【文章內(nèi)容簡介】 市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。**市是一座新興的工業(yè)城市、旅游城市?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1435家。，年創(chuàng)利稅超3億元。是省經(jīng)濟綜合評價十強縣市之一，位列第五名。1949年以來，陸續(xù)興建了都江機械廠、青城造 紙廠、都江造紙廠、寧江機床廠、都江電力設(shè)備廠、青城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)，正籌建總投資13億元、年產(chǎn)100萬噸的水泥廠。即將開工的紫坪水庫電站，裝機容量68萬千瓦，總投資近百億元。1996年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值86億元，利稅過億元。，90%以上屬自流灌溉。建成了5個高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，是國家確定的糧油生產(chǎn)基地縣（市）和省、成都市糧食生產(chǎn)先進縣（市），農(nóng)民人均純收入2219元。森林資源豐富，%。植物種類繁多，有高等植物208科、1130屬、3127種，其中木本植物1000種，有國家列為珍稀瀕危的重點保護植物46種，還有大熊貓、小熊貓、金絲猴、獼猴、扭角羚等30余種國家保護動物。是全國植樹造林百佳縣（市）和全面綠化達(dá)標(biāo)縣（市）。市內(nèi)交通發(fā)達(dá)，成汶鐵路直達(dá)市區(qū)，距成都雙流國際機場60公里，213國道（蘭州至昆明）橫貫市境東西，國省道、縣市道、鄉(xiāng)村道、專用道已形成**市交通網(wǎng)絡(luò)，通車?yán)锍探Ч铮谏?、水泥化的高等級和次高等級公路?/3以上。市區(qū)開通15路公共汽車，20余家出租汽車公司擁有各種檔次出租車700多輛。開通了國內(nèi)數(shù)字分組交換網(wǎng)，建成全數(shù)字通信網(wǎng)。建成了900MAZ移動通信A網(wǎng)基站。程控交換機總?cè)萘?3400門，每年以四五千門的速度發(fā)展，實現(xiàn)與成都028大網(wǎng)的聯(lián)網(wǎng)升位，城鄉(xiāng)全部實現(xiàn)國內(nèi)電話直撥。全市小水電裝機容量13萬多千瓦，人均用電量是全國人均用電量的3倍多，是全國基本電氣化試點縣（市）。鋪設(shè)了天然氣管道，能源供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)合理，是全國農(nóng)村能源建設(shè)試點縣市。有國家科研機構(gòu)5所，集科工貿(mào)于一體的民辦科研機構(gòu)76家，涉及電子、機械、醫(yī)藥、化工、輕紡、食品、建筑建材等行業(yè)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水產(chǎn)等，有數(shù)十項科研項目和科研成果獲國家發(fā)明一、二等獎和省科技成果一、二、三等獎。有農(nóng)業(yè)大學(xué)**校區(qū)、成都東軟學(xué)院、工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院都江教育、學(xué)院、成都大學(xué)分部、寧江職工大學(xué)等，有省屬本科1所、省屬中專3所，成都市屬中專1所、技工學(xué)校4所，普通中學(xué)40所，職業(yè)高中2所，小學(xué)230所。其中**中學(xué)為省級重點高中，徐渡職業(yè)高中為全國重點職業(yè)高中。有各類衛(wèi)生機構(gòu)112個，醫(yī)院35所，病床3000張，衛(wèi)生技術(shù)人員3000多人，是全國牙防先進縣（市）和初級衛(wèi)生保健達(dá)標(biāo)縣（市），還消滅了血吸蟲、地方性甲狀腺腫、瘧疾等地方性疾病。1995年被文化部命名為全國文化先進縣（市）。保持了全國衛(wèi)生城市稱號。1949年后,曾先后5次制定市政建設(shè)規(guī)劃。1978以來，先后投資20多億元，建設(shè)了共27平方公里的新市區(qū)，形成了舊城區(qū)體現(xiàn)歷史文化名城特色，新城區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的城市建設(shè)格局。到2010年，隨著災(zāi)后重建的順利進行**，城市人口約30萬。2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2010年**土地成交量2010年**市共成交土地31宗，、商住用地成交均價在130160萬元/畝（分區(qū)域位置）；郊區(qū)純住宅用地價格在120160萬元/畝（由位置決定）；其次為商住用地，價格在69130萬元/畝；教育和純商業(yè)用地價格相對較低，在5066萬/畝。**住宅樓面地價約4000元/平方米 2011年**土地供應(yīng)情況2011年19月**一級土地市場供應(yīng)受調(diào)控政策及去年土地供應(yīng)量大影響，地方政府對土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎，暫無成交土地信息。 2010年**房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2010年受災(zāi)后重建推動的影響，**，%。其中：，%；，%。，%；，%，銷售形勢呈爆發(fā)式增長。 **房地產(chǎn)供給情況2010年** ，其中**。青城山區(qū)域別墅供給較大主要來自龍湖小院青城、青城365宅院、上善棲、中信云棲谷等； **市房地產(chǎn)銷售情況2010年**，%；，%。**市區(qū)主流產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，主要面積段在80120㎡區(qū)間，大多為滿足震后本地居民首次置業(yè)和改善性需求，同時**政府推出針對地震中損毀房屋居民的安置房，面積區(qū)間大約在6080㎡，總供應(yīng)量在5000套左右。2011年青城山在售項目有中信云棲谷、海航香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)、龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、中鐵假日青城365宅院、中鐵水印青城、置信芙蓉青城、上善棲、青城山房等多個項目，已知在售項目未來可推售量46萬平米左右。產(chǎn)品類型包括主要為獨院、合院、聯(lián)排、疊拼、公寓，平均月銷量約1520套，個別項目12套。外延青城板塊代表項目中信云棲谷、香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)，產(chǎn)品類型以：110130平米套二、150160平米套三疊拼別墅；220240平米獨棟別墅為主；月均銷售1530套，中低端小面積低總價產(chǎn)品銷售情況相比較好。 房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：2010年，**全市商品房銷售價格上漲。全市商品房預(yù)售均價為4229元/㎡，%，其中商品住宅預(yù)售均價為4064元/㎡，%。2010年**市區(qū)項目銷售價格在42004833元/平米，青城山片區(qū)的銷售均價達(dá)14600元/平米。其中中信云棲谷清水臨河獨棟26000元/平米，臨院獨棟14000元/平米，疊拼11000元/平米；香頌湖獨棟22000元/平米，雙拼18000元/平米，聯(lián)排15600元/平米；龍湖小院青城獨院12500元/平米，疊院11500元/平米；假日青城365宅院清水四六八合院13000元/平米，疊拼13000元/平米。2011年**市場受宏觀調(diào)控和上一年供應(yīng)過量的影響，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)量價齊跌的狀況，市區(qū)項目打折促銷明顯，部分項目如中冶堰景價格下探到3千余元/㎡，御景豪庭甚至出現(xiàn)了封盤的跡象。但青城山區(qū)域價格依然較為堅挺，部分成熟項目銷售價格略有上漲，這主要由于別墅消費客群對于價格敏感度低，小幅降價對銷售無實質(zhì)促進的原因。3 房地產(chǎn)調(diào)控政策國家宏觀政策。2011年房地產(chǎn)政策l 國務(wù)院辦公廳：關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 （20110127）主要內(nèi)容：a、進一步落實地方政府責(zé)任；b、加大保障性安居工程建設(shè)力度；c、加強稅收征管；d、強化差別化住房信貸政策；e、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；f、合理引導(dǎo)住房需求；g、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制影響：該政策表明了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有較大作用，對解決城鎮(zhèn)居民住房問題有積極的意義。l 三部委聯(lián)合出臺房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 4月1日實施主要內(nèi)容：住建部、國家發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。主要對管理的范圍、機構(gòu)和人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動進行了規(guī)范，明確了監(jiān)督管理機制和法律責(zé)任。其中，對中介的賺取差價、分割出租等違法違規(guī)行為，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該《辦法》將于2011年4月1日實施。影響：該辦法的出臺，對于規(guī)范和促進三級市場健康有序發(fā)展有著積極而重大的意義，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，對保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益也有積極的影響。l 1月26日新國八條出臺 二套房 首付六成國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了八條政策措施，其中加強稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點。新國八條”提高了二套房首付比例至6成。l 中央人民銀行： 年內(nèi)三次加息主要內(nèi)容： 2011年，央行分別在2月、4月和7月3次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。截至7月7日，%，%，%。影響： 連續(xù)加息增加了購房者利息支出，降低購房者的購買能力，對購房者心理預(yù)期的影響遠(yuǎn)勝于實際的利息負(fù)擔(dān)增加的影響，將會在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求，對開發(fā)商的資金鏈也是一大考驗。2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策l 1月10日 國十一條規(guī)定二套房貸首付不低于40%國十一條規(guī)定購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價”。 l 3月18日 78家央企被迫要求退出房地產(chǎn)市場國資委確認(rèn)和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)有16家，其他78家將退出。l 4月17日 新國十條出臺二套房首付不低于五成，；購買首套但90平以上的首付不得低于30%；在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。l 5月26日嚴(yán)征土地增值稅 31日逐步推進房產(chǎn)稅改革26日 國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。31日 發(fā)改委明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。l 6月13日 公租房新政陸續(xù)出臺單套建筑面積控制在60平方米以下；合同期限一般為3至5年，可申請續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置……l 9月29日 新國五條國家有關(guān)部委分別出臺措施，來加大對樓市調(diào)控的力度?！拔屙棿胧本唧w措施包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等。l 10月20日 央行加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。l 11月1日起房貸7折利率全面取消 15日限外令發(fā)布多家銀行11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。中旬，限外令發(fā)布。l 租房新規(guī) 國土部打擊囤地 公積金利率上調(diào)12月16日 住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》。12月19日，國土部要求抑制地價過快上漲，新地王須2日上報。12月26日。l 央行12月26日起加息 % 人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 。成都市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策2011年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策l 成都房地產(chǎn)限購令成都將在主城區(qū)即“錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)”等主城區(qū)暫時實行住房限購措施。新購商品住房時間以商品房買賣合同網(wǎng)上備案時間為準(zhǔn),新購二手住房時間以交易過戶受理時間為準(zhǔn)。住房限購的對象。出臺時間：2011年2月15日 內(nèi)容概要：在成都市主城區(qū)暫時實行住房限購政策。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購買第3套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑該市納稅證明或社會保險繳納證明在該市主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購買住房 。l 成都市人民政府辦公廳：公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)的通知 20110330　　主要內(nèi)容: 公布了2011年新建住房價格控制目標(biāo)。　　影響： 該政策的出臺對于控制房價有了比較明確的目標(biāo)。l 成都市國土局：加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加大保障性安居工程建設(shè)力度和制定國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃情況的報告主要內(nèi)容：明確規(guī)定了2011年中心城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)布局以及保障性安居工程用地供應(yīng)情況；國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃實施的保障措施影響：該政策首次將保障性安居工程的建設(shè)指標(biāo)明確到具體數(shù)字，并提出了用地計劃的保障措施，對于我市安居工程的落實和順利完工有正面、積極的影響。l 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局：成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知 20110401主要內(nèi)容：對商品住房價格實行申報備案管理、商品住房價格申報后的監(jiān)督管理和嚴(yán)格商品住房銷售行為的監(jiān)管等方面做出了明確的規(guī)定。影響：該通知的發(fā)布對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)的銷售商品住房的行為，保護消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益有積極的意義。2010年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策1 月5 日 房管局進一步規(guī)范商品房銷售行為制定了《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》，目的加強商品房預(yù)售管理，強調(diào)預(yù)售制度和現(xiàn)場展示。1 月26 日 房管局制定《成都市房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理暫行規(guī)定》，加強房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)銷售服務(wù)行為，銷售人員需持證上崗。2 月24 日 市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》，以進一步規(guī)范成都的用地行為，加強土地利用管理，對于土地閑置1 年以上不滿2 年的，按土地出讓價款的20%征收土地閑置費。3 月1 日 市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于對成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補充解釋》，規(guī)范成都房地產(chǎn)市場容積率，防止開發(fā)商通過‘可變戶型’變相增加房屋面積。10 月27 日 房管局 《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管辦法（試行）》《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管實行細(xì)則（試行）》成都市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款都納入了監(jiān)管范圍，采用商業(yè)銀行監(jiān)管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報送相應(yīng)工程進度清冊等資料。11 月17 日 市政府 正式出臺《關(guān)于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實現(xiàn)居民自由遷徙的意見》，按照《意見》，2012 年，成都將實現(xiàn)全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍，居民可以自由遷徙，并實現(xiàn)統(tǒng)一戶籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服務(wù)和社會福利，住房保障全面覆蓋農(nóng)村。11 月18 日 房管局 成都市城鄉(xiāng)房管局下發(fā)《關(guān)于執(zhí)行關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知的通知》，將嚴(yán)格執(zhí)行境外個人買房“一人一套”的政策。12 月8 日 省政府第72 次常務(wù)會議，審議通過省政府《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，要求房價過高、上漲過快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實際，明確在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，具體細(xì)則由各市州制定。4 房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié)對土地市場的影響土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場（一級市場）較為低迷；郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開發(fā)商受樓市低迷帶來的資金壓力影響拿地意愿不強，住宅市場持續(xù)低迷直接影響開發(fā)商對后期樓市信心不