【文章內(nèi)容簡介】 抑制市民的購買需求。但是同時存在另一現(xiàn)象，襄陽家庭內(nèi)人口規(guī)模趨于下降,家庭個數(shù)逐漸增加,催生了部分剛性的住房需求.（二）市場定位項目整體市場定位為：集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的襄陽市復(fù)合型高尚住宅區(qū)。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目住宅定位為中高檔次，項目地塊沿**路、***路、*路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。定位依據(jù)：第一，住宅定位為中高檔。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。第二，商業(yè)定位為大型購物地產(chǎn)、專業(yè)市場、和集合娛樂、餐飲的復(fù)合型美食街。三、市場定價項目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為5800元/㎡， 藝苑觀天下樓盤為5400元/㎡根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價對比的定價原則，對于“888888地產(chǎn)”項目銷售定價如下：住宅第一階段銷售期銷售起價為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對前期推出的樓盤經(jīng)過一段時間認(rèn)可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價擬定為5500元/平方米（注：本文測算時全部按5500計算）。周邊商業(yè)底層在10000元左右，長虹路繁華地段一般在4萬元以上?？紤]到本案商業(yè)的地段情況，一層按10000元估算。四、銷售銷售對象產(chǎn)品主要針對對于居住環(huán)境有一定要求客群。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分。（1）高端客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：私企、外企、個體等管理經(jīng)營人士、其他高收入人群及投資客戶；高端客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：35—50歲。高端客群購房特點主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資。（2）大眾客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：市區(qū)居民、企事業(yè)人員、機關(guān)單位人員、自由、個體職業(yè)者等；大眾客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：22—30歲、45歲以上大眾客群購房特點主要為：事業(yè)的起步階段，年收入一般在2—8萬元；他們大部份已經(jīng)或準(zhǔn)備結(jié)婚，也許已經(jīng)有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者襄陽老市民二次換房需要，舒適性追求。五、銷售策略：總體原則：（1）因項目為襄陽市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、適當(dāng)價位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置；（2）服務(wù)大眾消費客群，以較合適的價格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項目市場定位，以景觀和物管及配套的差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造高檔型樓盤的社會正面影響力；（3）因為本項目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進入市場的具體時間進行錯位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進度分批推出；（4）分批次以穩(wěn)定的價格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。41第 頁 共 41 頁 第三章 項目開發(fā)條件與建設(shè)方案第一節(jié) 項目現(xiàn)狀概況一、地理位置項目位于樊城區(qū)**路與**路之間，為臨近市中心繁華地段，項目所在地商業(yè)林立，交通便利，市政配套齊全，有著較好的自然環(huán)境和交通條件。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項目總占地面積284488平方米?？偨ㄖ娣e778914平方米。項目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。第二節(jié) 項目建設(shè)條件一、經(jīng)濟社會條件隨著襄陽市經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，城區(qū)建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進，給襄陽市房地產(chǎn)業(yè)注入了強大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢牛”變?yōu)椤翱祚R”，成為推動投資的著力點、擴大內(nèi)需的新亮點，拉動經(jīng)濟的新增長點。在這種情況下，在襄陽市投資建設(shè)“888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項目，以規(guī)模的開發(fā)、引進成熟的設(shè)計及營銷方式來提升襄陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。二、地質(zhì)地貌條件根據(jù)周邊建筑現(xiàn)狀分析，本地塊適合開發(fā)房地產(chǎn)。三、環(huán)境條件本項目位于襄陽市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全。四、交通狀況本項目交通便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，交通方便。第三節(jié) 建設(shè)方案一、項目設(shè)計主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。小區(qū)綠化率達(dá)40%，按照綠化品種分區(qū)?！氨滩ňG荷，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵，呼吸著撲面而來帶著森林氣息的清新空氣，沿著曲折蜿蜒的小路……”小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離，融都市的繁華熱鬧和自然的寧靜幽雅于一體。二、項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖北和襄陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開666集團發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地284488平方米，總建筑面積778914平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在襄陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。① 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。② 更多的地產(chǎn)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③ 充分考慮襄陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調(diào)、熱水器的費用，真切的享受到科技進步的成果，品味人生。商業(yè)布局本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的**路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、**路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。第四章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 項目總投資估算一、投資估算依據(jù)國家、建設(shè)部頒布的相