【正文】 中心南移的政策，為這個極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)帶來了新的發(fā)展契機，不僅提高了該地區(qū)的區(qū)域價值，同時，市場空間亦隨之而擴大；從開發(fā)的角度來看，老城區(qū)可開發(fā)利用的土地不多，無法進行規(guī)模開發(fā)；同時，市場中又存在著這樣一部分人群，在事業(yè)發(fā)展并具備良好的經(jīng)濟條件后，對生活品質(zhì)的要求也越來越高，他們厭煩了老城區(qū)污濁的空氣和擁擠的空間，開始追求更舒適清新的生活環(huán)境。根據(jù)廣東、北京等城市的發(fā)展先例可以看到，碧桂園、世紀城等大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)，凝聚了幾萬戶住戶，在區(qū)內(nèi)形成一個較大的商業(yè)圈，在這個基礎(chǔ)上其它配套設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，帶動了整個區(qū)域的繁榮。這是開發(fā)商、市場以及政府三方的共同需要。重心南移造就“城南板塊”經(jīng)濟發(fā)展決定城市進程，而房地產(chǎn)開發(fā)行為亦與城市發(fā)展進程密切相關(guān)：一方面，城市經(jīng)濟發(fā)展左右房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)也推動著城市的發(fā)展。有鑒于此，市政府提出了“南移西進，擴容提質(zhì)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，并醞釀?wù)畽C構(gòu)向南遷移的計劃。在這里，汾河直貫而下，景觀資源豐富；人口密度小，空氣質(zhì)量好；交通便利，學府林立，各項配套設(shè)施完備，十分適宜建立城市新區(qū)?？v觀目前的太原市城市規(guī)劃狀況，城北為鋼鐵及軍工工業(yè)區(qū)、西山為煤礦建材工業(yè)區(qū)、東山為煤礦及民營企業(yè)區(qū)；同時北、西、東三面為山地，不具備城市建設(shè)發(fā)展的條件，唯有南部的開發(fā)潛力最高。華北規(guī)模最大、設(shè)施最先進、師資力量最強的公辦民助學校山西新興學校已竣工交付使用。 “科技教育中心”在農(nóng)技推廣、工業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、科技隊伍建設(shè)和學?；A(chǔ)設(shè)施上全面突破。 烏金山國家級森林公園，國際水準兼有地方特色。 常家莊園、城隍廟、歷史街區(qū)、烏金山國家級森林公園、高爾夫球場四篇文章，打造出榆次文化生態(tài)旅游中心四張靚麗的名片。榆次，歷史上商賈云集，以“晉商故里”著稱 。區(qū)域性經(jīng)濟中心，以工業(yè)園區(qū)為突破口，廣開招商源，嫁接軟環(huán)境，全區(qū)工業(yè)形成紡機、機械、釀醋、飼料等主導產(chǎn)業(yè)，月山啤酒、異型釘、鉻鐵、鋁錠、鋇鹽、發(fā)動機等產(chǎn)品走俏市場。境內(nèi)石太、同蒲、太焦鐵路交匯于此，太舊高速、108國道穿境而過，榆長、榆邢，榆盂、榆清省級公里縱橫交錯。 榆次區(qū)位優(yōu)勢明顯，有“旱碼頭”之稱，是交通樞紐地。全區(qū)面積1,328平方公里，人口53萬，轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)9個街道辦事處，是晉中市委、市政府所在地，也是晉中市的政治經(jīng)濟文化中心。 榆次區(qū)概況榆次古稱“魏榆”、“中都”，早在戰(zhàn)國時就已設(shè)立縣制，歷史悠久，名人輩出。據(jù)統(tǒng)計，2001年晉中市共完成國內(nèi)生產(chǎn)總值149億元，％。隨著榆次常家莊園等旅游景點的開發(fā)，介休綿山等旅游景點影響的進一步擴大，全市以晉商文化為主題的旅游業(yè)正在逐步壯大，形成了以一城(平遙古城)一堡(介休張壁古堡)兩寺(平遙雙林寺、靈石資壽寺)三山(榆次烏金山、介休綿山、靈石石膏山)五院(榆次常家、太谷曹家、祁縣喬家、渠家、靈石王家)為代表的文化旅游區(qū)，與黃河根祖文化、五臺佛教文化一起躋身為山西三大旅游品牌。晉中市旅游資源豐富而獨特。晉中市位于山西省中部，東依太行，西傍汾河，轄2市9縣，189個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3,635個行政村，至2001年總?cè)丝?02萬。推動經(jīng)濟增長的主要動力由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。 2001年，%，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別比去年增長11%%，增長速度均高于全國和全省平均水平。新天地廣場項目可行性分析報告第一部分：區(qū)域總體分析一、區(qū)域總體概況 太原市概況太原市是山西省的省會,也是一個具有2500年悠久歷史的古城,總面積6,988平方公里,其中城區(qū)面積1,460平方公里,至2001年,。它是我國建國初期重要的工業(yè)基地，經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，已形成了門類較齊全的工業(yè)體系，因科研機構(gòu)和大專院校集中及具有商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢，國民經(jīng)濟實現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。::，全市人均GDP為12,319元。 晉中市概況晉中市位于山西省中部，今日晉中東北與陽泉市接壤，西南與呂梁毗鄰，西北與太原相連，南與長治、臨汾為界。晉中市政府駐榆次區(qū)，榆次區(qū)則位于晉中的西部偏北，晉中可以從各個方向通向全省和全國各地，包括：南同蒲鐵路和大運公路、石太鐵路和太原石家莊公路、太焦鐵路和榆長公路、平黎公路和建設(shè)中的陽涉鐵路等。市內(nèi)有國家和省級重點文物保護單位31處。　　晉中地區(qū)商業(yè)服務(wù)企業(yè)達2萬多個，其中全民所有制商業(yè)企業(yè)發(fā)展到1,134個；集體所有制商業(yè)企業(yè)發(fā)展到4,690個；個體工商戶發(fā)展到53,495戶。農(nóng)村經(jīng)濟總收入292億元，農(nóng)村居民人均純收入2,268元，比去年增加66元。趙國重臣藺相如、后漢高祖劉知遠、宋朝名相寇準生于斯；“中國儒商第一家”常家莊園也建于此地。 榆次地處山西腹地，北依罕山，南傍瀟水，東連太行，西臨汾河。距省城太原僅25公里，距太原機場14公里。 區(qū)委書記耿彥波、區(qū)長王建林和區(qū)四套班子領(lǐng)導提出了建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心的“五大中心”發(fā)展戰(zhàn)略。 榆次物流中心建設(shè)以專業(yè)市場、商貿(mào)中心、產(chǎn)品集散地、要素市場“四個載體”為突破，全區(qū)專業(yè)市場達到20家，田森超市、西湖井舊城改造商業(yè)一條街、窯上裝飾城、電子商務(wù)中心，競相爭妍 。常家莊園開發(fā)，總投資5,000萬元，占地面積120萬平方米，實現(xiàn)了榆次旅游業(yè)零的突破。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國家文物保護單位城隍廟為龍頭，榆次老城為半徑正在建設(shè)，均使全區(qū)旅游形成了生態(tài)旅游新格局?？偼顿Y2億多元，對11所學校進行新建、改建和擴建。二、區(qū)域發(fā)展方向城市重心南移隨著太原經(jīng)濟的飛速發(fā)展，招商引資合作項目增多，帶動城市的繁榮以及城鎮(zhèn)人口的增加，城市中心呈現(xiàn)出向四周擴張的趨勢。南部小店區(qū)的產(chǎn)業(yè)以高科技為主，基本上沒有污染。從我國其他發(fā)達城市的發(fā)展經(jīng)驗中可以看出，城市新區(qū)的開發(fā)，必將為這個城市注入新的經(jīng)濟增長點?？梢灶A(yù)見，現(xiàn)有的交通設(shè)施、生活配套以及周邊環(huán)境必將隨著新區(qū)的開發(fā)，進一步延展、完善，城市經(jīng)濟重心南移勢在必行。伴隨著太原城市新區(qū)建設(shè)構(gòu)想的日益清晰，直接引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，并逐漸突顯出“城南板塊”的雛形。就政府而言，要建設(shè)城市新區(qū)，需要大筆的資金投入來完善市政配套，在市場經(jīng)濟的條件下，如果這一切都由政府來完成，顯然不盡可能，它必須充分利用外部的資金。三、項目區(qū)域分析項目地處區(qū)域是山西省晉中市榆次區(qū)，是太原這個省會城市向南發(fā)展的重要區(qū)域。這也是本項目所在區(qū)域的市場空白點。第二部分：榆次區(qū)工業(yè)、經(jīng)濟及消費發(fā)展狀況一、榆次區(qū)的工業(yè)發(fā)展工業(yè)整體現(xiàn)狀榆次區(qū)工業(yè)企業(yè)，即：建設(shè)榆次工業(yè)園區(qū)、發(fā)展紡機及配件、農(nóng)副產(chǎn)品加工、高科技企業(yè)和煤、電、鋁、鉻鐵四條產(chǎn)業(yè)鏈呈整體健康快速發(fā)展的態(tài)勢工業(yè)經(jīng)濟狀況，%。%，%。榆次工業(yè)園區(qū)榆次工業(yè)園區(qū)位于108國道張慶段，處同蒲、石太、太焦鐵路交匯處，交通便利，園區(qū)總體控制面積20平方公里，一期規(guī)劃占地3,124畝。截止目前為止，園區(qū)入駐企業(yè)已達29家，包括河南、江蘇、北京、云南、陜西等地的11家外來企業(yè)。有關(guān)數(shù)據(jù)見表2—1所示。重工業(yè)生產(chǎn)增長略快于輕工業(yè)，原煤、布、鋼材、鋁等產(chǎn)品生產(chǎn)增幅較大。表2—2：2002年榆次區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002年較2001年增長幅度%4%%%固定資產(chǎn)投資的迅猛增長，有力地拉動了榆次區(qū)經(jīng)濟的增長，2002年固定資產(chǎn)投資增長拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2個百分點。表2—3：2002年榆次區(qū)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資總額基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資2002年49,550萬元3,347萬元24,205萬元較2001年增長幅度%%500%%教育、旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市建設(shè)成為了榆次區(qū)投資的主方向。 榆太路本年度投資3,810萬元，累計投資6500萬元，已竣工通車；216。 榆次百貨廣場計劃總投資6,000萬元，建設(shè)一座集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的百貨大樓；216。 文化中心計劃總投資5,000萬元。榆次居民收入增長主要得益于國家擴大內(nèi)需政策及煤炭、化工、紡織等行業(yè)的市場回暖。有關(guān)數(shù)據(jù)見表2—4所示。全年社會消費品零售總額完成225,248萬元，比去年增長了5%。 ，；較上年增長2倍多；216。 2002年城鎮(zhèn)居民住房消費持續(xù)升溫，%，與此同時，居民在家電、住房、裝飾等消費支出成倍增長，全年用于室內(nèi)裝飾、同比增長9倍多。 。2001年銷售收入10億元。其中1,，；同時，、掛牌方式出讓，總成交額達14,676萬元。根據(jù)近期的建設(shè)用地規(guī)劃許可申請統(tǒng)計分析，太原市建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在1,800至2,000公頃，其中小店區(qū)有460至510公頃，迎澤區(qū)有210至250公頃，杏花嶺區(qū)有280至300公頃等。2003年，其中房地產(chǎn)項目的投資總額有50余億元，占投資總額的70%。住宅市場的消費特征及分析、太原市住房需求持續(xù)增加調(diào)查顯示，%，%，從發(fā)展的形態(tài)來看，人們對住房的需求仍在持續(xù)上漲。與此同時，太原市商品房平均價格偏高也是影響太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個原因?？梢姄碛行^(qū)空間與環(huán)境的樓盤所占的比例少，樓盤的環(huán)境與規(guī)模已逐步受買家所關(guān)注，同時有越來越多的開發(fā)商關(guān)注到這個問題，因此，像佳地花園這樣重視區(qū)內(nèi)建設(shè)的樓盤自然受到買家的追捧。二、 榆次區(qū)房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場銷售現(xiàn)況及分析本報告選取了在售中的三個典型樓盤，他們基本代表了榆次商品住宅發(fā)展的水平（其中將對最具代表性的榆次、榆次 ?佳地花園——對市場影響最大的樓盤項目名稱榆次?佳地花園地址榆次迎賓西街18號發(fā)展商榆次中博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積140畝，1,000余戶建筑面積20萬平方米實用率90%綠化率38%面積及戶型間隔反對浪費型：；書香門第型：；陽光美夢型：；空間時代型：；寬以待人型：；星夢奇緣型：；向南看齊型：。付款方式一次性付款；分期付款。樓盤點評：216。216。小區(qū)內(nèi)建造有多個雕塑小品，使整個居住區(qū)形成了一種高雅寧靜的文化氣氛。小結(jié)：216。 項目充分利用太原城市中心南移政策，實行較大規(guī)模開發(fā)，設(shè)計優(yōu)美的園林配套，提高了樓盤檔次，吸引了單位及太原買家前來購買；216。 該樓盤以品牌及實力取得買家的歡迎，但管理費的收取對于當?shù)厝藖碚f偏高，故令部分買家望而卻步，飛機航道造成的噪音對于該盤也造成了負面的影響。隨著外來投資開發(fā)機構(gòu)與觀念的引入，市場發(fā)展較快，整體市場變化較大，市場競爭帶給開發(fā)商的壓力也將不斷加大；、區(qū)域因素對樓盤價格及對客戶購房有一定影響，榆次在太原市南移政策的帶動下，具拓展太原市場的有利條件，若加上樓盤的特色與用心開發(fā)，將更能有效地吸引客戶，榆次以上的市場特征將支持本項目的規(guī)劃及建筑設(shè)計定位。、傳統(tǒng)的商業(yè)圈除原有的商場外，更出現(xiàn)了像太原王府井、巴黎大街等大型商業(yè)盤，漸趨飽和狀態(tài)；城市呈現(xiàn)出向周邊地區(qū)擴張的態(tài)勢，新的城區(qū)發(fā)展帶人口密集，令住宅和商業(yè)開發(fā)存在投資的價值與空間。親賢北街上，針對佳地及即將出現(xiàn)的住宅小區(qū)的種種服務(wù)設(shè)施日漸完善，出現(xiàn)了高檔的餐飲酒店、連鎖經(jīng)營的美容院、大型購物中心、超市、銀行等等，其中和信商業(yè)廣場將在被稱為“世紀大道”的長風大街打造以現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的城南商業(yè)中心。裝修標準商場內(nèi)部為中央空調(diào)和消防系統(tǒng)，一對自動上下扶梯和四部直升電梯價格、一次交租14個月，其中2個月+1,000元為押金，若1,500元/平米，一次交租14個月，其中2個月+1,000元為押金付款方式一次性付款，一交一年的費用項目定位最具潛力的商務(wù)物流中心接待電話3290666，3290777，3290888備注始建于1958年，1960年建成開業(yè)，2002年12月19日投資8800萬元在原址擴建，于2003年5月30日開始招商項目名稱裕鑫廣場地址榆次區(qū)道北街（原榮發(fā)市場）發(fā)展商晉中市桓裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司銷售策劃顧問深圳市誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司規(guī)模占地面積8,600平方米建筑面積1萬平方米，一層共75間實用率90%面積及戶型間隔212平方米有獨立洗手間，共三層裝修標準暖氣價格4,850元/平方米付款方式一次性付款；分期經(jīng)營類別五金工具類銀行按揭六成十年入伙時間2003年10月1日管理費1元/平方米接待電話2031988，2032797項目名稱晉商第一街地址榆次老城發(fā)展商榆次老城文化旅游開發(fā)公司規(guī)模1,200米長，可容納15戶餐飲機構(gòu)獨立經(jīng)營，每戶營業(yè)面積500—2,000平方米。第一年送2個月租金。項目定位歷史之街，文化之街，財富之街，未來之街餐飲、休閑、娛樂接待電話2054118，2022695備注發(fā)展商注冊資本為4,000萬元，2002年10月注冊登記，拆資14,000余萬元對老城歷史街區(qū)進行修繕，開發(fā)商鋪五處，已形成商鋪面積3萬平方米項目名稱新世界國際購物廣場發(fā)展商傅山地產(chǎn)規(guī)模，11,000平方米，24層面積3,000平方米景觀餐廳，4層4,000平方米70個單間和150位散座桑拿建筑面積40,000平方米面積及戶型間隔2060平方米裝修標準中央空調(diào)、觀光電梯、安防/消防/通訊全套現(xiàn)代高智能配備項目定位榆次第一家國際商廈銀行按揭六成十年接待電話3369999，3369555備注近日即將開工，預(yù)計明年3月底交付使用，300個停車位項目名稱太榆路商鋪地址太榆路東西兩側(cè)發(fā)展商榆次安居住宅合作社裝修標準暖氣價格4,000元/平方米，一次性購買3,850元/平方米付款方式一次性付款；分期付