【正文】 務(wù)休閑消費，為項目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機。 15 五、項目核心定位與推廣 （一）項目核心功能功能定位 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風風 情情 MALL ? 項目由 8 幢建筑圍合排列組成大型商業(yè)街區(qū)，建成后將成為集休閑、餐飲、購物、娛樂、旅游、社交等功能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。 在規(guī)劃上建議可以重點從兩方面著手：其一以“整合規(guī)劃為主，不求高檔，但務(wù)必要打造一個專業(yè)多種業(yè)態(tài)的聚合平臺，為同類商家打造一個聚集地，一定要體現(xiàn)規(guī)劃的優(yōu)勢，避免再次重復市中心隨意招商的局面；其二“求新、求特”，做主題式商業(yè)廣場。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn) 有的硬件條件以及地段很難做到這一點。一方面面臨著消費支撐問題；一方面面臨著競爭項目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點是項目成功招商的關(guān)鍵所在。眾多品牌商家在擴張和開店時嚴格按照總代理、區(qū)域代理的市場等級，層層審批，很多主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律。 如何制定價格策略，使得商家確實感到有吸引力。 如何做好外地目標商戶引導的問題。綜合來講，要給予商戶充足的市場培育周期的認可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃 理念； 租金雖低，但銷售額更低； 市中心商鋪空置率較高，再建商業(yè)規(guī)模過大； 二、目標商戶對巨龍 小結(jié) 人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢，沒有充足的人口支撐日益龐 大的消費市場 —— 保證充足的內(nèi)部消費人口是基礎(chǔ)； 現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引外來人進入市內(nèi)消費，整體商業(yè)市場和消費能力有待培育 —— 吸引外來人口消費是必要的發(fā)展趨勢； 整個商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，仍處于街鋪經(jīng)營自然成市狀態(tài) —— 缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進的商業(yè)運營理念； 依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購物階段 —— 商業(yè)經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)急需升級和擴容； 經(jīng)營檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費都處于外流趨勢，形成惡性循環(huán)，無法提高經(jīng)營者的興趣。 主要 原因 是 當?shù)鼐用竦南M水平太低 ， 構(gòu) 不成消費中心；當?shù)匦∞r(nóng)意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。 但 縱觀句容市各街的酒樓， 缺少特色或品牌 餐飲店，由此可見句容的食市仍有一定的空間。服裝行業(yè)競爭相當激烈 。商鋪普遍規(guī)模過小，功能定位比較單一， 不足以形成綜合的消費場所，因而難以保證商場的消費人流。 句容是典型的低租金市場 。正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場兩帶”文化活動休閑區(qū)。商業(yè)網(wǎng)點比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，句容的商業(yè)消費主要是解決生活的基本消費，屬中低檔消費層次。項目業(yè)態(tài)搭配 :6000 平方米超市、 12000 平方米娛樂城、 10000 平方米美食街 ,意圖將項目打造成 “一站式休閑、娛樂、購物”商業(yè)項目；項目地處句容市中心 ,自身 16 萬平方米的社區(qū)現(xiàn)已全部銷售完畢 ,已有近 60%客戶開始入住裝修 ,租金性價比高 200 平方米只要 3000元 /月，如果算上折扣會更低。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據(jù)句容實際購買消費水平在自身檔次和配套上予以相應的配合，造成定位適當；商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學合理的廣告宣傳活動，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進駐?？偨ㄖ娣e 24000 平方米，規(guī)劃包含 13 層，地面到地下還配有機動車位和非機動車位。 （三）典型商業(yè)項目分析 月盛帕緹亞廣場商業(yè)項目 （ 1）項目概況： 項目地塊位于江蘇省句容市老城 區(qū)，北側(cè)臨近人民路、南側(cè)臨近東大街、東側(cè)臨近華陽路、西側(cè)臨近寺街，地塊呈較為方正的四方形，該用地是句容市的舊城改造項目，拆遷量較大。超市以人民路的蘇果超市為例，品種較為單一，未能構(gòu)成消費熱點，同時也與當?shù)叵M欲望比較保守的小農(nóng)意識有關(guān)，必須加以引導。 服裝 服飾 行業(yè)競爭激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費者寧愿開車 到南京或上海購買。 【社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點】 主要分布于市區(qū)老城 廂和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點、菜市場等商業(yè)項目。這里主要集聚了服飾、飾品、運動、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、賓館等業(yè)態(tài)。 隨著句容城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。 句容相對滯后的商業(yè)，同時也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。目前為止，幾乎沒有一定規(guī)模的百貨商場。 句容普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟”的消費意識和能力，不足以支撐當?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。而句容市相對落后的商 2 業(yè)布局和業(yè) 態(tài)，長期來產(chǎn)生對南京市商業(yè)的“依附性”。 加上句容每年外來人口導入的極不平衡性，致使當?shù)鼐用裣M指數(shù)增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容是一個人口“流動性”較大的縣級城市，本地消費群的流向存在不固定因素。 句容 市 西依南京、南接常州、北瀕長江，滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國道縱貫南北，滬寧鐵路、 312 國道穿境而過，距南京祿口國際機場僅需 30 分鐘， 至上海只需 2 個半小時。新天地” 項目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預案 【【 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風風 情情 MALL】】 NEW GUIDES DIRECTION 新導向房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 六 月 1 一、從宏觀角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 句容是一個“過站式”的國家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。長期來，句容相對旺盛的旅游業(yè)并未帶動城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動當?shù)氐氖袌鱿M，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。這些流動外出打工的人口主要分布在南京、鎮(zhèn)江等地區(qū)。因此，南京市繁榮的商業(yè)客觀上對句容城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。這也是長期來句容中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。縱觀句容的整個消費市場，如餐飲 業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營規(guī)模和檔次等均較低。 因此，客觀上審視，句容目前普遍存在的低消費的意識，尚不足以支撐中高檔，尤其是較大體量的商業(yè)項目。此外，句容市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的步伐。 【城市中心商業(yè)】 結(jié) 合對老城區(qū)精品路段的改造，在華陽南路、人民路一帶建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的月盛帕緹亞廣場、華陽名街、新世紀商城步行街、 天源財富廣場 等商業(yè)項目。即城區(qū)葛仙湖公園， 4 萬平方米的新世紀廣場、玉清廣場等。