【正文】 同口徑增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長 10%、 %； 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。 蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟的崛起，日益增 高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城 市化進程 ， 城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。 大豐市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。雖然目前的在售 樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 國家宏觀經(jīng)濟的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進。 我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需 的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，住宅消費 者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 全 市總面積 2367 平方公里，總?cè)丝?72萬。這里與中國最大的城市 —— 上海和江蘇省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。 大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域 長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。 二、區(qū)域分析 本項目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng) 濟指標并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。以下將 對該市的幾個代表個案進行簡析。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800 平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到 30%?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼?，與三棟住宅整體相連，一層售價 3500 元 /㎡，二層與住宅同價。二期于 2020年 5 月開盤，平均價格為 1750元 /㎡，于 2020 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。該案目前已基本售完。總占地面積 ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 該案住宅樓房型面積 為二房 91~92 ㎡，三房 135~156 ㎡，于 2020 年 7 月開盤，平均價格為 1650 元 /㎡，住宅售價二層 1600元 /㎡，三四層 1780 元 /㎡，目前 已 售 空 ，已于 2020 年 4月底交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000 元 /㎡，二層 4200 元 /㎡，面朝大華路一層商鋪售價 15000 元 /㎡，中心廣場商鋪一層售價為 18500 元 /㎡。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。 大豐市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對大豐市新的中心線商品房有投資購買 興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期 50%希望價格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價格范圍在 18002000 元 /㎡。 對購買房子面積的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽臺面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺， 20%希望是普通窗臺， 15%希望是六角窗臺。 1對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價和房型。 1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼兒園和垃圾集中處理站。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 50%希望有智能卡。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有 防盜、防火報警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 2是否有向購買 70%有意向， 30%無意向。 從以上問卷 調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明大豐客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在 1500~2000 元 /㎡；選擇房型面積偏大型， 說 明市場需求的 是 中 等 價位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明大豐居民的支付能力增強了；隨著大豐客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī) 環(huán)境。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。 （ 2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新 的項目未來的前景，而且整個大豐市的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。 一、目標市場定位 新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標對象為大豐市的中高層消費群。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團 —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。“周邊圍合”是指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團綠化，以及道路綠化有機統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價值，再點綴以低層的別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 “ S“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便