【正文】 要在發(fā)展中求規(guī)范。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價(jià)格每平方米為 2456 元，同比上升 %。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，平均銷售價(jià)格由 1997 年的每平方米 元，提高到 2002 年的 元。在商品住宅銷售中， 2020年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2002 年的%； 2002 年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %； %； 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。從需求情況看，居民成為商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。全社會(huì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長(zhǎng) %。從全國(guó)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 1998 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。配套商業(yè)比例不得超過(guò)20%。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長(zhǎng)的古銀杏林帶，綠樹(shù)成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長(zhǎng)，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來(lái)大豐一個(gè)購(gòu)物、美食娛樂(lè)、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 “新天地花園”占地 340 畝 二十二萬(wàn)六千四百平方米 ，南臨已建成的主干道南翔路 (鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里） ,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。 二、報(bào)告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過(guò)對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 340 畝的國(guó)有拍賣地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 38044 萬(wàn)元。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ———————————— — 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 ——————————— 25 一、項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 —————————————————————— 25 二、項(xiàng)目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ————————————————————— 28 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 —————————————— 29 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 ——————————————————————— 29 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ———————————————————————— 29 三、項(xiàng)目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 —————————————————————— 30 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 ———————————————————————— 30 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 —————————————— 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項(xiàng)目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 大豐市位于中國(guó)東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是江蘇省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。 根據(jù)江蘇省大豐市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) ，建筑密度不大于 40%，綠化率 大等于 30%。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：商業(yè)： 萬(wàn) M2 多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅： 萬(wàn) M2 別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： 萬(wàn) M2 ④建筑密度： % ⑤綠化 率： % 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米，同比增 長(zhǎng) %。 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購(gòu)買(mǎi)力的需求拉動(dòng)的。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。 從供給情況看， 1998~2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額年均增長(zhǎng) %。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開(kāi)發(fā)的根本力量。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。其中商品住宅平均銷售價(jià)格由 1997 年的 1790 元，提高到 2002 年的 2130 元，年均增長(zhǎng) %。仍顯著低于同期 8％左右的 GDP 增長(zhǎng)幅度，表明房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支持的范圍之內(nèi)。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過(guò)熱問(wèn)題 。年初《國(guó)土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。 6月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用?！锻ㄖ诽岢鲆?“ 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開(kāi)放不斷加強(qiáng)，大豐社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加 快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是江蘇省首批文明城市。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；原口徑財(cái)政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 億元，