【正文】 售為契機(jī)打開市場，短時間內(nèi)快速提升開發(fā)商在榆次房地產(chǎn)市場的知名度。有見及此，項目發(fā)展需抓緊時機(jī)，在其他項目未成熟時迅速占領(lǐng)市場，將大大有利于項目的發(fā)展。 項目所處位置不是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，從區(qū)位上分析，既存在著新區(qū)發(fā)展商業(yè)的機(jī)會，同時也是本項目最具風(fēng)險的方面。大面積商鋪的推售，其成敗將給整個項目帶來的很大的影響，成功的商業(yè)形象能夠提升住宅的價值，反之，負(fù)面的形象將不利于住宅的銷售和樓盤的品牌建立。項目發(fā)展住宅的態(tài)勢分析216。綜合以上各方面的因素，規(guī)劃住宅項目結(jié)合商。216。 項目三面臨街，具臨街面長的商業(yè)優(yōu)勢，項目周邊的單位宿舍林立，加上項目自身住宅的配套需要，建商業(yè)街更有助于形成商業(yè)氛圍，解決配套的需要。本項目如要在眾多商業(yè)項目中突圍而出，需要營造一個良好的商業(yè)氛圍，并且要具備一定的規(guī)模。五、項目的發(fā)展機(jī)會“大太原”的發(fā)展方向，榆次城區(qū)旅游業(yè)和體育業(yè)的建設(shè)，許西收費(fèi)站的拆除，均令項目價值得到提升，目標(biāo)客源更可拓寬至太原市小店區(qū)居民；整體城市發(fā)展快，榆次城區(qū)房地產(chǎn)屬起步階段，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商尚未出現(xiàn)很強(qiáng)的競爭對手，因此市場潛力巨大，空白點較多，利用新穎的設(shè)計，會所的設(shè)立，沖擊當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，填補(bǔ)高端住宅市場的缺口，均能為項目創(chuàng)造出更大的市場空間。解決建議：收費(fèi)站的拆除可能性極大，建議在未拆除初期，項目設(shè)立小區(qū)巴士，往返太原與榆次城區(qū)，中途?？看笮统?，前期實施免費(fèi)策略，提升項目檔次之余，解除買家后顧之憂，加快成交速度。針對該劣勢，建議利用項目臨街面和中心廣場周邊住宅首層進(jìn)行商業(yè)設(shè)計，一來增加項目收益，二來實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)住宅生活配套要求，體現(xiàn)大型項目的優(yōu)勢。解決建議：本項目的地理位置既有其優(yōu)越的地方，也有其不足之處，針對現(xiàn)時當(dāng)?shù)厝嗽谫徺I住宅單位時，對生活環(huán)境的要求，建議在項目規(guī)劃上揚(yáng)長避短，自我完善居住環(huán)境，進(jìn)行封閉式物業(yè)管理，突出住宅區(qū)內(nèi)優(yōu)越的環(huán)境設(shè)計特點，分散買家的注意力。三、項目的劣勢分析劣勢1：項目所處的榆次區(qū)城市人口少，近年來消費(fèi)能力及購買力雖然有了明顯的提高，但人口總量以及缺少外來的消費(fèi)，始終制約了當(dāng)?shù)氐目傮w消費(fèi)量。二、項目的優(yōu)勢分析優(yōu)勢1：區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，根據(jù)太原市的城市規(guī)劃方案，市政府提出建設(shè)“大太原”、“南移西進(jìn)，擴(kuò)容提質(zhì)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，并醞釀?wù)畽C(jī)構(gòu)向南遷移的計劃。小結(jié)：當(dāng)?shù)厝溯^認(rèn)同本項目的地理位置，普遍認(rèn)為具有良好的居住氛圍，適合建大型的住宅區(qū)。 了解到佳地花園有電信、交通局等單位通過團(tuán)購買房，最高記錄一天售出53套房，99年開發(fā)的地價是13萬/畝；216。 認(rèn)為榆次佳地花園的價格太高，同時覺得佳地花園的管理費(fèi)高，有購房的打算，能接受的住宅價格是1,200元，欲購100平方米左右的單元，喜歡電梯樓，但要視乎價格而定；216。 對于我司地塊，支持搞住宅，認(rèn)為是一個理想的居住地點，喜歡高層及樓中樓設(shè)計，也會考慮選擇小別墅，住宅面積在160平方米，4—5個臥室，便于人口多的家庭居住，不喜歡帶裝修，因本人就是建材商，對于榆次的住宅設(shè)計不滿意，特別是佳地花園160平方米以上的戶型；216。 認(rèn)為我司項目若開發(fā)商業(yè)適合做二層建筑，合理的價格為3,000—4,000元/平方米。 對于商鋪的選擇，認(rèn)為現(xiàn)在商鋪價格較高，設(shè)計的開間普遍較小，愿意在榆次商業(yè)繁華區(qū)選址，首選是東湖井范圍,面積視生意規(guī)模而定，不滿意現(xiàn)在整套出售的商鋪，對于百貨大樓的招商持觀望態(tài)度；216。 榆次低收入階層一般有地方住就滿足；效益好的企、事業(yè)單位，單位高額補(bǔ)助蓋房解決住宅問題；部分高收入階層，不滿意房子的結(jié)構(gòu)，自己買地蓋房；40歲左右有自己的事業(yè)的人，喜歡大的住房，面積在120平方米以上，價格在1,000—1,500元/平方米之間，喜歡分期付款的方式，如果蓋別墅要吸引一些大公司進(jìn)入辦公。216。三、與當(dāng)?shù)亟?jīng)商者訪談為對當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣有更進(jìn)一步的了解和體會，我們與當(dāng)?shù)厝思安糠稚饨?jīng)營者進(jìn)行了深入的訪談，所獲悉具代表性的情況歸納總結(jié)如下：訪談1訪談對象：東湖井狗不理飯店（晉中總代理）總經(jīng)理郭先生訪談內(nèi)容：216。、能夠通過廣告宣傳建立樓盤的形象216。但基于目前榆次區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)僅停留在起步階段，在選擇購房時，普遍存在的問題是：房價與居住環(huán)境未能達(dá)到一致的滿意度，故阻滯了消費(fèi)者的購買決定。 路面現(xiàn)況及治安較差，沒有設(shè)置路燈，綠化較少；216。 綠化少，衛(wèi)生較差，物業(yè)管理未能符合市場需求；216。 市場競爭激烈，利潤偏低，但中心地帶房價還是偏高；216。 ；216。 注重日照，強(qiáng)調(diào)戶型的朝向，特別注重房屋的南北通風(fēng)對流；216。如何從特色，從軟件，從前期定位及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的綜合素質(zhì)入手，建立樓盤的核心競爭優(yōu)勢，從本質(zhì)上與現(xiàn)時的商業(yè)中心拉開差距，將是項目成功的重要條件。建筑面積北大街明清建筑群建筑面積12,300平方米，街長170米，寬8米共有13間商鋪實用率70%面積及戶型間隔315—2,038平方米：1,000平方米以上商鋪4個；500—1,000平方米商鋪5個；500平方米以下商鋪4個價格租金1元/日/平方米，售價4,000元/平方米付款方式租賃合同可簽15年，租金可分季付、年付。、繼超市、大賣場后，“MALL”這一商業(yè)形態(tài)正在掀起新一輪熱潮，尤其在城南的快速發(fā)展，造就了商業(yè)的投資熱。佳地花園不失為一個成功并值得借鑒的項目；、樓盤的環(huán)境與規(guī)模已逐步受買家所關(guān)注，但就榆次現(xiàn)階段市場而言，建筑戶型的創(chuàng)新，舒適與實用，產(chǎn)品的質(zhì)量，到位的物業(yè)管理，實惠的價格，對大多數(shù)購買樓盤的客戶十分重要，尤其是大型持久性發(fā)展的樓盤項目；、隨著樓宇質(zhì)素與生活水平的提高，對于樓盤環(huán)境的建設(shè)將越來越高，當(dāng)前影響樓盤銷售的關(guān)鍵是管理費(fèi)與成本價格，本項目如能解決得當(dāng)，制定適合當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)力的樓價及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將是關(guān)鍵所在。 注重整體的小區(qū)規(guī)劃，重視物業(yè)服務(wù)及生活配套，區(qū)內(nèi)有超市、醫(yī)療診所、美容美發(fā)及安全監(jiān)控系統(tǒng)，轟動性的宣傳銷售，給尚未成熟的榆次區(qū)房地產(chǎn)市場造成獨(dú)到的影響力；216?？傮w布局規(guī)整，以大戶型單元為主導(dǎo)，有較為新穎的上下層復(fù)式結(jié)構(gòu)及獨(dú)立別墅，但戶型布局一般。 規(guī)劃設(shè)計140畝的規(guī)劃占地，在當(dāng)?shù)貙儆诖笠?guī)模的社區(qū)樓盤，區(qū)內(nèi)有35,000平方米的園林綠地，由6大景觀組團(tuán)組成，小區(qū)入口豪華有氣派，并有保安守衛(wèi)，入口廣場空間廣闊，并有特色的建筑雕塑物，整體感觀有大盤氣勢，區(qū)內(nèi)多個主題園林，令景區(qū)具有銜接性。裝修標(biāo)準(zhǔn)最新一期交樓標(biāo)準(zhǔn)有塑鋼雙玻窗、樓宇對講防盜系統(tǒng)、觀景雙玻窗、外飄窗、公共樓梯鐵藝欄桿、暖氣、液化氣價格別墅2,000多元/平方米；公寓房價1,080—1,800元/平方米；地下室500元/平方米；車位租金30元/月。小結(jié)：太原市房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展較快，由于地價的制約，商品房價格保持平穩(wěn)之勢，商品房的推售日益活躍，從而顯示出太原市房地產(chǎn)購買潛力較大；從而為本項目開發(fā)提供了一個較好的市場銷售空間，即利用不同區(qū)域樓盤價格懸殊的差距，為本項目發(fā)展住宅提供有利的競爭條件。、個人購房尚在初步發(fā)展階段據(jù)報道，太原市近半數(shù)以上的商品房都是被集團(tuán)單位公司所購買，大多用于職工的福利待遇，而個人購房市場尚處在初步發(fā)展的階段。而小店區(qū)用地供應(yīng)總量占全市的30%。開發(fā)公司始創(chuàng)于1993年，　柳南商貿(mào)中心驚世之作，傳奇柳南光大六成十年　4132828，4132838　住宅佳地花園十年錘煉，再筑精品六成十五年7064695，70659881993年開工，已建成12萬平方米　大唐智能花園山西首家智能化小區(qū)工行七成二十年待定7327000，7327222南北棟距48米，東西棟距100米，%，　四季花園完美的生活從這里開始工行、民生、中行七成二十年7327000，7327222車位數(shù)為住戶的50%，8,000平方米中心廣場，　奧林花園陽光，綠色，運(yùn)動，智能，健康中行七成二十年7227222，7323000太原市首家采用觀光電梯的住宅社區(qū)，容積率為4，車戶比70%以上　濱河小區(qū)　中行七成二十年　6160588，6160688　　北美楓情來自加拿大的浪漫靈感七成二十年，電梯費(fèi)10/戶6167588，6167688，6161992　東大盛世華庭　各大銀行七成二十年3191688　　石林苑離世紀(jì)大道最近的家　　7323000，7227222　地產(chǎn)市場近期發(fā)展特征、半年出讓土地上千畝太原市國土資源局對上半年的土地出讓情況作出統(tǒng)計：太原市上半年共出讓用地1,。216。居民住房、汽車、旅游、通訊、教育等消費(fèi)熱點逐步成熟：216。與此同時，政府的社會保障體系日趨完善，從而保證了企業(yè)職工的收入穩(wěn)定，使其對家庭子女教育、未來購房、購車有預(yù)算計劃，居民對儲蓄存款這一傳統(tǒng)理財方式仍表現(xiàn)得情有獨(dú)鐘。 文化廣場計劃總投資3,500萬元；216。舊城改造、城市道路改建工程共計投資12,345萬元,榆太路、經(jīng)緯東路、錦綸路、迎賓廣場工程相繼竣工，多項投資包括：216。有關(guān)數(shù)據(jù)見表2—2所示。二、榆次區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展2002年財政創(chuàng)歷史新高2002年，榆次區(qū)財政收入實現(xiàn)了大幅度增長，創(chuàng)出了自1989年財政總收入超億元，1994年財政總收入突破兩億元大關(guān)以來的歷史最好水平。截止今年5月份，榆次區(qū)區(qū)屬規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值76,?；陧椖康妮椛浞秶?，以及區(qū)域的聯(lián)系，以下將重點對太原市及榆次區(qū)的市場情況作出分析。根據(jù)廣東、北京等城市的發(fā)展先例可以看到，碧桂園、世紀(jì)城等大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)，凝聚了幾萬戶住戶，在區(qū)內(nèi)形成一個較大的商業(yè)圈，在這個基礎(chǔ)上其它配套設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，帶動了整個區(qū)域的繁榮。重心南移造就“城南板塊”經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定城市進(jìn)程，而房地產(chǎn)開發(fā)行為亦與城市發(fā)展進(jìn)程密切相關(guān)：一方面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展左右房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)也推動著城市的發(fā)展。在這里，汾河直貫而下，景觀資源豐富；人口密度小，空氣質(zhì)量好；交通便利，學(xué)府林立，各項配套設(shè)施完備，十分適宜建立城市新區(qū)。華北規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、師資力量最強(qiáng)的公辦民助學(xué)校山西新興學(xué)校已竣工交付使用。烏金山國家級森林公園，國際水準(zhǔn)兼有地方特色。榆次，歷史上商賈云集，以“晉商故里”著稱 。 榆次區(qū)位優(yōu)勢明顯，有“旱碼頭”之稱，是交通樞紐地。 榆次區(qū)概況榆次古稱“魏榆”、“中都”，早在戰(zhàn)國時就已設(shè)立縣制，歷史悠久，名人輩出。隨著榆次常家莊園等旅游景點的開發(fā)，介休綿山等旅游景點影響的進(jìn)一步擴(kuò)大，全市以晉商文化為主題的旅游業(yè)正在逐步壯大，形成了以一城(平遙古城)一堡(介休張壁古堡)兩寺(平遙雙林寺、靈石資壽寺)三山(榆次烏金山、介休綿山、靈石石膏山)五院(榆次常家、太谷曹家、祁縣喬家、渠家、靈石王家)為代表的文化旅游區(qū)，與黃河根祖文化、五臺佛教文化一起躋身為山西三大旅游品牌。晉中市位于山西省中部，東依太行，西傍汾河，轄2市9縣，189個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3,635個行政村，至2001年總?cè)丝?02萬。 2001年，%，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別比去年增長11%%，增長速度均高于全國和全省平均水平。它是我國建國初期重要的工業(yè)基地，經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，已形成了門類較齊全的工業(yè)體系，因科研機(jī)構(gòu)和大專院校集中及具有商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢，國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。 晉中市概況晉中市位于山西省中部，今日晉中東北與陽泉市接壤，西南與呂梁毗鄰，西北與太原相連，南與長治、臨汾為界。市內(nèi)有國家和省級重點文物保護(hù)單位31處。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入292億元，農(nóng)村居民人均純收入2,268元，比去年增加66元。 常家莊園開發(fā)，總投資5,000萬元，占地面積120萬平方米，實現(xiàn)了榆次旅游業(yè)零的突破?？偼顿Y2億多元，對11所學(xué)校進(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建。南部小店區(qū)的產(chǎn)業(yè)以高科技為主，基本上沒有污染?？梢灶A(yù)見，現(xiàn)有的交通設(shè)施、生活配套以及周邊環(huán)境必將隨著新區(qū)的開發(fā)，進(jìn)一步延展、完善，城市經(jīng)濟(jì)重心南移勢在必行。就政府而言，要建設(shè)城市新區(qū)，需要大筆的資金投入來完善市政配套，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，如果這一切都由政府來完成，顯然不盡可能，它必須充分利用外部的資金。這也是本項目所在區(qū)域的市場空白點。%，%。截止目前為止，園區(qū)入駐企業(yè)已達(dá)29家，包括河南、江蘇、北京、云南、陜西等地的11家外來企業(yè)。重工業(yè)生產(chǎn)增長略快于輕工業(yè)，原煤、布、鋼材、鋁等產(chǎn)品生產(chǎn)增幅較大。表2—3：2002年榆次區(qū)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資總額基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資2002年49,550萬元3,347萬元24,205萬元較2001年增長幅度%%500%%教育、旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市建設(shè)成為了榆次區(qū)投資的主方向。 榆次百貨廣場計劃總投資6,000萬元，建設(shè)一座集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的百貨大樓；216。榆次居民收入增長主要得益于國家擴(kuò)大內(nèi)需政策及煤炭、化工、紡織等行業(yè)的市場回暖。全年社會消費(fèi)品零售總額完成225,248萬元，比去年增長了5%。 2002年城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)持續(xù)升溫，%，與此同時，居民在家電、住房、裝飾等消費(fèi)支出成倍增長，全年用于室內(nèi)裝飾、同比增長9倍多。2001年銷售收入10億元。根據(jù)近期的建設(shè)用地規(guī)劃許可申請統(tǒng)計分析，太原市建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在1,800至2,000公頃，其中小店區(qū)有460至510公頃，迎澤區(qū)有210至250公頃，杏花嶺區(qū)有280至300公頃等。住宅市場的消費(fèi)特征及分析、太原市住房需求持續(xù)增加調(diào)查顯示，%，%，從發(fā)展的形態(tài)來看，人們對住房的需求仍在持續(xù)上漲?？梢姄碛行^(qū)空間與環(huán)境的樓盤所占的比例少，樓盤的環(huán)境與規(guī)模已逐步受買家所關(guān)注，同時有越來越多的開發(fā)商關(guān)注到這個問題，因此，像佳地花園這樣重視區(qū)內(nèi)建設(shè)的樓盤自然受到買家的追捧。、榆次 ?佳地花園——對市場影響最大的樓盤項目名稱