【文章內(nèi)容簡介】 但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長較大。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們對大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場調(diào)研。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對大豐市新的中心線商品房有投資購買 興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 對開發(fā)區(qū)房價(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002000 元 /㎡。 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對購買房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽臺面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺， 20%希望是普通窗臺， 15%希望是六角窗臺。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 1對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 1在購買商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價(jià)和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點(diǎn)。 1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 50%希望有智能卡。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有 防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 2準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元。 2是否有向購買 70%有意向， 30%無意向。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 從以上問卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價(jià)范圍在 1500~2000 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說 明市場需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明大豐居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著大豐客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) （ 1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個(gè)大豐市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)大豐市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。 第五章 項(xiàng)目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜 合考慮。 一、目標(biāo)市場定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為大豐市的中高層消費(fèi)群。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 代的優(yōu)勢。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。） 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的 功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 雖然大豐市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 小區(qū)總體規(guī)劃布局 小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會所等