總計 484 萬元。 項目建設(shè)期歷時 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企 業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 38044 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。（有在建的鹽通高速） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 銷售費用 銷售費用為廣告費、銷售費及相關(guān)登記費等，以 40 元計取，總費用為 1245萬元。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 分期實施。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。 住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進 “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進取的市場空間。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 【名都廣場】 本項目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 而 2020年 1~11 月則進一步提高到 ％。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 —————————————————— 9 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 —————————————— 17 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 —————————————————————— 17 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 —————————————————————— 18 第五章 項目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 ————