【文章內(nèi)容簡介】 寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位；住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設(shè)備配套；有宜人的綠化和景觀，㎡~㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準見表10住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表11。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準一二三四套型面積系列標準（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標準（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8設(shè)施配套標準廚房Ⅰ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）Ⅱ型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設(shè)備標準電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月負荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200~300升/人日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風散熱器、空調(diào)器（窗外預留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標準光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 30~70LX臥室、書寫閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時表11：“風華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標1套內(nèi)使用面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套681001081121022住宅標準層總使用面積平方米872723住宅標準層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層%%80855套內(nèi)建筑面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。（四）、設(shè)施標準住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。住宅裝修及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價格定位（一）、住宅部分市場比較法定價過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認購C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項目的預售期為終點，%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米247。180%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權(quán)平均價項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元247。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元247。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場比較法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。PS=12NRS……………………………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ247。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、戶型設(shè)計定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計840套。以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。項目投資估算一、項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：61 / 612004年6月： 2004年6月25日~7月25日：2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月~2005年12月： 2005年11月~2006年2月： 2005年12月： 2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~