住宅區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-23 13:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 400套1300套4270套銷售率未開盤40%一期剩下兩套156㎡100%30%未開盤100%銷售均價（元/㎡）預(yù)計75006200（一期）6500560064006700主力面積（㎡）601603613137㎡156㎡70110462602372主力客群主城范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)及成功人士首次購房外地人，白領(lǐng)上班族首次購房外地人，白領(lǐng)上班族板塊內(nèi)首次購房外地人高級白領(lǐng)，改善性住房主要建設(shè)精品住宅、頂級酒店、商務(wù)配套等設(shè)首次購房外地人，白領(lǐng)上班族后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約11萬二期10萬平約13萬售完約10萬部分資料不詳售完216。 項目所在區(qū)域樓盤受土地稀缺性限制，建筑一般為高層、小高層，爭取建筑面積的最大化。216。 從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以3650平米（一房一廳）6089平方米（兩房兩廳）、89130平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，兩房與小三房仍然最受市場的青睞。216。 從價格上看，項目所在東風路區(qū)域銷售均價在55006500元/平方米左右，較東風路東段和鄭東新區(qū)板塊的中高端定位居住區(qū)價格低，符合此區(qū)域中端購買人群的定位。216。 從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，周邊配套設(shè)施齊全，教育資源商業(yè)等一應(yīng)齊全，但交通不夠順暢，時有堵車現(xiàn)象發(fā)生。. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的東風路板塊在售和在建項目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)估項目所在區(qū)域總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為200萬平方米，由于項目周圍同屬城中村改造，而且基本都在下半年動工，該區(qū)域?qū)⒏偁幏浅＜ち?。但該區(qū)域整體供應(yīng)量較大，在2010年全國房地產(chǎn)低迷而鄭州一枝獨秀的狀態(tài)下，快進快出，快速回籠資金，在其他項目未動之前搶占先機，快速銷售，避免展現(xiàn)過長，銷售前景值得期待。. 重點競爭個案分析開祥御龍城「項目概況」：項目坐落于東風路與天明路交匯處，行政隸屬金水區(qū)，東側(cè)緊鄰綠蔭公園，對綠蔭公園景觀充分的擁有；南側(cè)緊鄰天旺廣場商業(yè)項目，項目總占地面積約129畝，擬規(guī)劃建設(shè)商品房50萬平方米。項目位于大學集中的文化區(qū)內(nèi)，配套成熟，教育機構(gòu)、醫(yī)療設(shè)施，以及購物、休閑、餐飲、金融等生活服務(wù)設(shè)計完備，同時以森林半島為代表的大型居住社區(qū)落成，已將該區(qū)域打造成鄭州市內(nèi)最適宜居住的區(qū)域之一?！富厩闆r」：物業(yè)類別：住宅、商業(yè)建筑類別：高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：東風路與天明路交匯處開發(fā)商：河南開祥置業(yè)股份有限公司開盤時間：未開盤占地面積：129畝總建筑面積：50萬平方米總戶數(shù)：4833戶容積率：綠化率：35%交通狀況：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。周邊配套：五洲強仔俱樂部，香格里拉大酒店，豐樂園大酒店，金帝咖啡，天旺購物廣場，世紀聯(lián)華；科技市場，文化路一小，文化路二小，東風路小學，南陽路小學，九中，三十一中，實驗中學，輕工業(yè)學院，河南財經(jīng)學院……「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：整個項目用地面積約129畝。項目推廣名稱為御龍城。項目總用地面積88778㎡。綠地面積31250㎡，%；總建設(shè)面積548026㎡：地上412732㎡（其中住宅364253㎡，陽臺12187㎡，其它幼兒園、商業(yè)、物業(yè)等36292㎡）；地下135294㎡（含人防26321㎡）。90㎡以下住宅面積265834㎡，在總住宅面積的占比中大于70%。4060㎡住宅2426套、7090㎡住宅1607套、100130㎡住宅272套、130190㎡住宅528套。小區(qū)主要設(shè)備包括安全、消防、智能化設(shè)備等，項目啟動區(qū)有可能從商業(yè)開始?！镐N售情況」：目前未開盤. 項目區(qū)域置業(yè)者分析因為東北板塊尤其是項目所在地為普通住宅居住區(qū)，產(chǎn)品多為高容積率、高密度產(chǎn)品，交通與發(fā)展前景均不如東區(qū)，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：216。 附近居住或工作的外來人口、都市白領(lǐng)216。 區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；216。 投資客； 4. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判. 項目綜合分析（SWOT分析） S 優(yōu) 勢 ——成熟居住區(qū)，北部已形成大型居住群，生活氛圍濃厚；——公交情況相對較好；——商業(yè)、超市、銀行、學校、醫(yī)療、公園配套等較齊全；——地塊本身條件良好且拆遷完畢； W 劣 勢 ——地塊面積小，且存在不規(guī)則狀況，規(guī)模中，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度；——周圍為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜，治安狀況較差； ——大眾心目中，區(qū)域心理認同度低，區(qū)域市場不易突破。 O 機 會 ——南陽路與東風路即將拓寬，交通問題的解決大力抬升了東風路板塊的價值；——樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色； T 威 脅 ——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)有幾個同質(zhì)樓盤較多，且規(guī)模較大，尤其是開祥御龍城的開發(fā)，對本案開發(fā)產(chǎn)生較大影響；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。結(jié)論：本案若想在激烈的市場競爭中取勝，須發(fā)掘項目自身優(yōu)勢，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場中取勝。. 項目銷售價格預(yù)判. 建筑類型本項目占地65畝，容積率為4，總建面積為17萬
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