【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積；垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位；住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；有宜人的綠化和景觀，㎡~㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表11。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門(mén)廳2~3儲(chǔ)藏2~4（吊柜不計(jì)入）工作室6~8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）Ⅱ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）Ⅱ型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話1~2臺(tái)空調(diào)線設(shè)專(zhuān)用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200~300升/人日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶(hù)墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)表11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型D戶(hù)型E戶(hù)型F戶(hù)型G戶(hù)型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型D戶(hù)型E戶(hù)型F戶(hù)型G戶(hù)型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶(hù)7居住戶(hù)數(shù)戶(hù)9448居住人數(shù)人3304公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)位，地下車(chē)位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車(chē)位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周?chē)鞘协h(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（5）、門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶(hù)門(mén)、復(fù)合防盜門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、實(shí)木鑲板門(mén)、實(shí)木填芯蒙板門(mén)；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程表12：表樓盤(pán)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售率（%）開(kāi)盤(pán)日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤(pán)名稱(chēng)均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，南昌市該類(lèi)住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+%，其他條件見(jiàn)表11和表14。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售狀況權(quán)重（銷(xiāo)售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=5020元/平方米247。180%=2789元/平方米高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=7914元/平方米247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=98650萬(wàn)元247。320701平方米10000元/萬(wàn)元=3076元/平方米高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=130469萬(wàn)元247。394011平方米10000元/萬(wàn)元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類(lèi)比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱(chēng)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米收益還原法定價(jià)過(guò)程目前南昌市同類(lèi)地段的市場(chǎng)租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ247。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米（三）、車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均銷(xiāo)售價(jià)格為10萬(wàn)元/個(gè)~15萬(wàn)元/個(gè)。（四）、建議銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車(chē)位：15萬(wàn)元/個(gè)四、戶(hù)型設(shè)計(jì)定位根據(jù)南昌市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下4種戶(hù)型：高層住宅A戶(hù)型二房二廳：每戶(hù)建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶(hù)型四房二廳：每戶(hù)建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶(hù)型共計(jì)104套。多層住宅E戶(hù)型二房二廳：每戶(hù)建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶(hù)型共計(jì)840套。以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：61 2004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~